Σε μια περίοδο έντονης οικοδομικής ανάπτυξης εισέρχεται η Κύπρος, με τις νέες κατοικίες που προβλέπονται στις οικοδομικές άδειες να αυξάνονται κατά σχεδόν 68% μέσα σε έναν χρόνο και την αξία των αδειοδοτημένων έργων να ξεπερνά τα 2,5 δισ. ευρώ. Η Λάρνακα αναδεικνύεται σε έναν από τους βασικούς πρωταγωνιστές της αγοράς, συγκεντρώνοντας σχεδόν το 30% των νέων κατοικιών που εγκρίθηκαν στη χώρα, ενώ η αυξημένη ζήτηση για διαμερίσματα, το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και η τουριστική αξιοποίηση ακινήτων διαμορφώνουν νέα δεδομένα στην κυπριακή κτηματαγορά. Ωστόσο, πίσω από την εντυπωσιακή αύξηση των οικοδομικών αδειών, η πραγματική κατασκευαστική δραστηριότητα κινείται με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς, καθώς η έλλειψη εργατικού δυναμικού και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής καθυστερούν την υλοποίηση των επενδύσεων.
Σύμφωνα με ανάλυση της Delfi, η οποία βασίζεται σε στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου, της Κεντρικής Τράπεζας και του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες που προβλέπουν την κατασκευή 11.100 κατοικιών, αριθμός αυξημένος κατά 67,8% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόκειται για υπερδιπλάσιο αριθμό κατοικιών σε σχέση με τον μέσο όρο της περιόδου 2021-2023 και για την υψηλότερη επίδοση πρώτου εξαμήνου από το 2020.
Αντίστοιχα, η δηλωθείσα αξία των έργων που έλαβαν οικοδομική άδεια ανήλθε στα 2,57 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 48,2% σε ετήσια βάση. Τα στοιχεία αποτυπώνουν τη μεγάλη κινητικότητα στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων, αλλά ταυτόχρονα αναδεικνύουν ένα κρίσιμο ζήτημα για την αγορά: η αύξηση των αδειοδοτήσεων δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, καθώς από τον σχεδιασμό έως την ολοκλήρωση ενός έργου μεσολαβούν σημαντικά χρονικά διαστήματα.
Η αγορά στρέφεται στις πολυκατοικίες και στα διαμερίσματα
Η μεγάλη αύξηση των νέων κατοικιών δεν οφείλεται τόσο στην έκδοση περισσότερων οικοδομικών αδειών όσο στην αλλαγή του είδους των έργων που αναπτύσσονται. Η κυπριακή αγορά στρέφεται ολοένα περισσότερο σε πολυκατοικίες και συγκροτήματα διαμερισμάτων, με αποτέλεσμα κάθε νέα άδεια να αντιστοιχεί σε μεγαλύτερο αριθμό οικιστικών μονάδων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σε σύγκριση με τον μέσο όρο της περιόδου 2021-2023, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών αυξήθηκε μόλις κατά 15%, ενώ οι κατοικίες που προβλέπονται σε αυτές υπερδιπλασιάστηκαν. Ο μέσος αριθμός κατοικιών ανά άδεια αυξήθηκε από 1,4 σε 2,5, φτάνοντας μάλιστα τις 2,68 το δεύτερο τρίμηνο του 2026.
Η τάση αυτή αποτυπώνεται ακόμη πιο καθαρά στα στοιχεία του πρώτου πενταμήνου του έτους. Από τις 8.978 κατοικίες που εγκρίθηκαν, οι 6.667 αφορούσαν διαμερίσματα σε πολυκατοικίες, αριθμός αυξημένος κατά 90,6% σε ετήσια βάση. Την ίδια περίοδο, η συνολική αύξηση των εγκεκριμένων κατοικιών διαμορφώθηκε στο 63,7%, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι τα διαμερίσματα αποτελούν πλέον τον βασικό μοχλό της νέας οικοδομικής δραστηριότητας.
