Η βραχυχρόνια μίσθωση, η στενότητα στην προσφορά κατοικιών, το υψηλό κόστος κατασκευής και η ισχυρή ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα συνθέτουν το νέο σκηνικό στην ελληνική κτηματαγορά, η οποία στο δεύτερο εξάμηνο του 2026 εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, αλλά με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.
Ιδιαίτερη θέση σε αυτή την εξίσωση κατέχει η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς οι νέες ρυθμίσεις που εφαρμόζονται στην αγορά επηρεάζουν το τοπίο των ενοικίων και επαναφέρουν στο προσκήνιο τη συζήτηση για την ισορροπία μεταξύ τουριστικής αξιοποίησης και μακροχρόνιας κατοικίας. Όπως επισημαίνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, απαιτείται προσεκτική διαχείριση ώστε οι παρεμβάσεις να μη διαταράξουν ένα προϊόν που αναπτύχθηκε στα χρόνια της κρίσης, δημιούργησε θέσεις απασχόλησης και σήμερα συμβάλλει στη φιλοξενία εκατομμυρίων επισκεπτών και στην ελληνική οικονομία.
Η βραχυχρόνια μίσθωση και η δύσκολη εξίσωση της στέγης
Η πίεση στα ενοίκια, ωστόσο, δεν μπορεί να αποδοθεί σε έναν μόνο παράγοντα. Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μέρος μιας πολύ πιο σύνθετης εικόνας, στην οποία περιλαμβάνονται το αυξημένο κόστος κατασκευής, τα υψηλά επιτόκια, η έλλειψη εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό κλάδο, το δημογραφικό και η συμπίεση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών από το αυξημένο κόστος ζωής.
Καθοριστικό ζήτημα αποτελεί παράλληλα ο μεγάλος αριθμός κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς. Πρόκειται, μεταξύ άλλων, για ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών, εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων και επενδυτικών κεφαλαίων, αλλά και για ιδιοκτησίες που δεν διατίθενται προς ενοικίαση επειδή απαιτούν σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης. Στο απόθεμα των κλειστών ακινήτων προστίθενται και διαμερίσματα που έχουν περιέλθει στο Δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς.
Ταυτόχρονα, η σταδιακή μετακίνηση πληθυσμού από χωριά και μικρότερες πόλεις προς την Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τις φοιτητικές πόλεις και τους τουριστικούς προορισμούς εντείνει τις πιέσεις εκεί όπου ήδη υπάρχει υψηλή ζήτηση. Το αποτέλεσμα είναι αύξηση των τιμών και των ενοικίων στις συγκεκριμένες περιοχές, την ώρα που αγορές με πληθυσμιακή συρρίκνωση και περιορισμένη παραγωγική δραστηριότητα εμφανίζουν μεγαλύτερη στασιμότητα.
Η Αθήνα ξεπέρασε πλέον τα επίπεδα του 2007
Παρά τις πιέσεις που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά, η γενική κατεύθυνση της αγοράς κατοικίας παραμένει ανοδική. Σύμφωνα με την ανάλυση, η κτηματαγορά κινείται πλέον με διαφορετικές ταχύτητες, καθώς η αξία κάθε ακινήτου επηρεάζεται σημαντικά από τη θέση, το μέγεθος, την ηλικία, την κατάσταση και τα επιμέρους χαρακτηριστικά του.
Ιδιαίτερα χαρακτηριστική είναι η εξέλιξη στην Αθήνα. Στη Μητροπολιτική Αθήνα οι απώλειες που καταγράφηκαν στις τιμές κατά τη διάρκεια της δεκαετούς κρίσης έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως, με τις αξίες να έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα του 2007. Στη Θεσσαλονίκη οι τιμές βρίσκονται πολύ κοντά στα αντίστοιχα επίπεδα, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές εξακολουθούν να υπολείπονται κατά περίπου 11% έως 15%.
Η απόσταση είναι ακόμη μεγαλύτερη σε ορισμένα νεόδμητα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Αναπτύξεις όπως το Ελληνικό και γενικότερα τα έργα της Αθηναϊκής Ριβιέρας έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τα επίπεδα τιμών του 2007, καθώς απευθύνονται σε μια διαφορετική αγορά και σε σημαντικό βαθμό σε διεθνές αγοραστικό κοινό.
Είναι ενδεικτικό ότι ο δείκτης τιμών των νέων κατοικιών στην Αθήνα, με βάση το 2007, είχε υποχωρήσει στο 57,3 το 2017, αλλά έφθασε στο 112,9 το 2025 και στο 116,1 το πρώτο τρίμηνο του 2026. Στη Θεσσαλονίκη ο αντίστοιχος δείκτης για τις νέες κατοικίες διαμορφώθηκε στο 102,2 κατά το πρώτο τρίμηνο του έτους.
