Η Κρήτη έχει αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια σε ένα από τα πιο δυναμικά σημεία της πολυτελούς φιλοξενίας στη Μεσόγειο, και η etouri αποτελεί ηγετική δύναμη σε αυτή την αγορά.
Ο Κώστας Βασιλάκης, CEO της etouri, αναλύει πώς η εταιρεία ανταποκρίνεται στις αυστηρές απαιτήσεις των πελατών που επιλέγουν βίλες υψηλού επιπέδου: από την άνεση και την προσοχή στη λεπτομέρεια μέχρι την εξατομίκευση της υπηρεσίας και τη συνεχή ποιότητα μέσω του τμήματος Quality Control. Παράλληλα, μοιράζεται την εμπειρία του από την εξέλιξη της αγοράς πολυτελών βιλών στην Κρήτη, τις προκλήσεις της υπερπροσφοράς και της αυξανόμενης ζήτησης, αλλά και το στρατηγικό πλεονέκτημα του νησιού απέναντι σε κορυφαίους μεσογειακούς προορισμούς, όπως η Νότια Γαλλία και η Ίμπιζα.
Το μυστικό των luxury βιλών: Άνεση και εξατομίκευση
Η etouri δραστηριοποιείται αποκλειστικά στον τομέα της πολυτελούς φιλοξενίας στην Κρήτη. Ποιες είναι οι βασικές απαιτήσεις και προσδοκίες των πελατών που επιλέγουν luxury καταλύματα και πώς ανταποκρίνεστε σε αυτές;
Οι απαιτήσεις των επισκεπτών υψηλού επιπέδου είναι φαινομενικά απλές, αλλά το «απλό» είναι και το πιο δύσκολο να επιτευχθεί στη σημερινή εποχή. Αυτό που αναζητά πραγματικά ένας επισκέπτης σε μία κορυφαία βίλα είναι: άνεση, προσοχή στη λεπτομέρεια και υπηρεσία.
Από την αρχή, στην etouri είχαμε μια πολύ συγκεκριμένη φιλοσοφία: «η Κρήτη είναι το ξενοδοχείο μας και οι βίλες είναι οι διαφορετικοί τύποι δωματίων, απλωμένοι σε όλο το νησί». Με βάση αυτή τη λογική, μπορούμε σήμερα να δηλώνουμε ότι προσφέρουμε τις ίδιες, αν όχι και ανώτερες, υπηρεσίες από ένα ξενοδοχείο 5 αστέρων.
Έχουμε οργανώσει την κάθε βίλα με συνέπεια ως προς τον εξοπλισμό της κουζίνας, των λουτρών, των BBQ, των εξωτερικών χώρων και δεκάδων ακόμη μικρών λεπτομερειών που δημιουργούν το αίσθημα του “σαν στο σπίτι σου”. Παράλληλα, έχουμε δημιουργήσει ξεχωριστό τμήμα Quality Control, το οποίο επισκέπτεται κάθε βίλα κάθε 2-3 μήνες, ώστε να διασφαλίζεται ότι η ποιότητα που υποσχόμαστε είναι πάντα αυτή που παραδίδουμε.
Επιπλέον, εδώ και περίπου 10 χρόνια εγκαταστήσαμε σε όλες τις βίλες μας τεχνολογία VOIP και δημιουργήσαμε front desk line αντίστοιχη με reception ξενοδοχείου. Σύμφωνα με τα Tourism Awards 2024 και 2025, διαθέτουμε την καλύτερη υπηρεσία concierge στην Ελλάδα και αυτό σε κατηγορία όπου διαγωνίζονταν τα κορυφαία ξενοδοχεία 5 αστέρων της χώρας.
Η ταχύτητα στην ανταπόκριση, η άριστη οργάνωση των παροχών και κυρίως η προσωποποίηση της εξυπηρέτησης είναι τα στοιχεία που χαρίζουν στον επισκέπτη αυτό που πραγματικά χρειάζεται: εξαιρετικές και ταυτόχρονα ξέγνοιαστες διακοπές.
Οι πολυτελείς βίλες στην Κρήτη και η εξέλιξη της αγοράς
Πώς εξελίσσεται η αγορά πολυτελών βιλών στην Κρήτη τα τελευταία χρόνια και ποιο θεωρείτε ότι είναι το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα της περιοχής σε σχέση με άλλους τουριστικούς προορισμούς της Μεσογείου;
Έχοντας ζήσει προσωπικά όλη την εξέλιξη της αγοράς βιλών στην Κρήτη, ξεκινώντας το 2010 με τη βίλα του πατέρα μου, μέχρι την ίδρυση της etouri το 2012 (ημερομηνία έναρξης: 12/12/12) μπορώ να πω με βεβαιότητα ότι η πορεία υπήρξε εντυπωσιακή.