Παράλληλα, παρατηρείται μείωση του μέσου μεγέθους των κατοικιών, καθώς η επιφάνεια ανά οικιστική μονάδα υποχώρησε από τα 216 στα 189 τετραγωνικά μέτρα. Η μέση δηλωθείσα αξία ανά κατοικία μειώθηκε επίσης από τις 251.000 στις 231.000 ευρώ. Η εξέλιξη αυτή συνδέεται με τη μεγαλύτερη συμμετοχή των διαμερισμάτων στο σύνολο των νέων έργων και δεν συνεπάγεται απαραίτητα μείωση των τελικών τιμών πώλησης.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η μεταβολή δεν προκύπτει από κάποια σημαντική μετατόπιση της οικοδομικής δραστηριότητας από τις αγροτικές προς τις αστικές περιοχές, καθώς οι τελευταίες εξακολουθούν να συγκεντρώνουν περίπου το 73% των εγκεκριμένων κατοικιών. Αντίθετα, η αλλαγή αφορά κυρίως τον τύπο των ακινήτων που κατασκευάζονται.
Η Λάρνακα αλλάζει τον χάρτη των επενδύσεων
Η μεγαλύτερη ανατροπή στην κυπριακή κτηματαγορά καταγράφεται στη Λάρνακα, η οποία εξελίσσεται σε έναν από τους σημαντικότερους πόλους νέων οικιστικών αναπτύξεων. Από τις 4.484 επιπλέον κατοικίες που εγκρίθηκαν σε ολόκληρη τη χώρα κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι 2.053 εντοπίζονται στη συγκεκριμένη επαρχία. Συνολικά, στη Λάρνακα εγκρίθηκαν 3.277 κατοικίες, αριθμός τετραπλάσιος από τον μέσο όρο της περιόδου 2021-2023.
Η περιοχή πλησιάζει πλέον τη Λεμεσό, όπου εγκρίθηκαν 3.527 κατοικίες, ενώ ξεπερνά τη Λευκωσία, η οποία καταγράφει 3.029 νέες οικιστικές μονάδες. Η εξέλιξη αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς έναν χρόνο νωρίτερα η Λευκωσία κατείχε την πρώτη θέση ως προς τον αριθμό των εγκεκριμένων κατοικιών.
Το μερίδιο της Λάρνακας στο σύνολο των νέων κατοικιών αυξήθηκε από 18,5% σε 29,5% μέσα σε έναν χρόνο, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη μεταβολή μεταξύ των επαρχιών της Κύπρου. Η ανάπτυξη, μάλιστα, δεν περιορίζεται στον αστικό ιστό. Στις αγροτικές περιοχές της επαρχίας, οι νέες εγκρίσεις κατοικιών αυξήθηκαν κατά 239%, έναντι 135% στις αστικές περιοχές, με αποτέλεσμα η ύπαιθρος να συγκεντρώνει πλέον το 40% της νέας οικιστικής δραστηριότητας της Λάρνακας.
Η δυναμική αυτή δείχνει ότι η ανάπτυξη κατοικιών επεκτείνεται σε μια ευρύτερη γεωγραφική ζώνη, δημιουργώντας νέα δεδομένα για την αξιοποίηση γης και τις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.
Οι νέες κατοικίες αυξάνονται ταχύτερα από τις πωλήσεις
Παράλληλα με την οικοδομική δραστηριότητα, ισχυρή παραμένει και η ζήτηση για ακίνητα. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 καταγράφηκαν 10.007 πωλητήρια έγγραφα, με την κυπριακή αγορά να ξεπερνά για πρώτη φορά το όριο των 10.000 συναλλαγών σε επίπεδο εξαμήνου.
Ωστόσο, η αύξηση των οικοδομικών αδειών είναι σημαντικά ταχύτερη από την άνοδο των πωλήσεων. Σε τέσσερις από τις πέντε επαρχίες της χώρας, οι εγκεκριμένες κατοικίες αυξάνονται με ρυθμό από τρεις έως δεκαπέντε φορές υψηλότερο από εκείνον των συναλλαγών.
