Νέες περιοχές της Αττικής αρχίζουν να μπαίνουν σταθερά στο στόχαστρο των ξένων αγοραστών ακινήτων, καθώς οι υψηλές τιμές στα παραδοσιακά «φιλέτα» των νοτίων προαστίων και η αναζήτηση μεγαλύτερων κατοικιών κοντά στη θάλασσα διευρύνουν πλέον σημαντικά τη γεωγραφία της ζήτησης. Λαγονήσι, Σαρωνίδα και Ανάβυσσος κερδίζουν έδαφος, ενώ ακόμη ανατολικότερα το Λαύριο αρχίζει να εμφανίζεται όλο και συχνότερα στις αναζητήσεις, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς.
Η τάση αυτή δεν είναι αποκομμένη από όσα συμβαίνουν συνολικά στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το προφίλ των ξένων αγοραστών δείχνουν ότι η αναζήτηση κατοικίας στην Ελλάδα συνδέεται όλο και περισσότερο με την προσωπική χρήση και λιγότερο αποκλειστικά με την επένδυση ή την απόκτηση άδειας διαμονής. Το 44,4% των ενδιαφερομένων αναζητά εξοχική κατοικία, ενώ ένα ακόμη 30,8% θέλει να εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα. Αντίθετα, το 17,8% αγοράζει κυρίως για επενδυτικούς λόγους και μόλις το 7% έχει ως βασικό κίνητρο τη Χρυσή Βίζα.
Πρακτικά, περίπου τρεις στους τέσσερις ξένους ενδιαφερόμενους συνδέουν την αγορά ακινήτου με την προσωπική τους χρήση, είτε ως εξοχικό είτε ως μόνιμη κατοικία. Η μεταβολή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την Αττική, καθώς ένας αγοραστής που θέλει να ζήσει ή να περνά μεγάλο μέρος του χρόνου του στην Ελλάδα έχει διαφορετικές απαιτήσεις από εκείνον που εξετάζει ένα ακίνητο αποκλειστικά ως επένδυση.
Η θάλασσα τραβά τη ζήτηση νοτιότερα
Η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη και η Βάρκιζα εξακολουθούν να αποτελούν τις πιο αναγνωρίσιμες αγορές της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες που δραστηριοποιούνται στα νότια προάστια, ένα μέρος της ξένης ζήτησης είναι πλέον πρόθυμο να κινηθεί αρκετά νοτιότερα, εφόσον μπορεί να βρει μεγαλύτερο ακίνητο, περισσότερη ιδιωτικότητα και άμεση σχέση με τη θάλασσα.
Για έναν Έλληνα αγοραστή η απόσταση από το κέντρο και ο χρόνος καθημερινής μετακίνησης αποτελούν συνήθως βασικές παραμέτρους. Για αρκετούς ξένους, όμως, η εξίσωση είναι διαφορετική. Εφόσον δεν χρειάζεται να μετακινούνται καθημερινά προς το κέντρο της Αθήνας, είναι περισσότερο διατεθειμένοι να εξετάσουν το Λαγονήσι, τη Σαρωνίδα ή την Ανάβυσσο.
Το είδος της κατοικίας παίζει καθοριστικό ρόλο. Όταν η αναζήτηση αφορά διαμέρισμα υψηλών προδιαγραφών, η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βάρκιζα παραμένουν μεταξύ των πρώτων επιλογών. Όταν όμως ο αγοραστής θέλει μονοκατοικία, οικόπεδο, εξωτερικούς χώρους και θάλασσα, το ενδιαφέρον μετακινείται νοτιότερα.
Τα ευρύτερα στοιχεία της αγοράς επιβεβαιώνουν αυτή την προτίμηση προς τις μεγαλύτερες αυτοτελείς κατοικίες. Το 68,2% των ξένων ενδιαφερομένων αναζητά βίλα και μόλις το 17,2% διαμέρισμα, ενώ το 71,7% προτιμά νεόδμητο ή έτοιμο προς κατοίκηση ακίνητο, χωρίς την ανάγκη εκτεταμένων εργασιών ανακαίνισης.
