Σε νέα κατεύθυνση επιχειρεί να περάσει η Χρυσή Βίζα, με τη βραχυχρόνια μίσθωση να βγαίνει σταδιακά από το κάδρο και τη μακροχρόνια κατοικία να αποκτά κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό της κυβέρνησης. Η νέα φιλοσοφία του προγράμματος δεν περιορίζεται πλέον στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην ελληνική κτηματαγορά, αλλά επιχειρεί να συνδέσει τις επενδύσεις με την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης και την επιστροφή περισσότερων ακινήτων στη συμβατική αγορά ενοικίασης.
Το επόμενο βήμα βρίσκεται ήδη στο τραπέζι μέσω του Εθνικού Σχεδίου Στεγαστικής Πολιτικής. Η πρόταση προβλέπει τη δημιουργία ειδικής κατηγορίας Χρυσής Βίζας, μέσω της οποίας ένας ξένος επενδυτής θα μπορεί να αποκτά περισσότερα από ένα ακίνητα, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση. Η αξιοποίησή τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα επιτρέπεται, ενώ αντίστοιχος περιορισμός θα προβλέπεται και για την ιδία χρήση.
Η αλλαγή αυτή έρχεται να ενισχύσει μια κατεύθυνση που έχει ήδη αρχίσει να διαμορφώνεται στο πρόγραμμα. Η χρήση ακινήτων της Χρυσής Βίζας για βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει περιοριστεί, καθώς η κυβέρνηση επιχειρεί να αποτρέψει τη διοχέτευση ακόμη περισσότερων κατοικιών σε μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει απορροφήσει σημαντικό μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος.
Από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση
Η νέα παρέμβαση επιχειρεί ουσιαστικά να αντιστρέψει ένα από τα βασικά προβλήματα που συνδέθηκαν με τη Χρυσή Βίζα κατά τα προηγούμενα χρόνια. Η εισροή ξένων κεφαλαίων έδωσε ισχυρή ώθηση στην αγορά ακινήτων, ωστόσο σε αρκετές περιοχές συνέβαλε παράλληλα στην άνοδο των τιμών και στη μείωση της προσφοράς κατοικιών που μπορούσαν να διατεθούν σε νοικοκυριά μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ, τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα εκάστοτε κατώφλια επένδυσης της Χρυσής Βίζας τείνουν να εμφανίζουν ανατιμήσεις λόγω της αυξημένης ζήτησης. Η επίδραση αυτή δεν περιορίζεται μόνο στις τιμές πώλησης, αλλά μεταφέρεται και στην αγορά ενοικίων.
Η κυβέρνηση επιχειρεί πλέον να συνδέσει άμεσα τα νέα κεφάλαια με την ενίσχυση της διαθέσιμης κατοικίας. Στο νέο μοντέλο, ο επενδυτής θα μπορεί να δημιουργήσει χαρτοφυλάκιο περισσότερων ακινήτων αντί να δεσμεύει όλο το κεφάλαιο σε μία μόνο κατοικία, αλλά θα υποχρεώνεται να τα διαθέτει σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
Η λογική είναι ότι με αυτόν τον τρόπο μπορούν να ενεργοποιηθούν κενά ή αδρανή ακίνητα, να επιστρέψουν κατοικίες στην αγορά και να αυξηθεί η προσφορά σε περιοχές όπου η ζήτηση για μίσθωση παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.
Στα 250.000 ευρώ μετακινείται η αγορά
Η αλλαγή φιλοσοφίας συμπίπτει με μια ευρύτερη αναδιάρθρωση της ελληνικής Χρυσής Βίζας. Μετά την αύξηση των βασικών ορίων επένδυσης, σημαντικό μέρος του ενδιαφέροντος έχει μετακινηθεί προς την ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ.
