Το όριο των 60 ημερών, η έκδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου και οι δηλώσεις προς την ΑΑΔΕ αποτελούν ορισμένα από τα βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζει όποιος διαθέτει ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα.
Μία από τις συχνότερες παρανοήσεις αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Το όριο των 60 ημερών δεν αναφέρεται στο σύνολο των ημερών κατά τις οποίες επιτρέπεται να λειτουργεί ένα κατάλυμα μέσα στο έτος. Εξετάζεται χωριστά για κάθε μίσθωση.
Παράλληλα, οι κανόνες δεν αλλάζουν ανάλογα με το κανάλι από το οποίο προήλθε η κράτηση. Είτε ο επισκέπτης έκλεισε μέσω Airbnb είτε μέσω Booking.com, άλλης πλατφόρμας ή απευθείας με τον ιδιοκτήτη, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης εξαρτάται από τη διάρκειά της και από τις υπηρεσίες που παρέχονται.
Τι πρέπει να γνωρίζετε με μια ματιά
- Μίσθωση διάρκειας έως και 59 ημερών θεωρείται βραχυχρόνια.
- Μίσθωση διάρκειας 60 ημερών και άνω δεν εμπίπτει στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Το όριο αφορά κάθε επιμέρους συμφωνία και όχι το σύνολο των διανυκτερεύσεων μέσα στο έτος.
- Για τη βραχυχρόνια μίσθωση απαιτείται, κατά κανόνα, εγγραφή στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και έκδοση ΑΜΑ.
- Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται στην αγγελία, ανεξάρτητα από την πλατφόρμα στην οποία έχει αναρτηθεί.
- Για κάθε βραχυχρόνια διαμονή υποβάλλεται σχετική δήλωση στην ΑΑΔΕ.
- Η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα, μπορεί να αλλάξει τον φορολογικό και επιχειρηματικό χαρακτήρα της δραστηριότητας.
Πότε μια μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια
Από την 1η Ιανουαρίου 2024, ως βραχυχρόνια ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου για συγκεκριμένη διάρκεια έως και 59 ημερών, εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες προς τον επισκέπτη πέρα από τη διαμονή και την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Ο χαρακτηρισμός είναι ανεξάρτητος από το εάν η συμφωνία πραγματοποιήθηκε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Επομένως, και μια απευθείας κράτηση διάρκειας έως 59 ημερών υπάγεται στους κανόνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει επίσης ότι το όριο αφορά τη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι τον συνολικό αριθμό ημερών κατά τις οποίες διατίθεται το ακίνητο στη διάρκεια του έτους. Ένα κατάλυμα μπορεί, επομένως, να πραγματοποιεί διαδοχικές βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς οι ημέρες τους να αθροίζονται για τον συγκεκριμένο χαρακτηρισμό.
Τι αλλάζει από τις 60 ημέρες και πάνω
Όταν η συμφωνημένη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι 60 ημέρες ή μεγαλύτερη, αυτή δεν θεωρείται βραχυχρόνια. Στην περίπτωση αυτή υποβάλλεται Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας και εφαρμόζεται η διαδικασία που προβλέπεται για τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Η δήλωση της μακροχρόνιας μίσθωσης υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη συμφωνία μίσθωσης.
Το ίδιο ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιείται τόσο για βραχυχρόνιες όσο και για μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω. Κάθε συμφωνία, όμως, αντιμετωπίζεται αυτοτελώς:
- Για διαμονή έως 59 ημέρες υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Για διαμονή 60 ημερών και άνω υποβάλλεται Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Εάν ένας μισθωτής που έχει συμφωνήσει διαμονή 60 ημερών ή περισσότερο αποχωρήσει νωρίτερα, πριν συμπληρωθούν οι 60 ημέρες, η μίσθωση δεν μετατρέπεται εκ των υστέρων σε βραχυχρόνια. Για τον χαρακτηρισμό της λαμβάνεται υπόψη η αρχική συμφωνία.
