Στο πλαίσιο της αγοράς ή/ και εκμετάλλευσης ενός διαμερίσματος προς βραχυχρόνια μίσθωση, ένα από τα ζητήματα τα οποία συχνά ανακύπτει είναι οι κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι αποκλειστικής χρήσης σε μια πολυκατοικία. Κατωτέρω αναλύονται με απλά λόγια οι έννοιες αυτές προκειμένου να αποφευχθούν παγίδες οι οποίες μπορεί να οδηγήσουν σε νομικές προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών.
Οι κοινόχρηστοι χώροι
Με απλά λόγια κοινόχρηστοι είναι οι χώροι που μπορούν να χρησιμοποιούνται από όλους τους ιδιοκτήτες σε μια πολυκατοικία. Η ίδια η φύση των χώρων ως κοινόχρηστων επιτάσσει το να υπάρχουν περιορισμοί: συγκεκριμένα, οι κοινόχρηστοι χώροι δεν μπορούν να περιφράζονται ή να έχουν εγκαταστάσεις που να περιορίζουν τη χρήση σε ορισμένους εκ των ιδιοκτητών ή ενοίκων. Αυτό δεν αναιρεί το γεγονός ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, άτυπα, ένας κοινόχρηστος μπορεί να συμφωνείται (καθ’ υπέρβαση) ότι ανήκει σε κάποιον – ωστόσο για αυτόν που θέλει να κάνει σοβαρή επένδυση, είναι κάτι που δεν πρέπει να λαμβάνεται υπ’ όψη αφού πρόκειται για αμφίβολη και άτυπη πρακτική η οποία δεν προστατεύεται από καμία νομική κάλυψη. Επομένως, θα πρέπει να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη η κατάσταση στην οποία βρίσκονται οι κοινόχρηστοι χώροι και τους τρόπους με τους οποίους επιθυμείτε να τους αξιοποιήσετε, γιατί εάν χρειάζονται ιδιαίτερες παρεμβάσεις σε αυτούς είναι πολύ πιθανό να μην επιτραπεί από τους λοιπούς ιδιοκτήτες να πραγματοποιηθούν αυτές.
Οι χώροι αποκλειστικής χρήσης
Ως χώροι αποκλειστικής χρήσης ορίζονται αυτοί που συνοδεύουν το ακίνητο, που «συνδέονται νομικά» με αυτό και ο ιδιοκτήτης έχει επί αυτών οιονεί δουλεία. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει και την αποκλειστική χρήση του χώρου με τον οποίο το ακίνητο συνδέεται. Η αποκλειστική χρήση υποχρεωτικά πρέπει να περιλαμβάνεται και να αναφέρεται στην οριζόντια ιδιοκτησία και πάλι υπό προϋποθέσεις, αλλιώς δεν ισχύει.
Το γεγονός ότι κάποιος ιδιοκτήτης κατέχει χώρο αποκλειστικής χρήσης καθώς και το γεγονός ότι ένα διαμέρισμα συνδέεται με χώρο αποκλειστικής χρήσης δε συνεπάγεται ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει ό,τι θέλει ή να τον διαμορφώσει όπως θέλει αν αυτό απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Επιπλέον, ένας χώρος που είναι προορισμένος για συγκεκριμένη αποκλειστική χρήση, δεν μπορεί να αξιοποιηθεί κατά τρόπο άλλο από τον ήδη ορισμένο, χωρίς τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας ή του κανονισμού.
Συμπεραίνοντας…
Οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν σε όλους και όλοι έχουν λόγο επί αυτών.
Οι χώροι αποκλειστικής χρήσης ανήκουν στον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος με το οποίο συνδέονται, ωστόσο ο ιδιοκτήτης δεν έχει απολύτως λόγο επί αυτών καθώς δεν μπορεί να αλλάξει τη χρήση τους ή να προβαίνει σε ενέργειες αντίθετες με τα οριζόμενα στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή/και στον κανονισμό.
Η εξειδίκευση των προβλέψεων κατά περίπτωση απαιτεί τη συνδρομή καταρτισμένων και σχετικών με το αντικείμενο τεχνικών και νομικών συμβούλων, προς αποτελεσματική διασφάλιση των συμφερόντων των ενδιαφερομένων.
Δρ. Φώτης Σπυρόπουλος: Δικηγόρος – οικονομολόγος, με ειδίκευση το εμπορικό και το ποινικό δίκαιο, μεταδιδάκτορας Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής (ΠΑΔΑ), Διδάσκων ΠΑΔΑ και ΕΑΠ, Spyropoulos Law Firm Senior Partner.
Μάνος Τεχνίτης: Δικηγόρος με ειδίκευση στο εμπορικό και το ποινικό δίκαιο (LL.M., M.Sc), υπ. Δρ. Νομικής Σχολής ΔΠΘ, Διδάσκων στο Μητροπολιτικό Κολέγιο, Associate στη Spyropoulos Law Firm
