Σταθερή σε επίπεδο συνολικών μεγεθών, αλλά με σημαντικές αποκλίσεις από πόλη σε πόλη εμφανίζεται η κυπριακή αγορά κατοικίας το πρώτο εξάμηνο του 2026, καθώς η οικονομική προσιτότητα, το διαθέσιμο απόθεμα και το προφίλ των αγοραστών καθορίζουν πλέον σε μεγάλο βαθμό την πορεία κάθε επιμέρους αγοράς.
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, στο πρώτο μισό του έτους πραγματοποιήθηκαν στην Κύπρο 8.313 οικιστικές συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 2,31 δισ. ευρώ. Από αυτές, οι 2.580 αφορούσαν κατοικίες, συνολικής αξίας 932 εκατ. ευρώ, ενώ οι 5.733 αφορούσαν διαμερίσματα, με την αξία τους να φθάνει τα 1,38 δισ. ευρώ.
Η εικόνα αυτή δείχνει μία αγορά που διατηρεί τη δυναμική της, χωρίς όμως η ζήτηση να κατανέμεται ομοιόμορφα. Το κρίσιμο ζήτημα για developers και επενδυτές δεν είναι πλέον μόνο εάν υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, αλλά σε ποιες περιοχές συγκεντρώνεται, σε ποια επίπεδα τιμών και κατά πόσο το υφιστάμενο απόθεμα ανταποκρίνεται στις πραγματικές δυνατότητες των αγοραστών.
Λεμεσός: Πρώτη σε αξία, αλλά με πίεση στις μέσες τιμές
Η Λεμεσός εξακολουθεί να αποτελεί την ακριβότερη και ισχυρότερη σε αξία αγορά της Κύπρου. Στο πρώτο εξάμηνο καταγράφηκαν 2.216 συναλλαγές αξίας 823 εκατ. ευρώ, το υψηλότερο ποσό μεταξύ όλων των περιοχών.
Ωστόσο, πίσω από τον ισχυρό τζίρο διακρίνεται μεγαλύτερη τιμολογιακή πειθαρχία. Η μέση αξία των κατοικιών υποχώρησε από 452.000 ευρώ σε 392.000 ευρώ, ενώ στα διαμερίσματα μειώθηκε από 400.000 σε 363.000 ευρώ.
Η ζήτηση επομένως παραμένει ισχυρή, αλλά οι αγοραστές εμφανίζονται περισσότερο επιλεκτικοί και λιγότερο διατεθειμένοι να ακολουθήσουν υψηλές ζητούμενες τιμές. Αυτό δημιουργεί ένα νέο περιβάλλον και για τους developers, ιδιαίτερα στην premium κατηγορία, όπου η προσθήκη νέου αποθέματος απαιτεί προσεκτικότερη αξιολόγηση του ήδη διαθέσιμου προϊόντος.
Λευκωσία: Στο επίκεντρο η προσιτή κατοικία
Διαφορετικό είναι το προφίλ της Λευκωσίας, όπου πραγματοποιήθηκαν 2.167 συναλλαγές συνολικής αξίας 421 εκατ. ευρώ. Ο όγκος των συναλλαγών στις κατοικίες αυξήθηκε, την ώρα που οι μέσες αξίες κινήθηκαν χαμηλότερα. Αντίθετα, στα διαμερίσματα καταγράφηκε μέτρια αύξηση των αξιών.
Η πρωτεύουσα εξακολουθεί να στηρίζεται περισσότερο στην εγχώρια ζήτηση και στους αγοραστές που χρηματοδοτούν την απόκτηση κατοικίας μέσω στεγαστικού δανείου. Κατά συνέπεια, η οικονομική προσιτότητα αποτελεί ίσως τον σημαντικότερο παράγοντα της αγοράς, με το μέγεθος, τη διαρρύθμιση και κυρίως την τελική τιμή μιας νέας κατοικίας να καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό την εμπορικότητά της.
Λάρνακα: Τα διαμερίσματα οδηγούν την αγορά
Μία από τις πλέον ενδιαφέρουσες αγορές είναι η Λάρνακα, με 1.944 συναλλαγές αξίας 365 εκατ. ευρώ. Σχεδόν οκτώ στις δέκα συναλλαγές αφορούν διαμερίσματα, γεγονός που αποτυπώνει με σαφήνεια την κατεύθυνση που έχει πάρει η τοπική αγορά.
Η ζήτηση τροφοδοτείται από αγοραστές πρώτης κατοικίας, επενδυτές αλλά και νοικοκυριά για τα οποία η Λεμεσός έχει γίνει πλέον υπερβολικά ακριβή. Έτσι, ενισχύεται το ενδιαφέρον για μικρότερες και λειτουργικές κατοικίες σε περισσότερο ελεγχόμενα επίπεδα τιμών.