Τι είναι ο ΑΜΑ και πότε απαιτείται
Ο ΑΜΑ είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου που λαμβάνει το κατάλυμα μετά την εγγραφή του στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.
Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του myAADE. Για την έκδοση του αριθμού απαιτούνται στοιχεία που συνδέουν τον διαχειριστή με το ακίνητο, όπως ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου, γνωστός ως ΑΤΑΚ.
Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε εμφανές σημείο:
- σε κάθε καταχώριση σε ψηφιακή πλατφόρμα,
- στην Airbnb ή την Booking.com,
- σε άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης,
- στο website του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή,
- και σε κάθε άλλο μέσο με το οποίο προβάλλεται το ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση.
Όταν διαφορετικά δωμάτια του ίδιου ακινήτου εκμισθώνονται χωριστά, μπορεί να απαιτείται διαφορετικός ΑΜΑ για κάθε αυτοτελώς προσφερόμενο χώρο. Ξεχωριστοί αριθμοί μπορεί επίσης να χρειάζονται όταν ένα ακίνητο διατίθεται άλλοτε ολόκληρο και άλλοτε τμηματικά.
Για ορισμένα αδειοδοτημένα τουριστικά καταλύματα μπορεί να αναγράφεται, αντί του ΑΜΑ, ο προβλεπόμενος αριθμός αδειοδότησης ή γνωστοποίησης, όπως το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ή ο Μοναδικός Αριθμός Γνωστοποίησης.
Αλλάζουν οι κανόνες για κρατήσεις μέσω Booking.com;
Όχι. Η Booking.com, όπως και η Airbnb, αποτελεί κανάλι μέσω του οποίου μπορεί να διαφημιστεί και να κρατηθεί ένα κατάλυμα. Δεν δημιουργεί διαφορετικό καθεστώς ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, την εγγραφή στην ΑΑΔΕ ή τις φορολογικές υποχρεώσεις.
Αυτό σημαίνει ότι:
- Μια κράτηση 10, 30 ή 59 ημερών μέσω Booking.com αντιμετωπίζεται ως βραχυχρόνια μίσθωση.
- Μια ενιαία κράτηση 60 ημερών και άνω αντιμετωπίζεται ως μακροχρόνια μίσθωση.
- Ο ΑΜΑ ή ο αντίστοιχος αριθμός αδειοδότησης πρέπει να εμφανίζεται στην καταχώριση όταν το ακίνητο διατίθεται βραχυχρόνια.
- Η παρουσία μιας αγγελίας σε πλατφόρμα δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη ότι έχουν εκπληρωθεί όλες οι νόμιμες υποχρεώσεις.
Οι ίδιοι κανόνες ισχύουν και για κρατήσεις που προέρχονται από άλλες πλατφόρμες ή πραγματοποιούνται απευθείας. Από το 2024, ακόμη και οι μισθώσεις έως 59 ημέρες που συμφωνούνται εκτός ψηφιακής πλατφόρμας υπάγονται στο Μητρώο και στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Πότε υποβάλλεται η Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
Η εγγραφή του ακινήτου και η έκδοση ΑΜΑ δεν ολοκληρώνουν τις υποχρεώσεις του διαχειριστή. Για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Κατά κανόνα, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημερομηνία αναχώρησης του επισκέπτη. Για παράδειγμα, εάν ο επισκέπτης αναχωρήσει στις 15 Ιουλίου, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί έως τις 20 Αυγούστου.
Υποχρέωση μπορεί να προκύπτει και σε περίπτωση ακύρωσης, όταν βάσει της πολιτικής ακύρωσης καταβάλλεται ποσό από τον επισκέπτη. Οι ήδη υποβληθείσες δηλώσεις μπορούν να διορθώνονται μέσα στις προθεσμίες που προβλέπει η ΑΑΔΕ.