Τα πρώτα χρόνια, οι διαθέσιμες βίλες ήταν απλά σπίτια στο χωριό. Περάσαμε στη μετατροπή των σπιτιών της «χρυσής δεκαετίας» του ’90, με μεγάλες υπερβολές παντού, αλλά με δύο μπάνια… Σπίτια 500 τετραγωνικών με δύο μπάνια. Σπίτια που δεν είχαν σχεδιαστεί για τουριστική χρήση, αλλά μπήκαν στον τουρισμό λόγω της οικονομικής κρίσης κάνοντας μικρές παρεμβάσεις και παρ’ όλα αυτά αποτέλεσαν τις «ναυαρχίδες» της αγοράς μέχρι το 2018-2019.
Από εκεί και πέρα, μπορώ να περιγράψω την εξέλιξη με ένα ΟΥΑΟΥ. Στην Κρήτη άρχισαν να κατασκευάζονται βίλες εξ αρχής σχεδιασμένες για τον τουρισμό, με πραγματικά υψηλά standards. Σήμερα μιλάμε για δεκάδες ακίνητα με κόστος κατασκευής 1,5 έως 2,5 εκατομμύρια ευρώ, που διαμορφώνουν ένα συνολικό προϊόν ανώτερο από κάθε άλλη περιοχή της Ελλάδας, με διαφορά από τον δεύτερο.
Πρόσφατα κοίταξα την αγορά βιλών στη Ρόδο και στην Κέρκυρα. Αν εξαιρέσουμε ελάχιστες κατοικίες, το επίπεδο εκεί θυμίζει την Κρήτη πριν από δέκα χρόνια. Τα καλύτερα σπίτια τους, αν τα φέρναμε εδώ, δεν θα έμπαιναν ούτε στη μεσαία μας κατηγορία και σίγουρα δεν θα μπορούσαν να ενταχθούν στο χαρτοφυλάκιο της etouri.
Συνολικά, έχουμε ανεβάσει τόσο πολύ τον πήχη, που πλέον συγκρινόμαστε επάξια, και συχνά υπερισχύουμε, με προορισμούς όπως η Νότια Γαλλία, η Ίμπιζα, η Μαγιόρκα ή τα Κανάρια Νησιά, όχι μόνο σε αισθητική και υποδομές αλλά και στη συνολική εμπειρία διαμονής.
Κρήτη: Το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα του νησιού
Τι κάνει την Κρήτη ανταγωνιστική σε σχέση με άλλους μεσογειακούς προορισμούς;
Αν κάποτε υστερούσαμε σε ποιοτικά καταλύματα, αυτή η «ψαλίδα» έχει πλέον σχεδόν κλείσει. Από εκεί και πέρα, διαθέτουμε πλεονεκτήματα όπως
Α) Καλύτερο κλίμα
Β) Ιδανικό τοπίο που συνδυάζει αρμονικά φύση, βουνό και θάλασσα
Γ) Κορυφαίες παραλίες και θάλασσες
Δ) Εξαιρετική γαστρονομία
Ε) Έμφυτη φιλοξενία στον χαρακτήρα των ανθρώπων
ΣΤ) Ιστορία και πολιτιστική ταυτότητα
Τι μας λείπει;
Κυρίως κρατικές υποδομές: ρεύμα, νερό, οδικά δίκτυα, αεροδρόμια, parking. Ωστόσο, τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται ήδη σε φάση υλοποίησης, με έργα άνω των 6 δισ. ευρώ σε εξέλιξη, με σημαντικότερο το νέο διεθνές αεροδρόμιο στο Καστέλι.
Με βάση όλα τα παραπάνω, είμαι απόλυτα βέβαιος ότι η ημέρα που η Κρήτη θα αναδειχθεί στον κορυφαίο προορισμό όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά σε ολόκληρη τη Μεσόγειο δεν είναι μακριά.
Η σεζόν του 2025 ολοκληρώνεται σταδιακά. Πώς κινήθηκε η ζήτηση; Σημειώθηκαν αλλαγές στη διάρκεια ή τον τύπο των κρατήσεων;
Η Κρήτη παρουσιάζει ανοδικές αφίξεις και αυξημένη ζήτηση κάθε χρόνο μετά την πανδημία. Παρ’ όλα αυτά, όσοι έχουν έσοδα από διαμονή, ξενοδοχεία, βίλες, διαμερίσματα, παρατηρούν μειωμένες πληρότητες και, κατά συνέπεια, μειωμένα έσοδα. Η εξήγηση είναι απλή και αφορά τα έργα υποδομών που βρίσκονται σε εξέλιξη στο νησί.
