“Τα Airbnb δημιουργούν πρόβλημα ασφάλειας σε μια πολυκατοικία”. Πόσες φορές δεν το έχετε ακούσει αυτό από τους ιδιοκτήτες των άλλων διαμερισμάτων;
Είναι, όμως, βάσιμος ο προβληματισμός αυτός;
Καθόλου!
Η αναβάθμιση της πολυκατοικίας
Η χρήση μίας ή και περισσότερων από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας ως διαμερισμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης καταλυμάτων αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων χώρων και πραγμάτων της πολυκατοικίας. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι υφίσταται ένα επιπλέον, ισχυρό κίνητρο, τόσο για όλους τους συνιδιοκτήτες, αλλά κυρίως για τους διαχειριστές-εκμισθωτές του Airbnb διαμερίσματος να ελέγχουν και να μεριμνούν για την κατάσταση του ακινήτου, και κατ’ αυτόν τον τρόπο να αποφεύγονται φθορές ή όταν προκύπτουν, να φροντίζουν για την άμεση αποκατάστασή τους.
Πού έχουν υποστηριχθεί οι σκέψεις αυτές; Σε δικαστική απόφαση!
Την άποψη αυτή ασπάστηκε και το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την υπ’ αριθμ. 197/2022 απόφασή του, εντός της οποίας αναφέρει: «…η χρήση πολλών εκ των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας ως τουριστικών καταλυμάτων βραχυχρόνιων μισθώσεων συντελεί, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, στην πληρέστερη εξυπηρέτηση του ευρύτερου συμφέροντος της συνιδιοκτησίας, σε σχέση με την αποκλειστική χρήση αυτών ως αποθηκών, γραφείων και επαγγελματικών χώρων, καθώς αποτελεί κίνητρο για τη διατήρηση της λειτουργικότητας και της ευπρεπούς εμφάνισης των κοινόχρηστων πραγμάτων της πολυκατοικίας».
Και πόσοι έχουν τα κλειδιά τελικά;
Ένα εκ των ζητημάτων ασφάλειας μπορεί να προκύπτει από το γεγονός ότι δεν υφίσταται ανώτατος αριθμός διαμενόντων ανά οριζόντια ιδιοκτησία που να ορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή από τον νόμο, είτε για μόνιμη είτε για προσωρινή διαμονή. Επιπλέον, ζήτημα ασφάλειας μπορεί να γεννάται και λόγω της πρόσβασης πολλών και διαφορετικών προσώπων, σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, στα κλειδιά της εξώπορτας της οικοδομής, αλλά και εν γένει πρόσβασης στην οικοδομή και το εσωτερικό της (κοινόχρηστους χώρους).
Συγκεκριμένα, εντός της υπ’ αριθμ. 1259/2019 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών αναφέρεται ότι: «[…] χρησιμοποιούνται από ασυνήθιστα μεγάλο αριθμό διαφορετικών προσώπων σε ιδιαίτερα σύντομο χρονικό διάστημα, με ιδιαιτέρως συχνή εναλλαγή των ενοίκων σε αυτά, οι οποίοι αποκτούν πρόσβαση στα κλειδιά της εισόδου της αντίστοιχης πολυκατοικίας, είναι ένα από τα αντικειμενικά χαρακτηριστικά χρήσης διαμερισμάτων από μισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω πλατφόρμας, το οποίο προφανώς έχει ληφθεί υπόψη από το νομοθέτη που αναγνώρισε βάσει νόμου τον τρόπο αυτό εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων, και των διαμερισμάτων και δεν μπορεί, χωρίς άλλο, να οδηγήσει σε απαγόρευση της εκμετάλλευσης του επίδικου διαμερίσματος με το συγκεκριμένο τρόπο».
Όπως, όμως, αναφέρεται και εντός της απόφασης, το εν λόγω ζήτημα έχει ληφθεί υπόψη από τον νομοθέτη που αναγνώρισε βάση νόμου τον τρόπο αυτόν εκμετάλλευσης, μεταξύ άλλων ακινήτων και των διαμερισμάτων. Προφανώς ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή/ και αυτός που εκμεταλλεύεται ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση φέρει τη σχετική ευθύνη και για αυτό θα πρέπει να έχει λάβει και να μπορεί να αποδείξει ότι έχει λάβει κάθε πρόσφορο μέτρο προκειμένου να ελαχιστοποιήσει κάθε σχετικό δυνητικό κίνδυνο.
Tips για την ασφαλή βραχυχρόνια μίσθωση
Προκειμένου να μειωθούν στο ελάχιστο οι πιθανότητες για προβλήματα ή προστριβές που έχουν να κάνουν με την ασφάλεια της πολυκατοικίας και των διαμερισμάτων της, ιδού μερικές απλές πρακτικές συμβουλές (με νομικό πάντα υπόβαθρο!):
- Προτιμήστε πολυκατοικίες στις οποίες μισθώνονται ήδη διαμερίσματα σαν BnB.
Έτσι μειώνονται οι πιθανότητες οι συνιδιοκτήτες να ενοχλούνται. Επίσης, είναι ελάχιστες οι πιθανότητες συνιδιοκτήτης που έχει Airbnb να στραφεί εναντίον σας.
- Διαμορφώστε στους συνιδιοκτήτες το αίσθημα της ασφάλειας και της σοβαρότητας των πελατών σας.
- Κρατήστε τα απαραίτητα στοιχεία από τους πελάτες σας (know your customer!).
- Διαλέξτε – όσο το δυνατόν – τους πελάτες σας. Αν είναι σε πολυκατοικία με «παράξενους» συνιδιοκτήτες, να προτιμάτε να στρέφεστε σε πελάτες μεγαλύτερου ηλικιακά κοινού ή οικογένειες.
- Να μην είστε απών από το ακίνητο και τους συνιδιοκτήτες. Να κρατάτε καλές σχέσεις μαζί τους και να επισκέπτεστε το ακίνητο τακτικά.
- Χρησιμοποιήστε τα επιτρεπόμενα τεχνολογικά μέσα (π.χ. κάμερα στην είσοδο του διαμερίσματος, ηλεκτρονικά κλειδιά κ.λπ.).
Ασφαλώς η λίστα αυτή μπορεί να συμπληρωθεί. Επισημαίνεται το ότι κάθε τέτοια ενέργεια στην οποία μπορεί να προβεί ο ιδιοκτήτης δύναται να έχει νομικό αντίκτυπο (π.χ. προστασία προσωπικών δεδομένων κ.λπ.). Γι’ αυτό, είναι απαραίτητο για κάθε ενδιαφερόμενο να αναζητά εξειδικευμένες νομικές συμβουλές.
Δρ. Φώτης Σπυρόπουλος: Δικηγόρος – οικονομολόγος, με ειδίκευση το εμπορικό και το ποινικό δίκαιο, μεταδιδάκτορας Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής (ΠΑΔΑ), Διδάσκων ΠΑΔΑ και ΕΑΠ, Spyropoulos Law Firm Senior Partner
Μάνος Τεχνίτης: Δικηγόρος με ειδίκευση στο εμπορικό και το ποινικό δίκαιο (LL.M., M.Sc), υπ. Δρ. Νομικής Σχολής ΔΠΘ, Διδάσκων στο Μητροπολιτικό Κολέγιο, Associate στη Spyropoulos Law Firm