Η εικόνα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον εάν συνδυαστεί με τα στοιχεία για τις αγορές από αλλοδαπούς τα προηγούμενα χρόνια. Σύμφωνα με στοιχεία του Κυπριακού Κτηματολογίου που δημοσιοποιήθηκαν μέσω απάντησης του υπουργείου Εσωτερικών στη Βουλή, μεταξύ 2021 και 2024 οι ξένοι αγόρασαν 35.468 ακίνητα στην Κύπρο, εκ των οποίων 8.545 στη Λάρνακα.
Ιδιαίτερα έντονη είναι η παρουσία των Λιβανέζων αγοραστών, οι οποίοι συγκαταλέγονται στις σημαντικές εθνικότητες της τοπικής αγοράς μαζί με Βρετανούς, Ρώσους, Έλληνες και Ισραηλινούς. Η γεωγραφική εγγύτητα με τον Λίβανο, η ευρωπαϊκή σταθερότητα που προσφέρει η Κύπρος και οι σχετικά πιο προσιτές τιμές σε σύγκριση με τη Λεμεσό έχουν ενισχύσει τη θέση της Λάρνακας ως εναλλακτικού επενδυτικού και οικιστικού προορισμού.
Πάφος: Υψηλές αξίες αλλά επιλεκτική premium ζήτηση
Στην Πάφο πραγματοποιήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2026 1.614 συναλλαγές αξίας 618 εκατ. ευρώ. Παρότι ο αριθμός των συναλλαγών υποχώρησε ελαφρώς, η μέση αξία των κατοικιών κινήθηκε στην αντίθετη κατεύθυνση, αυξανόμενη από 470.000 σε 535.000 ευρώ.
Η αύξηση αυτή δείχνει ότι εξακολουθεί να υπάρχει ισχυρό αγοραστικό ενδιαφέρον για ακριβότερο προϊόν, χωρίς όμως να αφορά το σύνολο της αγοράς. Η premium ζήτηση επικεντρώνεται σε ακίνητα με ισχυρά χαρακτηριστικά διαφοροποίησης, καλές τοποθεσίες και υψηλές προδιαγραφές.
Η διεθνής διάσταση είναι ιδιαίτερα σημαντική και για την Πάφο. Την περίοδο 2021-2024 καταγράφηκαν 10.647 αγορές ακινήτων από ξένους, οι περισσότερες μεταξύ των πέντε βασικών περιοχών της Κύπρου.
Αμμόχωστος: Χαμηλότερες ταχύτητες
Σαφώς μικρότερη είναι η αγορά της Αμμοχώστου, όπου στο πρώτο εξάμηνο πραγματοποιήθηκαν 372 συναλλαγές συνολικής αξίας 84 εκατ. ευρώ.
Η περιορισμένη δραστηριότητα επιβάλλει πιο συντηρητική προσέγγιση τόσο ως προς την τιμολόγηση όσο και ως προς τους χρόνους απορρόφησης νέων έργων. Για τους developers, αυτό σημαίνει ότι οι εκτιμήσεις για την ταχύτητα των πωλήσεων και το ύψος των ζητούμενων τιμών χρειάζονται μεγαλύτερα περιθώρια ασφαλείας.
Οι ξένοι αλλάζουν τις ισορροπίες
Η εικόνα του πρώτου εξαμήνου του 2026 έρχεται να προστεθεί σε μια βαθύτερη αλλαγή που έχει ήδη συντελεστεί στην κυπριακή κτηματαγορά. Τα στοιχεία της περιόδου 2021-2024, με τις συνολικά 35.468 αγορές ακινήτων από ξένους, δείχνουν ότι η διεθνής ζήτηση έχει αποκτήσει δομικό ρόλο.
Η γεωγραφική κατανομή είναι χαρακτηριστική: Πάφος 10.647 αγορές, Λεμεσός 8.829, Λάρνακα 8.545, Λευκωσία 5.431 και Αμμόχωστος 2.016.
Παράλληλα, κάθε περιοχή έχει αναπτύξει διαφορετικό μίγμα εθνικοτήτων. Η βρετανική παρουσία είναι ιδιαίτερα έντονη στην Πάφο, η Λεμεσός διατηρεί ισχυρούς δεσμούς με τη ρωσική και άλλες διεθνείς αγορές, ενώ στη Λάρνακα ξεχωρίζει πλέον η παρουσία αγοραστών από τον Λίβανο, παράλληλα με Βρετανούς, Ρώσους, Έλληνες και Ισραηλινούς.
Έτσι, πίσω από τη φαινομενική σταθερότητα των συνολικών αριθμών, η κυπριακή αγορά κατοικίας βρίσκεται σε διαδικασία αναδιάταξης. Η Λεμεσός παραμένει ο πρωταθλητής σε αξία, η Λευκωσία στηρίζεται στην προσιτή κατοικία, η Λάρνακα κερδίζει έδαφος μέσω των διαμερισμάτων και της διεθνούς ζήτησης, ενώ η Πάφος διατηρεί ισχυρό premium και ξένο αγοραστικό κοινό.
