Διαχείριση STRs – Συμβουλές από έναν επαγγελματία

Η διαχείριση ενός ακινήτου STR είναι πολύπλοκη υπόθεση, αλλά δεν χρειάζεται να είναι δύσκολη. Μέσα από τις απαντήσεις του ο κ. Στέλιος Χρηστάκης της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης The Central Boutique apartments που εδρεύει στην Κρήτη, χαρτογραφεί τη διαδικασία που ακολουθείται, από τη σκέψη μέχρι την υλοποίηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ενός ακινήτου.

Τι είναι το management και γιατί πρέπει να ενδιαφέρει έναν host;

Το management είναι η γενικότερη αίσθηση που πρέπει να έχει ένας host σχετικά με τα έσοδα, τα έξοδα, τις εργασίες που πρέπει να συντονίσει ούτως ώστε το κατάλυμά του να είναι πλήρως λειτουργικό και στο τέλος να του αποδίδει και τα προσδοκώμενα αποτελέσματα, τα οποία καλό θα είναι να τα έχει ορίσει πριν ξεκινήσει να υλοποιεί την επένδυση που προγραμματίζει. Άρα το management είναι μια ευρύτερη έννοια. Καλό είναι να υπάρχει ένα ξεκάθαρο, συνοπτικό business plan. Ένας ιδιώτης καλό είναι να έχει προγραμματίσει τι αποδόσεις θέλει. Γιατί βλέπουμε ότι οι περισσότεροι κάνουν μια επένδυση σε ένα ακίνητο, χωρίς να έχουν σκεφτεί τι αποδόσεις θέλουν να έχουν μέσα από αυτό το ακίνητο ή ποιες είναι εν τέλει οι αποδόσεις που μπορεί να δώσει η αγορά.

Ποια βήματα ακολουθούνται στη χάραξη μιας σωστής στρατηγικής;

Το πρώτο βήμα στη χάραξη μιας σωστής στρατηγικής για το τι απόδοση μπορεί να έχει η επένδυση σε ένα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι να γίνει πρώτα έλεγχος της αγοράς και αναγνώριση του ανταγωνισμού στην περιοχή του. Υπάρχουν πλέον εξειδικευμένα εργαλεία που βοηθούν σε αυτό. Αφού καταλήξει σε ένα προσδοκώμενο έσοδο -βάσει του ανταγωνισμού και όχι βάσει μόνο του τι θα ήθελε- μπορεί να προχωρήσει στη σύνταξη ενός πλάνου, που χωρίζεται σε δύο σκέλη.

Το ένα είναι το εμπορικό και το άλλο είναι το πλάνο της ανακαίνισης ή της ανέγερσης της κατοικίας. Ανάλογα το project που υλοποιεί ο καθένας.

Από τη στιγμή λοιπόν που θα υπάρχει ένα ξεκάθαρο πλάνο του τι θέλουμε να κερδίσουμε από αυτή την υπόθεση, τότε προχωράμε στο πλάνο της ανακαίνισης. Και αυτό το τονίζω γιατί είναι διαφορετικές οι απαιτήσεις ενός ακινήτου το οποίο κάποιος θα το χρησιμοποιήσει για βραχυχρόνια μίσθωση και διαφορετικές οι απαιτήσεις ενός ακινήτου που θα είναι για απλή αστική μίσθωση.

Να δώσω ένα παράδειγμα, η εξοικονόμηση ενέργειας. Αυτή την περίοδο είναι πολύ σημαντικό. Υπάρχουν πλέον αυτοματισμοί και τεχνολογικά εργαλεία, που μπορούν να μας βοηθήσουν, ούτως ώστε να εξοικονομήσουμε περισσότερη ενέργεια στο ακίνητό μας. Επειδή, κακά τα ψέματα, το ακίνητο -όταν μπαίνει ο ένας επισκέπτης μετά τον άλλο- είναι πλέον σαν ένα μαγαζί. Οπότε πρέπει να βρίσκουμε τέτοιου είδους λύσεις.

Αντίστοιχα, το στρώμα για το κρεβάτι πρέπει κι αυτό να είναι ποιοτικό, γιατί τα κυριότερα χαρακτηριστικά που αναζητούν όσοι μένουν σε ένα διαμέρισμα ή μία βίλα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά κύριο λόγο είναι η ξεκούραση, το γρήγορο ίντερνετ, ο κλιματισμός, η επικοινωνία με τους οικοδεσπότες και μετά ακολουθούν όλα τα άλλα, όπως αν είναι εξοπλισμένη η κουζίνα ή αν έχω smart τηλεόραση ή όχι. Σε αυτά λοιπόν πρέπει να δοθεί έμφαση όταν γίνεται το πλάνο της ανακαίνισης αλλά και γενικότερα το συνολικό πλάνο από έναν οικοδεσπότη.

