Σε έναν ολοένα και πιο στενό φορολογικό κλοιό βρίσκεται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εντείνει τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, αξιοποιώντας τα στοιχεία που λαμβάνει από τις διεθνείς πλατφόρμες κρατήσεων. Το μέγεθος της φοροδιαφυγής που εξακολουθεί να εντοπίζεται στον συγκεκριμένο κλάδο αποτυπώνεται στα αποτελέσματα προηγούμενων ελέγχων, οι οποίοι έφεραν στο φως 105 εκατ. ευρώ εισοδημάτων που δεν είχαν δηλωθεί αρχικά στην εφορία, οδηγώντας 34.000 φορολογούμενους σε διαδικασίες συμμόρφωσης. Την ίδια στιγμή, η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται, με τα δηλωμένα μισθώματα να αγγίζουν το 1 δισ. ευρώ το 2025, καταγράφοντας αύξηση σχεδόν 85 εκατ. ευρώ σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.
Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν τη διπλή εικόνα που παρουσιάζει σήμερα η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Από τη μία πλευρά, πρόκειται για μια δραστηριότητα με σημαντικό οικονομικό αποτύπωμα, η οποία έχει εξελιχθεί σε βασικό τμήμα της τουριστικής αγοράς και αποτελεί πηγή εισοδήματος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Από την άλλη, η ταχεία ανάπτυξή της έχει δημιουργήσει ένα πεδίο αυξημένων φορολογικών απαιτήσεων, με την ΑΑΔΕ να επιχειρεί να περιορίσει τις αποκλίσεις ανάμεσα στις πραγματικές εισπράξεις και στα ποσά που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, στο συνέδριο Prodexpo 2026, η αξιοποίηση των πληροφοριών από τις ψηφιακές πλατφόρμες έχει ήδη αποδώσει σημαντικά αποτελέσματα. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση των εισοδημάτων του φορολογικού έτους 2023, όταν μέσα από τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις εντοπίστηκαν περίπου 34.000 φορολογούμενοι που δεν είχαν συμπεριλάβει στις δηλώσεις τους εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η παρέμβαση της φορολογικής διοίκησης οδήγησε στην υποβολή 37.000 δηλώσεων οικειοθελούς συμμόρφωσης, μέσω των οποίων αποκαλύφθηκαν πρόσθετα εισοδήματα ύψους 105 εκατ. ευρώ. Το ποσό αυτό δεν αντιστοιχεί σε φόρους που εισπράχθηκαν από το Δημόσιο, αλλά σε φορολογητέα ύλη που εμφανίστηκε εκ των υστέρων και μπορεί πλέον να υπαχθεί στην προβλεπόμενη φορολόγηση. Ο μεγαλύτερος αριθμός δηλώσεων σε σχέση με τους φορολογουμένους οφείλεται στο γεγονός ότι ένας υπόχρεος μπορεί να προχωρήσει σε περισσότερες από μία υποβολές ή διορθώσεις.
Η συγκεκριμένη περίπτωση αποτελεί ενδεικτικό παράδειγμα της αλλαγής που έχει συντελεστεί στον τρόπο με τον οποίο η ΑΑΔΕ παρακολουθεί τη δραστηριότητα των ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων. Εκεί όπου παλαιότερα ο εντοπισμός αδήλωτων εισοδημάτων απαιτούσε περισσότερο στοχευμένες και χρονοβόρες ελεγκτικές διαδικασίες, σήμερα η σύγκριση ηλεκτρονικών αρχείων επιτρέπει την αναγνώριση αποκλίσεων σε μεγάλη κλίμακα.
Σχεδόν 1 δισ. ευρώ τα δηλωμένα μισθώματα το 2025
Η ενίσχυση των ελέγχων πραγματοποιείται σε μια περίοδο κατά την οποία τα οικονομικά μεγέθη της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζουν να διευρύνονται. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, με τα συνολικά δηλωμένα μισθώματα να ανέρχονται σε 973,7 εκατ. ευρώ.