Πρόκειται κυρίως για ακίνητα που αλλάζουν χρήση. Παλαιά γραφεία, καταστήματα, ξενοδοχεία, βιομηχανικοί χώροι και άλλα επαγγελματικά ακίνητα μετατρέπονται σε κατοικίες, δημιουργώντας μια νέα αγορά που έχει αποκτήσει ιδιαίτερη δυναμική σε Αθήνα και Πειραιά.
Το ενδιαφέρον προέρχεται σε μεγάλο βαθμό από Τούρκους και Ισραηλινούς επενδυτές, οι οποίοι αναζητούν ακίνητα στα νότια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά. Ωστόσο, παρά την εικόνα που δημιουργούν οι υψηλές τιμές σε πολλές περιοχές, ο κύριος όγκος της ζήτησης δεν κατευθύνεται στα ακίνητα των 800.000 ευρώ.
Αντίθετα, οι επενδύσεις των 250.000 ευρώ αποτελούν σήμερα το πιο ελκυστικό τμήμα της αγοράς, καθώς μπορούν να πραγματοποιηθούν ακόμη και σε περιοχές όπου το βασικό κατώφλι της Χρυσής Βίζας είναι σημαντικά υψηλότερο, εφόσον το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις αλλαγής χρήσης.
Σε μικρότερο βαθμό καταγράφεται ενδιαφέρον για επενδύσεις των 400.000 ευρώ, ενώ ελάχιστες είναι οι νέες περιπτώσεις που κινούνται στο όριο των 800.000 ευρώ.
Πτώση 44% στις νέες αιτήσεις
Η αλλαγή των ορίων έχει ήδη αφήσει το αποτύπωμά της στις νέες αιτήσεις. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις για αρχική χορήγηση άδειας διαμονής, έναντι 4.553 την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας πτώση 44%.
Η εικόνα των εκδοθεισών αδειών κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση, καθώς οι υπηρεσίες συνεχίζουν να επεξεργάζονται μεγάλο αριθμό παλαιότερων φακέλων. Στο ίδιο διάστημα εκδόθηκαν 4.919 νέες άδειες, αυξημένες κατά 21% σε ετήσια βάση.
Σε εκκρεμότητα παραμένουν 7.368 αιτήσεις της τελευταίας διετίας, αποτέλεσμα του κύματος επενδύσεων που είχε καταγραφεί πριν από τις διαδοχικές αυξήσεις των ορίων.
Μετά το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι ενεργές άδειες διαμονής από την έναρξη του προγράμματος το 2014 ανέρχονται σε 32.702, χωρίς να περιλαμβάνονται τα μέλη των οικογενειών των επενδυτών. Από αυτές, 24.796 αφορούν αρχικές χορηγήσεις και 7.726 ανανεώσεις. Σε σύγκριση με τον Ιούνιο του 2025, όταν οι ενεργές άδειες ήταν 22.001, καταγράφεται αύξηση 48,6%.
Η Ελλάδα παραμένει στο διεθνές ραντάρ
Παρά την πτώση των νέων αιτήσεων, το ελληνικό πρόγραμμα εξακολουθεί να προσελκύει εύπορους επενδυτές από το εξωτερικό. Η Ελλάδα βρίσκεται μαζί με την Πορτογαλία, την Ιταλία και τη Μάλτα ανάμεσα στους ευρωπαϊκούς προορισμούς που συγκεντρώνουν ισχυρό ενδιαφέρον για άδειες διαμονής μέσω επενδύσεων.
Η διεθνής αγορά έχει μάλιστα αλλάξει αισθητά. Όπως αναδεικνύει ρεπορτάζ της γαλλικής εφημερίδας Les Echos, η απόκτηση δεύτερης άδειας διαμονής αντιμετωπίζεται ολοένα περισσότερο ως ένα «σχέδιο Β» από εύπορες οικογένειες και επιχειρηματίες.