Τι μπορεί να βοηθήσει έναν host να έχει μεγαλύτερο έλεγχο στη λειτουργία του ακινήτου του;

Καλό θα είναι να κάνουν μια επένδυση σε ψηφιακά εργαλεία ούτως ώστε να εξοικονομήσουν σημαντικό χρόνο και χρήματα. Ειδικά για τους επαγγελματίες διαχειριστές, εργαλεία για την προώθηση επιπρόσθετων υπηρεσιών, πέραν της διαμονής, όπως είναι και η πλατφόρμα της Tourmie που έχουμε αναπτύξει πρόσφατα σαν εταιρεία, που τους δίνει τη δυνατότητα να έχουν έσοδα από τις πωλήσεις υπηρεσιών προς τους επισκέπτες τους. Υπηρεσίες όπως το ταξί, το rent a car, οι εκδρομές, που ένας επισκέπτης ενός καταλύματος Airbnb σίγουρα θα τις ζητήσει. Γιατί δεν είναι all inclusive σε ξενοδοχείο και ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει ένα ποσοστό προμήθειας.

Εμείς στην tourmie έχουμε απλοποιήσει τη διαδικασία με την οποία πλέον ένα κατάλυμα μπορεί να κάνει πωλήσεις υπηρεσιών στους επισκέπτες. Ταυτόχρονα έχουμε αναπτύξει έναν ψηφιακό οδηγό που πριν φτάσει καν στο ακίνητο ο επισκέπτης, έχει όλη την πληροφορία για το ακίνητο, π.χ πως δουλεύει ο θερμοσίφωνας, που θα βρει τα κλειδιά, οδηγίες πρόσβασης με βίντεο και φωτογραφία. Και σκεφτείτε τώρα πόσο χρόνο μπορεί να γλιτώσει από επικοινωνία ο κάθε οικοδεσπότης και τι έσοδα μπορεί να έχει από τις πωλήσεις των υπηρεσιών.

Οπότε αυτό είναι και το μήνυμα, οι νέες τεχνολογίες είναι μια μικρή επένδυση που μπορεί να κάνεις στην αρχή, αλλά στο τέλος θα σου αποδώσουν περισσότερα, καθώς διαφοροποιείται το μίγμα εσόδων με τις πωλήσεις υπηρεσιών, ενώ εξοικονομείται σημαντικός χρόνος, από επαναλαμβανόμενα αιτήματα. Γιατί δεν είναι μόνο η διαμονή που πληρώνει ένας επισκέπτης. Πρέπει να λάβουμε υπόψιν μας και τις άλλες υπηρεσίες τις οποίες έχει ανάγκη και πληρώνει ένας επισκέπτης όταν επιλέγει να ταξιδέψει σε έναν προορισμό.

Έχοντας ως στόχο τη δημιουργία και τη βελτιστοποίηση κέρδους πότε θεωρείται επιτυχημένο ένα ακίνητο;

Αυτό είναι ανάλογο με τους στόχους που έχει βάλει ο καθένας. Αν είναι κοντά στο στόχο που έχει θέσει τότε το ακίνητο πήγε καλά. Αν είναι μακριά από τους στόχους, τότε προφανώς κάτι δεν πήγε καλά. Το θέμα είναι να έχουμε ορίσει τι θέλουμε σαν απόδοση από το συγκεκριμένο ακίνητο. Αν δεν γίνει αυτό, τότε είναι δύσκολο να ορίσουμε… Πήγε καλά σε σχέση με τι; Πήγε καλά σε σχέση με την πληρότητα; Μπορεί κάποιος να έχει χαμηλές τιμές, και να είναι συνεχώς γεμάτος. Είναι αυτό ο στόχος που είχε εξ αρχής; Να έχει δηλαδή υψηλή πληρότητα;

Άρα το αν πηγαίνει καλά ένα ακίνητο, είναι ένα αποτέλεσμα πολυπαραγοντικό. Πρώτον, έχει να κάνει με την πληρότητα του ακινήτου, αν είμαστε κοντά στην αγορά ή παραπάνω από την αγορά. Δεύτερον έχει να κάνει με την τιμολόγησή του. Αν η τιμολόγηση είναι ανταγωνιστική και φέρνει και τα προσδοκώμενα. Τρίτον είναι, τα όσο το δυνατόν λιγότερα έξοδα. Δηλαδή κάποια πάγια έξοδα να βρίσκονται στο χαμηλότερο δυνατό σημείο.

Εν κατακλείδι, η πληρότητα, η τιμολόγηση, η συνέπεια και το να κρατάς ένα υψηλό επίπεδο ποιοτικών υπηρεσιών προς τον επισκέπτη σου για μένα είναι τα κλειδιά που μπορούν να σου πουν στο τέλος του χρόνου αν πήγες καλά ή όχι. Οι πιο απλές λύσεις είναι και οι πιο αποτελεσματικές. Για παράδειγμα οι οικοδεσπότες να έχουν ένα αρχείο excel, ένα κομμάτι χαρτί για να μπορέσουν να καταγράφουν τι έσοδα και τι έξοδα είχαν αυτό το μήνα. Θα τους βοηθήσει πάρα πολύ για να κρίνουν αν εν τέλει πήγαν καλά ή όχι.