Ανακάμπτει η οικοδομική δραστηριότητα
Σημάδια ανάκαμψης καταγράφονται και στην οικοδομική δραστηριότητα. Μετά την κατάρρευση της προηγούμενης δεκαετίας, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών ακολουθεί ανοδική πορεία από το 2017, χωρίς πάντως να έχει επιστρέψει στα εξαιρετικά υψηλά επίπεδα πριν από την οικονομική κρίση.
Σύμφωνα με το διάγραμμα της ανάλυσης, από τις 79.400 οικοδομικές άδειες του 2007, η αγορά έφθασε σε επίπεδα κοντά στις 13.000 ετησίως στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας. Στη συνέχεια άρχισε η σταδιακή ανάκαμψη, με 30.678 άδειες το 2024 και 29.940 το 2025, ενώ για το 2026 εκτιμάται ότι ο αριθμός μπορεί να πλησιάσει τις 31.000 έως το τέλος του έτους.
Χρυσή Βίζα και ξένοι αγοραστές
Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς έχει διαδραματίσει και η ζήτηση από το εξωτερικό. Το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας επηρέασε ιδιαίτερα την Αττική τα προηγούμενα χρόνια, με μεγάλο μέρος των επενδύσεων να προέρχεται από Κινέζους αγοραστές.
Μετά τις αλλαγές που αύξησαν τα απαιτούμενα επενδυτικά ποσά στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και σε αρκετά νησιά, παρατηρείται μετατόπιση ενδιαφέροντος προς άλλες περιοχές της Ελλάδας, όπου τα σχετικά όρια παραμένουν χαμηλότερα, στα επίπεδα των 400.000 και 250.000 ευρώ, ανάλογα με την περίπτωση.
Δεύτερη ζωή στα παλαιά διαμερίσματα
Μια ακόμη τάση που αποκτά μεγαλύτερη σημασία είναι η αγορά και ανακαίνιση παλαιότερων κατοικιών. Καθώς το κόστος απόκτησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος είναι απαγορευτικό για σημαντικό μέρος των ενδιαφερομένων, αρκετοί αγοραστές στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα χαμηλότερης αξίας, τα οποία στη συνέχεια ανακαινίζουν και εκσυγχρονίζουν.
Η συγκεκριμένη τάση συνδέεται παράλληλα με την ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης του παλαιού κτιριακού αποθέματος και μπορεί να συμβάλει στην επαναφορά περισσότερων ακινήτων στην ενεργό αγορά.
Την ίδια στιγμή, νέα μοντέλα κατοικίας αρχίζουν να κερδίζουν έδαφος. Τα διαμερίσματα με παροχή υπηρεσιών (serviced apartments) χαρακτηρίζονται στην ανάλυση ως ένα σύγχρονο προϊόν που ανταποκρίνεται στη ζήτηση, ενώ σταδιακά αναπτύσσονται και οργανωμένες φοιτητικές εστίες σε πανεπιστημιακές πόλεις, όπου το μηνιαίο μίσθωμα μπορεί να περιλαμβάνει κοινόχρηστα, ηλεκτρικό ρεύμα και πρόσβαση στο διαδίκτυο.
Το μεγάλο στοίχημα για το υπόλοιπο του 2026
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι το 2026 εξελίσσεται ικανοποιητικά για την ελληνική αγορά ακινήτων, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι απουσιάζουν οι κίνδυνοι και οι προκλήσεις. Η δυσκολία των ελληνικών νοικοκυριών να αποκτήσουν ή να μισθώσουν κατοικία, η επιφυλακτικότητα απέναντι στον τραπεζικό δανεισμό και μια σειρά εξωτερικών οικονομικών και γεωπολιτικών παραγόντων διατηρούν υψηλό τον βαθμό αβεβαιότητας.
Η αγορά, επομένως, δεν κινείται πλέον ενιαία. Η βραχυχρόνια μίσθωση και ο τουρισμός, οι ξένες επενδύσεις, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, η ανακαίνιση του παλαιού αποθέματος και η ισχυρή ζήτηση για σύγχρονα επαγγελματικά ακίνητα δημιουργούν μια κτηματαγορά πολλών «ταχυτήτων». Το μεγάλο ζητούμενο είναι πλέον κατά πόσο η ανοδική δυναμική των επενδύσεων μπορεί να συνδυαστεί με την επιστροφή περισσότερων κατοικιών στην αγορά και, κυρίως, με τη βελτίωση της πρόσβασης των νοικοκυριών σε προσιτή στέγη.
