Μια σημαντική αλλαγή στο κόστος χρήσης της Booking.com έρχεται από την 1η Δεκεμβρίου 2026 για ιδιώτες ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα που δεν διαθέτουν έγκυρο αριθμό ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
Με ενημέρωση που αποστέλλεται σε συνεργαζόμενα καταλύματα, η Booking.com γνωστοποιεί ότι θα αρχίσει να επιβάλλει ελληνικό ΦΠΑ 24% στα τιμολόγια προμήθειας, όταν ο συνεργάτης δεν έχει δηλώσει αριθμό ΦΠΑ που μπορεί να επαληθευτεί μέσω του ευρωπαϊκού συστήματος VIES.
Η πλατφόρμα ζητά από τους συνεργάτες της να συμπληρώσουν, εφόσον διαθέτουν, έγκυρο αριθμό ΑΦΜ της ΕΕ έως τις 31 Οκτωβρίου 2026, ενώ η νέα χρέωση θα εφαρμοστεί από την 1η Δεκεμβρίου 2026.
Τι σημαίνει στην πράξη για έναν ιδιώτη host
Το κρίσιμο σημείο είναι ότι ο ΦΠΑ 24% δεν επιβάλλεται στην αξία της κράτησης, αλλά στην προμήθεια που χρεώνει η Booking.com στον ιδιοκτήτη.
Αυτό, ωστόσο, αυξάνει αισθητά το πραγματικό κόστος της πλατφόρμας.
Όπως εξηγεί στο BnBNews έμπειρος property manager, εφόσον κάποιος δραστηριοποιείται ως ιδιώτης και έχει δηλωθεί αντίστοιχα στην Booking.com, χωρίς έγκυρο ΑΦΜ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές, η πλατφόρμα θα αρχίσει να προσθέτει ΦΠΑ στα τιμολόγια της προμήθειάς της.
Έτσι, εάν για μία κράτηση αξίας 1.000 ευρώ η προμήθεια είναι 16,6%, σήμερα η χρέωση της πλατφόρμας είναι 166 ευρώ και στον ιδιοκτήτη απομένουν 834 ευρώ, πριν από τις υπόλοιπες φορολογικές και λειτουργικές επιβαρύνσεις.
Μετά την αλλαγή:
Προμήθεια Booking.com: 166 ευρώ
ΦΠΑ 24% στην προμήθεια: 39,84 ευρώ
Συνολική επιβάρυνση: 205,84 ευρώ
Ποσό που απομένει: 794,16 ευρώ
Επομένως, μια προμήθεια 16,6% μετατρέπεται στην πράξη σε συνολικό κόστος 20,58% επί της αξίας της συγκεκριμένης κράτησης.
Δεν πρόκειται, βέβαια, για αύξηση της προμήθειας της Booking.com από 16,6% σε 20,58%. Η συμβατική προμήθεια παραμένει 16,6%, αλλά πάνω σε αυτήν προστίθεται πλέον ΦΠΑ 24%.
Πόσο πρέπει να αυξηθεί η τιμή για να μένουν τα ίδια χρήματα
Η αλλαγή δημιουργεί ένα ακόμη πρακτικό ερώτημα για τους hosts: πόσο θα πρέπει να αυξήσουν την τιμή τους εάν θέλουν να αντισταθμίσουν πλήρως τη νέα επιβάρυνση;
Στο παραπάνω παράδειγμα, από μία κράτηση 1.000 ευρώ με προμήθεια 16,6%, στον ιδιοκτήτη απέμεναν 834 ευρώ.
Με τη νέα επιβάρυνση, για να συνεχίσουν να του απομένουν τα ίδια 834 ευρώ, η αξία της κράτησης θα πρέπει να αυξηθεί περίπου στα 1.050,17 ευρώ.
Πρόκειται για αύξηση περίπου 5% στην τιμή.