Η μεγαλύτερη απόκλιση καταγράφεται στη Λάρνακα, η οποία συγκεντρώνει το 29,5% των εγκεκριμένων κατοικιών, αλλά το 21,6% των πωλήσεων. Αντίστοιχα, στη Λευκωσία αντιστοιχεί το 27,3% των νέων κατοικιών και το 21,3% των συναλλαγών.
Διαφορετική είναι η εικόνα στην Πάφο, όπου πραγματοποιείται σχεδόν το 20% των πωλήσεων ακινήτων της χώρας, ενώ η περιοχή συγκεντρώνει μόλις το 9,6% των εγκεκριμένων κατοικιών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμμετοχή των ξένων αγοραστών, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν περίπου το 70% των πωλήσεων στην Πάφο, έναντι 47% στη Λάρνακα.
Η σύγκριση αυτή δεν σημαίνει ότι η αγορά αντιμετωπίζει ήδη πρόβλημα υπερπροσφοράς, καθώς οι οικοδομικές άδειες αφορούν μελλοντικές κατοικίες και οι πωλήσεις περιλαμβάνουν τόσο νεόδμητα όσο και υφιστάμενα ακίνητα. Ωστόσο, σύμφωνα με την Delfi, εάν η αυξημένη προσφορά δεν συνοδευτεί από αντίστοιχη ενίσχυση της ζήτησης, οι πρώτες πιέσεις ενδέχεται να εμφανιστούν στη Λάρνακα και στη Λευκωσία.
Ο ρόλος των Airbnb και της τουριστικής αξιοποίησης
Στη νέα εικόνα της κυπριακής αγοράς ακινήτων προστίθεται και η παράμετρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία αποτελεί μία ακόμη δυνατότητα αξιοποίησης κατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως η Πάφος, η Λάρνακα και οι παραθαλάσσιοι προορισμοί της ελεύθερης επαρχίας Αμμοχώστου.
Η αξιοποίηση ακινήτων μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb δημιουργεί πρόσθετες επιλογές για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, επηρεάζοντας παράλληλα τις αποφάσεις σχετικά με τη χρήση των νέων κατοικιών. Η εξέλιξη αυτή αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα στρέφεται μαζικά στην ανάπτυξη διαμερισμάτων.
Το γεγονός ότι εγκρίθηκαν 11.100 νέες κατοικίες μέσα σε έξι μήνες δεν σημαίνει απαραίτητα ότι όλες θα κατευθυνθούν στην αγορά μόνιμης κατοικίας. Μέρος των νέων ακινήτων, κυρίως σε τουριστικές περιοχές, ενδέχεται να αξιοποιηθεί για βραχυχρόνια διαμονή, ως εξοχική κατοικία ή για άλλες επενδυτικές χρήσεις.
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελεί η Πάφος, όπου η υψηλή συμμετοχή ξένων αγοραστών στις συναλλαγές αναδεικνύει τη σημασία της διεθνούς ζήτησης. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων από ξένους δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς οι κατοικίες μπορεί να προορίζονται για ιδιοκατοίκηση, παραθεριστική χρήση ή μακροχρόνια εκμετάλλευση.
Αντίστοιχα, στη Λάρνακα, όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση των νέων οικιστικών αναπτύξεων, η τουριστική αξιοποίηση αποτελεί μία από τις πιθανές επιλογές για τα νέα διαμερίσματα. Τα διαθέσιμα στοιχεία, πάντως, δεν προσδιορίζουν πόσες από τις αδειοδοτημένες κατοικίες προορίζονται ειδικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ερώτημα για τα επόμενα χρόνια είναι κατά πόσο η μεγάλη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας θα ενισχύσει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών για τον μόνιμο πληθυσμό ή εάν μέρος της νέας προσφοράς θα απορροφηθεί από την τουριστική και παραθεριστική αγορά.
Οι τιμές ανεβαίνουν παρά την έκρηξη των οικοδομικών αδειών
Παρά τη μεγάλη αύξηση των νέων οικιστικών αναπτύξεων, οι τιμές των κατοικιών στην Κύπρο συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, καθώς η πρόσθετη προσφορά δεν έχει ακόμη φτάσει στην αγορά. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 καταγράφηκε ετήσια αύξηση 7,9%, η υψηλότερη από το δεύτερο τρίμηνο του 2024. Ακόμη μεγαλύτερη άνοδο, της τάξης του 8,5%, εμφανίζει ο αντίστοιχος δείκτης της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου.