Η Κρήτη έχει τραβήξει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο από ιδιώτες όσο και από μεγάλα funds. Ο βασικός λόγος είναι το νέο αεροδρόμιο, το οποίο αναμένεται να λειτουργήσει ως κόμβος ανεφοδιασμού, με αποτέλεσμα οι αφίξεις μέσω αεροδρομίων να αυξηθούν από τα 4 εκατομμύρια που καταγράφονταν στο Ηράκλειο, σε 10 εκατομμύρια και μελλοντικά ακόμη και 15 εκατομμύρια επισκέπτες. Σε συνδυασμό με το αεροδρόμιο των Χανίων και τα πλοία, η Κρήτη θα μπορεί σε 10 χρόνια να υποδεχθεί κοντά στα 20 εκατομμύρια επισκέπτες, αριθμός που εξηγεί το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Σήμερα, τρία χρόνια πριν την επίσημη έναρξη λειτουργίας του νέου αεροδρομίου, πολλές από τις επενδύσεις σε ξενοδοχεία και βίλες έχουν ήδη τεθεί σε λειτουργία ή θα λειτουργήσουν σύντομα. Αυτό σημαίνει ότι είμαστε έτοιμοι, ή σχεδόν έτοιμοι, να εξυπηρετήσουμε τουλάχιστον τον διπλασιασμό του τρέχοντος τουρισμού. Παρ’ όλα αυτά, φέτος η Κρήτη υποδέχεται ακόμα 6-7 εκατομμύρια επισκέπτες, με αποτέλεσμα η ίδια «μικρή πίτα» να μοιράζεται πλέον σε περισσότερους. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά στη διαμονή, οδηγεί σε μειωμένες τιμές ανά διανυκτέρευση. Προσθέτοντας την αύξηση του κόστους ζωής και της λειτουργίας των επιχειρήσεων, σχηματίζεται ένα εκρηκτικό μείγμα που απαιτεί μεγάλη προσοχή από τους επαγγελματίες του χώρου.
Σε αυτό το πλαίσιο, η etouri καταφέρνει να ξεχωρίζει. Τα τελευταία χρόνια κινούμαστε αντίθετα στους γενικούς δείκτες της αγοράς. Όταν η αγορά είναι σε άνοδο, όλοι φαίνονται καλοί. Όταν όμως υπάρχει πίεση, όπως συμβαίνει τώρα λόγω των παραπάνω παραγόντων, τότε διακρίνονται οι ερασιτέχνες και όσοι δεν επενδύουν σοβαρά στη δουλειά τους, από εκείνους που το κάνουν με συνέπεια και σεβασμό στους πελάτες τους.
Για την etouri, το 2025 (δεδομένα έως 5 Οκτωβρίου) κλείνει συνολικά σε όλες τις βίλες με αύξηση 26,4% στα έσοδα, αύξηση 14,1% στο ADR, και αύξηση 10,8% στις διανυκτερεύσεις.
Ακόμη και αν αφαιρέσουμε οποιαδήποτε νέα βίλα εντάχθηκε στην etouri από τον Δεκέμβριο του 2024 και μετά, δηλαδή συγκρίνοντας μόνο τις υπάρχουσες βίλες, η αύξηση εσόδων σε αυτές φτάνει το 10,6% μέσα σε ένα χρόνο, παρά το γεγονός ότι η συνολική αγορά υπέστη πτώση στις πληρότητες λόγω υπερπροσφοράς και υποχρεώθηκε να μειώσει τιμές για να καλύψει τα κενά.
Με ποιον τρόπο η etouri χρησιμοποιεί την τεχνολογία (π.χ. channel managers, CRM, A.I.) για να βελτιώσει τη διαχείριση των καταλυμάτων και την εμπειρία των επισκεπτών;
Πριν το 2019, δεν υπήρχε τεχνολογική υποδομή για βίλες, όλη η τεχνολογία ήταν επικεντρωμένη για τα ξενοδοχεία. Από τότε, τα πράγματα έχουν αλλάξει σημαντικά, και η etouri πλέον επενδύει 144.000€ ετησίως για να εξασφαλίσει ότι διαθέτει τα πιο σύγχρονα εργαλεία για τη διαχείριση καταλυμάτων και την εμπειρία των επισκεπτών.