Στα 1.050,17 ευρώ, η προμήθεια 16,6% είναι περίπου 174,33 ευρώ και ο ΦΠΑ 24% επί της προμήθειας περίπου 41,84 ευρώ. Συνολικά αφαιρούνται περίπου 216,17 ευρώ και στον host απομένουν ξανά περίπου 834 ευρώ.
Άρα, με τις συγκεκριμένες παραδοχές, ο host δεν χρειάζεται να αυξήσει την τιμή κατά 4% ή κατά 24%, αλλά περίπου κατά 5% για να διατηρήσει το ίδιο ποσό μετά την προμήθεια και τον νέο ΦΠΑ.
Το ποσοστό αυτό μεταβάλλεται ανάλογα με την προμήθεια που έχει συμφωνήσει κάθε κατάλυμα με την Booking.com και δεν λαμβάνει υπόψη άλλες χρεώσεις ή φόρους.
Τι ακριβώς είναι το VIES
Η Booking.com χρησιμοποιεί ως κριτήριο το εάν ο αριθμός ΦΠΑ του συνεργάτη μπορεί να επαληθευτεί στο VIES (VAT Information Exchange System) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, δηλαδή στο ευρωπαϊκό σύστημα επαλήθευσης αριθμών ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
Το σημείο αυτό χρειάζεται προσοχή. Η ύπαρξη ενός ελληνικού ΑΦΜ δεν σημαίνει αυτομάτως ότι αυτός είναι ενεργοποιημένος για ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι όποιος πρόκειται να πραγματοποιήσει ενδοκοινοτικές συναλλαγές, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και η λήψη υπηρεσιών από άλλο κράτος-μέλος, πρέπει πριν από τη συναλλαγή να εγγραφεί στο Μητρώο VIES.
Μάλιστα, στις οδηγίες της διευκρινίζει ότι για την ενδοκοινοτική λήψη υπηρεσιών η υποχρέωση εγγραφής στο VIES μπορεί να αφορά και υποκείμενους στον φόρο των οποίων οι πράξεις απαλλάσσονται από ΦΠΑ.
Για τον λόγο αυτό, ένας ιδιώτης host δεν θα πρέπει ούτε να θεωρήσει αυτομάτως ότι μπορεί να ενεργοποιήσει απλώς τον ΑΦΜ του στο VIES για να αποφύγει τη νέα χρέωση ούτε ότι η ενεργοποίηση αυτή προϋποθέτει σε κάθε περίπτωση μετατροπή της δραστηριότητάς του σε επιχείρηση. Η συγκεκριμένη φορολογική αντιμετώπιση πρέπει να ελεγχθεί με τον λογιστή του με βάση το καθεστώς στο οποίο υπάγεται.
Δεν αλλάζει ο ΦΠΑ της ίδιας της διαμονής
Ιδιαίτερα σημαντική είναι και μια δεύτερη διευκρίνιση: η αλλαγή που ανακοινώνει η Booking.com αφορά την υπηρεσία που παρέχει η πλατφόρμα στον host και την προμήθειά της. Δεν σημαίνει ότι επιβάλλεται ΦΠΑ 24% στη διαμονή.
Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση από φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο ακίνητα απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Αντίθετα, φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.
Η ίδια η Booking.com ξεκαθαρίζει επίσης στο μήνυμά της ότι η αλλαγή αφορά μόνο τα τιμολόγια προμήθειας και δεν επηρεάζει τυχόν ΦΠΑ που χρεώνεται στους επισκέπτες βάσει της τιμής διαμονής.
Τι γίνεται με τις Πληρωμές από την Booking.com
Πρόσθετη προσοχή χρειάζεται για όσους χρησιμοποιούν την υπηρεσία Πληρωμές από την Booking.com και λαμβάνουν καθαρές πληρωμές μέσω τραπεζικού εμβάσματος.