Η γεωπολιτική αβεβαιότητα, οι πόλεμοι, οι διεθνείς κυρώσεις και η φορολογική αστάθεια έχουν αυξήσει την αξία μιας δεύτερης βάσης στην Ευρώπη. Για πολλούς επενδυτές, το βασικό κίνητρο δεν είναι πλέον μόνο η απόδοση του ακινήτου, αλλά η δυνατότητα πρόσβασης στη ζώνη Σένγκεν, η εκπαίδευση των παιδιών τους και η ύπαρξη μιας εναλλακτικής χώρας διαμονής σε περίπτωση κρίσης.
Σύμφωνα με στοιχεία της Henley & Partners που επικαλούνται οι Les Echos, μόνο στους πρώτους πέντε μήνες του 2026 καταγράφηκε ενδιαφέρον από 86 διαφορετικές εθνικότητες για 47 προγράμματα διαμονής και ιθαγένειας μέσω επενδύσεων. Περισσότερες από 70 χώρες και περιοχές διεθνώς προσφέρουν σήμερα αντίστοιχα προγράμματα.
Από τους Κινέζους σε ένα νέο μωσαϊκό επενδυτών
Αλλάζει παράλληλα και το προφίλ όσων ενδιαφέρονται για τέτοιου είδους προγράμματα. Η προηγούμενη δεκαετία είχε συνδεθεί κυρίως με Κινέζους επενδυτές και εύπορους πολίτες χωρών που αντιμετώπιζαν πολιτική ή οικονομική αστάθεια.
Σήμερα το τοπίο είναι πολύ πιο σύνθετο. Στην αγορά εμφανίζονται επιχειρηματίες από τις χώρες του Κόλπου, οικογένειες από τον Λίβανο και το Ισραήλ, επιχειρηματίες από την Αφρική, αλλά και εύποροι Βρετανοί και Αμερικανοί.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Πορτογαλίας, όπου πριν από περίπου μία δεκαετία οι Κινέζοι αποτελούσαν τη μεγαλύτερη ομάδα ενδιαφερομένων, ενώ σήμερα την πρώτη θέση έχουν καταλάβει οι Αμερικανοί.
Για την Ελλάδα αυτό σημαίνει ότι ο ανταγωνισμός δεν αφορά πλέον αποκλειστικά την αγορά μιας κατοικίας. Η χώρα διεκδικεί θέση στον διεθνή χάρτη των προορισμών που μπορούν να λειτουργήσουν ως δεύτερη ευρωπαϊκή βάση για οικογένειες υψηλής οικονομικής επιφάνειας.
Η νέα ισορροπία της Χρυσής Βίζας
Η Χρυσή Βίζα βρίσκεται έτσι μπροστά σε μια νέα ισορροπία. Από τη μία πλευρά, η κυβέρνηση θέλει να συνεχίσει να προσελκύει ξένα κεφάλαια. Από την άλλη, επιχειρεί να περιορίσει τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει η επενδυτική ζήτηση στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στις τιμές των ενοικίων.
Η στροφή από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση βρίσκεται στον πυρήνα αυτής της αλλαγής. Η νέα ειδική κατηγορία που εξετάζεται θα μπορούσε να μετατρέψει τη Χρυσή Βίζα από ένα πρόγραμμα που στηρίζεται πρωτίστως στην αγορά ακινήτου σε ένα εργαλείο που θα συνδέει ευθέως την επένδυση με την παραγωγή διαθέσιμης κατοικίας.
Το κατά πόσο αυτό θα οδηγήσει πράγματι σε περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά θα εξαρτηθεί από τους τελικούς όρους του μέτρου, τη διάρκεια της υποχρεωτικής μίσθωσης και τα ακίνητα που θα μπορούν να ενταχθούν. Είναι όμως σαφές ότι το μοντέλο αλλάζει: η βραχυχρόνια μίσθωση χάνει έδαφος στη Χρυσή Βίζα και η στεγαστική πολιτική αποκτά ολοένα μεγαλύτερο βάρος στον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζεται η επόμενη ημέρα του προγράμματος.