Σε επίπεδο επαρχιών, η Λάρνακα καταγράφει αύξηση τιμών 9,8%, ενώ ακολουθεί η Πάφος με 9,6%. Ιδιαίτερα έντονη είναι η άνοδος στα διαμερίσματα, οι τιμές των οποίων αυξήθηκαν κατά 8,9%, έναντι 5,8% στις κατοικίες. Η εξέλιξη αυτή παρουσιάζει ενδιαφέρον, καθώς τα διαμερίσματα αποτελούν την κατηγορία στην οποία κατευθύνεται το μεγαλύτερο μέρος των νέων οικοδομικών αδειών. Ωστόσο, η αύξηση της αδειοδότησης δεν έχει ακόμη επηρεάσει την πραγματική προσφορά, καθώς από την έκδοση μιας άδειας έως την ολοκλήρωση ενός έργου μεσολαβούν συνήθως δύο έως τρία χρόνια.
Κατά συνέπεια, η επίδραση των νέων αναπτύξεων στην αγορά αναμένεται να γίνει περισσότερο αισθητή από το 2027 και τα επόμενα χρόνια, όταν θα αρχίσουν να παραδίδονται οι κατοικίες που αδειοδοτήθηκαν την περίοδο 2025-2026.
Έλλειψη 5.000 εργαζομένων φρενάρει τις κατασκευές
Το μεγαλύτερο εμπόδιο για την υλοποίηση των νέων επενδύσεων εντοπίζεται πλέον στην ίδια την κατασκευαστική δραστηριότητα. Μέσα στους τελευταίους δώδεκα μήνες εγκρίθηκαν στην Κύπρο 20.655 κατοικίες, αριθμός διπλάσιος από τον ετήσιο μέσο όρο της περιόδου 2021-2023. Την ίδια στιγμή, η νέα στεγαστική πίστη αυξήθηκε κατά 19,5% και οι πωλήσεις ακινήτων κατά 14,6%.
Παρά τη σημαντική αυτή κινητικότητα, η πραγματική παραγωγή του κατασκευαστικού τομέα, σε σταθερές τιμές, αυξήθηκε μόλις κατά 1,4%, γεγονός που αναδεικνύει την απόσταση ανάμεσα στον σχεδιασμό και στην υλοποίηση των έργων.
Βασική αιτία αποτελεί η έλλειψη εργατικού δυναμικού, η οποία εξελίσσεται σε ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα του κλάδου. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, το 38% των κατασκευαστικών επιχειρήσεων αναφέρει την έλλειψη προσωπικού ως βασικό εμπόδιο για τη δραστηριότητά του, όταν το αντίστοιχο ποσοστό το 2022 ήταν μόλις 11%. Η Ομοσπονδία Συνδέσμων Εργολάβων Οικοδομών Κύπρου εκτιμά ότι ο κατασκευαστικός τομέας αντιμετωπίζει έλλειμμα περίπου 5.000 εργαζομένων. Η δυσκολία εξεύρεσης εξειδικευμένου προσωπικού επηρεάζει τόσο την έναρξη νέων έργων όσο και την πρόοδο όσων βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή.
Παράλληλα, το κόστος κατασκευής συνεχίζει να αυξάνεται. Οι τιμές στον κατασκευαστικό τομέα ενισχύθηκαν κατά 4,7%, ποσοστό σχεδόν τριπλάσιο από την αύξηση 1,6% που καταγράφηκε στις τιμές των οικοδομικών υλικών. Η διαφορά αυτή υποδηλώνει ότι οι πιέσεις δεν προέρχονται αποκλειστικά από τα υλικά, αλλά συνδέονται και με το εργατικό κόστος, τη διαθεσιμότητα συνεργείων και τις τιμολογήσεις των εργολάβων.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