Χρησιμοποιούμε το Webhotelier | Primalres, το οποίο καλύπτει κάθε πτυχή της διαχείρισης των καταλυμάτων μας διατηρώντας όλα τα κανάλια κρατήσεων αυτόματα συγχρονισμένα και ενημερωμένα σε πραγματικό χρόνο. Λόγω των αναγκών μας, δημιουργήσαμε την Loggia, property management software, το οποίο ενσωματώνεται πλήρως στο παραπάνω οικοσύστημα για να βελτιώνει τη διαχείριση των βιλών.
Στο CRM σύστημά μας αξιοποιούμε πλήρως δεδομένα για να αναλύουμε τη συμπεριφορά και τις προτιμήσεις των επισκεπτών, τα μοτίβα κρατήσεων, την απόδοση των βιλών και την αλληλεπίδραση με τους ιδιοκτήτες. Αυτές οι αναφορές μας επιτρέπουν να παρακολουθούμε τάσεις, να εντοπίζουμε ευκαιρίες για εξατομικευμένες υπηρεσίες και να προλαμβάνουμε τυχόν προβλήματα.
Τέλος, χρησιμοποιούμε προηγμένη τεχνολογία για ανάλυση αγοράς, ώστε να βλέπουμε τη θέση των βιλών μας σε σχέση με τον ανταγωνισμό και να παίρνουμε στρατηγικές αποφάσεις.
Η έντονη ρύθμιση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζει και τα luxury καταλύματα; Ποια είναι η άποψή σας για την ανάγκη θεσμικού πλαισίου στον κλάδο;
Κατά βάση, όχι. Οι αλλαγές επηρεάζουν κυρίως τα διαμερίσματα. Τα πολυτελή καταλύματα, είτε το απαιτεί ο νόμος είτε όχι, είχαν ήδη όλες τις προδιαγραφές που ζητούνται σήμερα, λόγω του επιπέδου τουρισμού στο οποίο απευθύνονται.
Από εκεί και πέρα, χρειάζονται ρυθμίσεις για να προστατευτεί τόσο το τουριστικό προϊόν όσο και τον Έλληνα μικρομεσαίο επιχειρηματίας, ο οποίος μπορεί να θέλει να επενδύσει στον τουρισμό με τρόπο που ενδεχομένως δεν είναι σωστός. Δεν μπορούν όλοι και όλα τα καταλύματα να κάνουν για αυτή τη δουλειά αλλιώς βλάπτουμε όλους, και κυρίως το τουριστικό προϊόν της χώρας. Οπότε, ΝΑΙ, χρειάζονται ρυθμίσεις και νόμοι για τα τουριστικά καταλύματα.
Το λάθος που γίνεται και με προβληματίζει είναι ότι, αντί να αναγνωρίσουμε πως όλα τα είδη τουριστικών καταλυμάτων, βίλες ή διαμερίσματα, αποτελούν πλέον μέρος του παγκόσμιου τουριστικού προϊόντος και εξελίσσονται παράλληλα με τον κλάδο του real estate, στην Ελλάδα εξακολουθούμε να βλέπουμε το τουριστικό προϊόν ως «ξενοδοχεία» και «Airbnb» (όπως μας κατονομάζουν), ξεχωριστά. Αυτό δημιουργεί έναν ανοιχτό πόλεμο «ποιος θα κλείσει ποιον», με ένα κράτος που προσπαθεί να ευνοήσει είτε τους ξενοδόχους είτε το αντίθετο. Απαράδεκτο!
Κανείς δεν πρόκειται να κλείσει κανέναν. Αν το κράτος δεν δει ότι το τουριστικό μας προϊόν, τη βαριά μας βιομηχανία, όπως συχνά λέγεται, αποτελείται από τη διαμονή (όλοι μέσα, όλοι είναι διαμονή), το φαγητό, τη διασκέδαση, την φυσική ομορφιά της χώρας και τον πολιτισμό μας, και δεν τα ρυθμίσει συνολικά και ενιαία, τότε δεν θα πάμε μακριά ούτε στον τομέα που υποτίθεται μας καθορίζει ως χώρα. Κανένα από αυτά δεν είναι ολοκληρωμένο τουριστικό προϊόν χωρίς τα υπόλοιπα.
Ο Κωνσταντίνος Βασιλάκης θα συμμετέχει ως ομιλητής στο Short Stay Crete Conference, που θα πραγματοποιηθεί στις 23 Οκτωβρίου, στο Ηράκλειο (ΕΛΜΕΠΑ), παίρνοντας μέρος στη συζήτηση με τίτλο: Επέκταση της σεζόν: Στρατηγικές για την προσέλκυση επισκεπτών και πέρα των καλοκαιρινών μηνών, μαζί με άλλους διακεκριμένους ομιλητές.