Το όριο των 340.000 ευρώ αλλάζει τις επιλογές
Ένας ακόμη παράγοντας που εξηγεί τη διεύρυνση της γεωγραφίας της ζήτησης είναι το διαθέσιμο κεφάλαιο. Η εικόνα του ξένου αγοραστή δεν ταυτίζεται απαραίτητα με εκείνη ενός επενδυτή που διαθέτει εκατομμύρια ευρώ για μια κατοικία στη Βουλιαγμένη ή τη Γλυφάδα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis, για ένα μεγάλο μέρος των ξένων αγοραστών ο διαθέσιμος προϋπολογισμός κινείται μεταξύ 320.000 και 340.000 ευρώ. Σε αυτά τα επίπεδα, η αναζήτηση μιας βίλας ή μιας μεγαλύτερης κατοικίας καθιστά αναπόφευκτη τη στροφή προς περιοχές όπου οι αξίες παραμένουν χαμηλότερες από τον πυρήνα της Αθηναϊκής Ριβιέρας.
Η ίδια τάση καταγράφεται άλλωστε και εκτός Αττικής. Η Κρήτη συγκεντρώνει το 42,9% του ενδιαφέροντος των ξένων αγοραστών που καταγράφονται στην έρευνα, η Πελοπόννησος το 22,9% και τα νησιά του Ιονίου το 12,7%. Συνολικά, σχεδόν οκτώ στους δέκα κατευθύνονται προς αυτές τις τρεις γεωγραφικές ζώνες.
Το κοινό στοιχείο είναι εμφανές. Θάλασσα, μεγαλύτερες επιφάνειες και δυνατότητα αγοράς κατοικίας σε χαμηλότερη τιμή σε σχέση με τις ακριβότερες αγορές της Ριβιέρας και των Κυκλάδων.
Από τα εξοχικά στη μόνιμη κατοικία
Η μετατόπιση προς το Λαγονήσι, τη Σαρωνίδα και την Ανάβυσσο συμπίπτει και με τη σταδιακή αλλαγή του χαρακτήρα αυτών των περιοχών. Για δεκαετίες αποτελούσαν κατά κύριο λόγο προορισμούς εξοχικής κατοικίας. Σήμερα αποκτούν εντονότερα χαρακτηριστικά μόνιμης διαμονής.
Η εξέλιξη αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον εάν συνδυαστεί με το γεγονός ότι σχεδόν ένας στους τρεις ξένους ενδιαφερόμενους, ποσοστό 30,8%, αναζητά πλέον ακίνητο με σκοπό τη μόνιμη εγκατάστασή του στην Ελλάδα. Σημαντικό μέρος αυτής της κατηγορίας αφορά συνταξιούχους από το εξωτερικό.
Για αυτούς τους αγοραστές, η εγγύτητα σε ένα επιχειρηματικό κέντρο έχει σαφώς μικρότερη βαρύτητα. Αντίθετα, περισσότερο μετρούν η ποιότητα ζωής, η θάλασσα, οι εξωτερικοί χώροι και το μέγεθος της κατοικίας.
Στην προσέλκυση συνταξιούχων συμβάλλει και το ειδικό φορολογικό καθεστώς, καθώς όσοι πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις μπορούν να μεταφέρουν τη φορολογική κατοικία τους στην Ελλάδα και να φορολογούνται με συντελεστή 7% για τα εισοδήματα που αποκτούν στο εξωτερικό, για διάστημα έως 15 ετών.
Το Λαύριο μπαίνει στο παιχνίδι
Η πιο ενδιαφέρουσα εξέλιξη, ωστόσο, είναι ότι η τάση δεν σταματά στη Σαρωνίδα και την Ανάβυσσο. Καλύβια, Κερατέα και κυρίως Λαύριο εμφανίζουν μεγαλύτερη κινητικότητα, δημιουργώντας τις προϋποθέσεις για μια νέα ζώνη ενδιαφέροντος στη νοτιοανατολική Αττική.
Το Λαύριο διαθέτει έναν συνδυασμό χαρακτηριστικών που το διαφοροποιεί. Έχει θάλασσα και λιμάνι, βρίσκεται κοντά σε παραθεριστικές περιοχές και ταυτόχρονα έχει σχετικά εύκολη πρόσβαση στο αεροδρόμιο.
Για έναν ξένο που χρησιμοποιεί την κατοικία του για αρκετούς μήνες τον χρόνο ή σχεδιάζει να εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα, η σύνδεση με το αεροδρόμιο μπορεί να είναι σημαντικότερη από την απόσταση από το κέντρο της Αθήνας. Γι’ αυτό και παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι το Λαύριο έχει περιθώρια να προσελκύσει μεγαλύτερο μέρος της ξένης ζήτησης τα επόμενα χρόνια.