Εάν δεν έχει δοθεί έγκυρος αριθμός ΦΠΑ της ΕΕ, από την 1η Δεκεμβρίου η Booking.com αναφέρει ότι θα αφαιρεί από το ποσό που μεταφέρει στον συνεργάτη την προμήθεια, τη Χρέωση Υπηρεσίας Πληρωμών (PSF), καθώς και ΦΠΑ 24% που υπολογίζεται τόσο στην προμήθεια όσο και στη συγκεκριμένη χρέωση πληρωμών.
Επομένως, σε αυτές τις περιπτώσεις το πραγματικό πρόσθετο κόστος μπορεί να είναι μεγαλύτερο από αυτό του παραδείγματος των 1.000 ευρώ.
Booking.com και ΦΠΑ: Τι πρέπει να κάνει τώρα ο ιδιώτης host
1. Ελέγξτε πώς είστε δηλωμένοι στην Booking.com.
Βεβαιωθείτε ότι η ιδιότητά σας και τα φορολογικά στοιχεία που διαθέτει η πλατφόρμα είναι σωστά.
2. Ελέγξτε εάν ο ΑΦΜ σας εμφανίζεται ως έγκυρος στο VIES.
Ο απλός ελληνικός ΑΦΜ δεν ισοδυναμεί αυτομάτως με αριθμό ΦΠΑ ενεργοποιημένο για ενδοκοινοτικές συναλλαγές.
3. Κρατήστε την ημερομηνία της 31ης Οκτωβρίου.
Αυτή είναι η προθεσμία που δίνει η Booking.com για την καταχώριση έγκυρου αριθμού ΦΠΑ της ΕΕ, εφόσον υπάρχει.
4. Εάν δεν έχετε έγκυρο αριθμό στο VIES, υπολογίστε το νέο κόστος από 1/12/2026.
Η Booking.com αναφέρει ότι θα προσθέτει ΦΠΑ 24% στην προμήθειά της. Σε προμήθεια 16,6%, αυτό ανεβάζει το συνολικό κόστος της συγκεκριμένης χρέωσης στο 20,58% της αξίας της κράτησης.
5. Επανεξετάστε τις τιμές σας.
Στο παράδειγμα προμήθειας 16,6%, απαιτείται αύξηση της τιμής κατά περίπου 5% για να παραμείνει ίδιο το ποσό που απομένει μετά την προμήθεια και τον ΦΠΑ της προμήθειας. Αν η προμήθειά σας είναι διαφορετική ή πληρώνετε PSF, ο υπολογισμός αλλάζει.
6. Εάν χρησιμοποιείτε Πληρωμές από την Booking.com, ελέγξτε και τη Χρέωση Υπηρεσίας Πληρωμών.
Ο ΦΠΑ 24% θα επιβάλλεται, σύμφωνα με την ενημέρωση, και στην PSF.
7. Μην κάνετε μεταβολή στο VIES μόνο και μόνο για να μη δείτε το 24% στο τιμολόγιο.
Η εγγραφή στο VIES αφορά φορολογικές υποχρεώσεις για ενδοκοινοτικές συναλλαγές. Επειδή το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαφέρει ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων και την ιδιότητα του εκμεταλλευτή, ζητήστε από τον λογιστή σας να ελέγξει τι συνεπάγεται η εγγραφή στη δική σας περίπτωση πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε μεταβολή.
Με μία φράση: Εάν είστε ιδιώτης host χωρίς έγκυρο αριθμό ΦΠΑ στο VIES, από την 1η Δεκεμβρίου 2026 η Booking.com θα προσθέτει 24% ΦΠΑ πάνω στην προμήθειά της. Με προμήθεια 16,6%, το συνολικό κόστος της χρέωσης γίνεται 20,58% και απαιτείται αύξηση της τιμής περίπου κατά 5% για να διατηρηθεί το ίδιο καθαρό ποσό μετά τη χρέωση της πλατφόρμας.