Τι ισχύει όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες
Για να παραμένει μια μίσθωση στο συγκεκριμένο καθεστώς, το ακίνητο πρέπει να παρέχεται επιπλωμένο, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα.
Εάν προσφέρονται στον επισκέπτη πρόσθετες υπηρεσίες, η δραστηριότητα μπορεί να θεωρηθεί τουριστική και να απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και συμμόρφωση με διαφορετικό πλαίσιο.
Χρειάζεται επομένως προσοχή σε υπηρεσίες όπως η συστηματική καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής, η παροχή γευμάτων, οι μεταφορές ή άλλες υπηρεσίες φιλοξενίας που ενσωματώνονται στο πακέτο της διαμονής. Η ακριβής αντιμετώπιση πρέπει να εξετάζεται με λογιστή ή νομικό, ανάλογα με τον τρόπο παροχής και χρέωσης της υπηρεσίας.
Πώς φορολογείται το εισόδημα
Για φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται έως δύο ακίνητα, χωρίς να παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και η μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.
Όταν φυσικό πρόσωπο διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και η εκμετάλλευση υπάγεται σε ΦΠΑ 13%.
Για τα νομικά πρόσωπα, η βραχυχρόνια εκμετάλλευση υπάγεται σε επιχειρηματική δραστηριότητα και ΦΠΑ ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Πέρα από τη φορολογία εισοδήματος και, όπου εφαρμόζεται, τον ΦΠΑ, πρέπει να εξετάζονται και άλλες υποχρεώσεις, όπως το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση. Το τέλος εισπράττεται από τον επισκέπτη με ειδικό στοιχείο και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση με μηνιαία δήλωση έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα.
Οι προδιαγραφές που πρέπει να πληροί το ακίνητο
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται συγκεκριμένες λειτουργικές και ασφαλιστικές προδιαγραφές για τα ακίνητα που εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Μεταξύ άλλων, τα ακίνητα πρέπει:
- να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης,
- να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
- να καλύπτονται από ασφάλιση αστικής ευθύνης,
- να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη,
- να έχουν τον προβλεπόμενο εξοπλισμό πυρασφάλειας,
- να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,
- να έχουν φαρμακείο πρώτων βοηθειών,
- και να παρέχουν στους επισκέπτες πληροφορίες με τους αριθμούς έκτακτης ανάγκης.
Η τήρηση των προδιαγραφών μπορεί να ελέγχεται με επιτόπιους ελέγχους από τις αρμόδιες αρχές.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν αναρτήσει την καταχώριση
Πριν ένα ακίνητο διατεθεί στην Airbnb, την Booking.com ή σε άλλο κανάλι, ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής πρέπει να ελέγξει:
- Αν επιτρέπεται η εγγραφή νέου ακινήτου στο Μητρώο στη συγκεκριμένη περιοχή.
- Αν τα ιδιοκτησιακά και φορολογικά στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά καταχωρισμένα.
- Αν απαιτείται ΑΜΑ ή διαφορετικός αριθμός αδειοδότησης.
- Αν το ακίνητο πληροί τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές και απαιτήσεις ασφάλειας.
- Αν ο αριθμός μητρώου εμφανίζεται σε όλες τις αγγελίες.
- Αν έχει οργανωθεί η έγκαιρη υποβολή των Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Αν αποδίδονται σωστά το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και οι υπόλοιποι φόροι ή επιβαρύνσεις.
- Αν ο αριθμός των ακινήτων ή οι παρεχόμενες υπηρεσίες δημιουργούν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Η σωστή καταχώριση στην πλατφόρμα είναι μόνο ένα μέρος της συμμόρφωσης. Ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής παραμένει υπεύθυνος για τον ΑΜΑ, τις δηλώσεις, τη φορολογία και τις προδιαγραφές του ακινήτου.
Το άρθρο παρέχει γενική ενημέρωση και δεν υποκαθιστά την εξατομικευμένη συμβουλή λογιστή ή νομικού.