Άλλο διαμέρισμα στη Γλυφάδα, άλλο βίλα στη Σαρωνίδα
Στην πραγματικότητα διαμορφώνονται δύο διαφορετικές αγορές στο ίδιο παραλιακό μέτωπο. Η μία αφορά το ακριβό διαμέρισμα υψηλών προδιαγραφών σε Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη και Βάρκιζα. Η δεύτερη αφορά τη μονοκατοικία και τη βίλα, όπου Λαγονήσι, Σαρωνίδα και Ανάβυσσος μπορούν να προσφέρουν μεγαλύτερες επιφάνειες και οικόπεδα σε διαφορετικά επίπεδα τιμών.
Στο ακριβότερο κομμάτι της αγοράς οι διαφορές είναι πλέον μεγάλες. Τα διαθέσιμα στοιχεία για τις πολυτελείς κατοικίες τοποθετούν τη διάμεση αξία στη Βουλιαγμένη στα 3,3 εκατ. ευρώ και την τιμή στα 12.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη Γλυφάδα η τιμή κινείται περίπου στα 8.100 ευρώ ανά τετραγωνικό, με διάμεση αξία ακινήτου 1,5 εκατ. ευρώ, ενώ στη Βούλα στα 8.000 ευρώ ανά τετραγωνικό και στα 1,6 εκατ. ευρώ αντίστοιχα.
Οι τιμές αυτές εξηγούν γιατί ένας αγοραστής με προϋπολογισμό 300.000, 400.000 ή 500.000 ευρώ και επιθυμία για μονοκατοικία κοντά στη θάλασσα αναγκαστικά ανοίγει την ακτίνα αναζήτησής του.
Ελληνικό και Γλυφάδα σε διαφορετική μάχη
Στο ανώτερο τμήμα της αγοράς, το Ελληνικό προσθέτει ακόμη έναν ισχυρό πόλο ανταγωνισμού. Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, υπάρχουν κατοικίες στο Ελληνικό που ξεκινούν περίπου από τις 8.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν ένα νεόδμητο ακίνητο υψηλών προδιαγραφών στη Γλυφάδα μπορεί να φτάσει ακόμη και στα 10.000 έως 12.000 ευρώ.
Η σύγκριση, ωστόσο, δεν περιορίζεται στο κόστος ανά τετραγωνικό. Στο Ελληνικό ο ξένος αγοραστής βλέπει ένα οργανωμένο περιβάλλον νέων κατασκευών και υποδομών. Στη Γλυφάδα, αντίθετα, ένα υπερσύγχρονο κτίριο μπορεί να βρίσκεται δίπλα σε πολύ παλαιότερες πολυκατοικίες.
Δεν είναι τυχαίο ότι το ενδιαφέρον για το Ελληνικό εμφανίζεται αυξημένο κατά 39,3% στο ακριβό κομμάτι της αγοράς. Ακόμη ισχυρότερη αύξηση καταγράφεται στη Βουλιαγμένη, κατά 46,3%.
Ποιοι ξένοι αγοράζουν
Η διεθνής ζήτηση δεν είναι ενιαία. Στην αγορά εξακολουθούν να υπάρχουν Τούρκοι και Ισραηλινοί που ενδιαφέρονται για ακίνητα στην Αθήνα, τον Πειραιά και σε μικρότερο βαθμό στα νότια προάστια, με ένα μέρος αυτών να εξετάζει ακίνητα που μπορούν να υπαχθούν στο κατώφλι των 250.000 ευρώ της Χρυσής Βίζας μέσω αλλαγής χρήσης.
Ισχυρή παρουσία έχουν και οι Έλληνες της διασποράς από τις Ηνωμένες Πολιτείες, τον Καναδά, την Αυστραλία και τη Νότια Αφρική. Ειδικά από την Αυστραλία, τα στοιχεία της Elxis δείχνουν ότι το ενδιαφέρον, κυρίως από ομογενείς, έχει διπλασιαστεί σε σχέση με πέρυσι. Συνολικά, πάντως, το 2026 οι μεγαλύτερες πηγές ζήτησης στην έρευνα είναι οι Ηνωμένες Πολιτείες, η Ολλανδία, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ ακολουθούν το Βέλγιο και η Γαλλία.
Παρουσία καταγράφεται επίσης από χώρες της Μέσης Ανατολής και του Κόλπου. Σε αρκετές περιπτώσεις οι συγκεκριμένοι αγοραστές επιλέγουν αρχικά να μισθώσουν κατοικία, προκειμένου να γνωρίσουν την περιοχή και στη συνέχεια προχωρούν στην αγορά.