Σε σύγκριση με το 2024, όταν τα αντίστοιχα εισοδήματα είχαν διαμορφωθεί στα 888,9 εκατ. ευρώ, καταγράφεται αύξηση κατά περίπου 84,9 εκατ. ευρώ, δηλαδή της τάξης του 9,5%. Πρόκειται για μια εξέλιξη που επιβεβαιώνει ότι η αγορά διατηρεί σημαντική οικονομική δυναμική, παρά τις αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο και τις αυξημένες υποχρεώσεις των διαχειριστών.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η εξέλιξη του μέσου δηλωμένου μισθώματος, το οποίο διαμορφώθηκε περίπου στα 395 ευρώ ανά δήλωση το 2025, έναντι περίπου 360 ευρώ το προηγούμενο έτος. Η μεταβολή αυτή αποτυπώνει την αύξηση του μέσου ποσού που δηλώνεται ανά διαμονή, χωρίς ωστόσο να σημαίνει απαραίτητα ότι οι τιμές των καταλυμάτων αυξήθηκαν στον ίδιο βαθμό, καθώς το τελικό ποσό επηρεάζεται και από τη διάρκεια κάθε κράτησης, την εποχικότητα και τη σύνθεση των διαθέσιμων ακινήτων.
Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η μακροχρόνια εξέλιξη των δηλωμένων εισοδημάτων. Όπως ανέφερε ο Γιώργος Πιτσιλής, από τα περίπου 70 εκατ. ευρώ που καταγράφονταν σε παλαιότερη περίοδο, η αγορά έχει φτάσει πλέον κοντά στο 1 δισ. ευρώ, παρουσιάζοντας υπερδεκαπλασιασμό των δηλωμένων ποσών.
Η αύξηση αυτή συνδέεται τόσο με τη διεύρυνση της δραστηριότητας όσο και με τη σταδιακή ενσωμάτωση μεγαλύτερου μέρους των πραγματικών εισοδημάτων στο φορολογικό σύστημα. Η υποχρεωτική καταχώριση των ακινήτων, η συνεργασία με τις διεθνείς πλατφόρμες και η δυνατότητα διασταύρωσης των στοιχείων έχουν συμβάλει στη δημιουργία ενός πιο ολοκληρωμένου μηχανισμού παρακολούθησης της αγοράς.
Πώς θα γίνουν οι νέες διασταυρώσεις
Στο επίκεντρο των νέων ελέγχων βρίσκονται τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2025, με την ΑΑΔΕ να προχωρά στην αντιπαραβολή των στοιχείων που έχουν δηλώσει οι φορολογούμενοι με τις πληροφορίες που προέρχονται από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας φιλοξενίας.
Η διαδικασία στηρίζεται στη συνεργασία με πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Booking.com, η Expedia και η VRBO, οι οποίες διαθέτουν δεδομένα σχετικά με τις καταχωρίσεις ακινήτων και τις κρατήσεις που πραγματοποιούνται μέσω των υπηρεσιών τους.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι τα εισοδήματα του 2025 είχαν ήδη προσυμπληρωθεί από την ΑΑΔΕ στα έντυπα Ε2 των φορολογικών δηλώσεων. Με τον τρόπο αυτό, η φορολογική διοίκηση διαθέτει μια αρχική εικόνα των σχετικών ποσών, την οποία μπορεί να συγκρίνει με τα στοιχεία των πλατφορμών και τις δηλώσεις των υπόχρεων.
Βασικό εργαλείο για την ταυτοποίηση των ακινήτων αποτελεί ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πρέπει να αναγράφεται στις ηλεκτρονικές καταχωρίσεις. Μέσω αυτού καθίσταται δυνατή η αντιστοίχιση κάθε ακινήτου με τα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Οι ελεγκτικές υπηρεσίες μπορούν έτσι να εξετάζουν εάν τα ακίνητα έχουν δηλωθεί ορθά, εάν έχουν υποβληθεί οι προβλεπόμενες δηλώσεις για τις διαμονές και εάν τα εισοδήματα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις συμφωνούν με τις διαθέσιμες πληροφορίες.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ακόμη και όταν ένα ακίνητο είναι κανονικά εγγεγραμμένο στο μητρώο, μπορεί να προκύψει φορολογικό ζήτημα εφόσον τα ποσά που έχουν δηλωθεί δεν ανταποκρίνονται στα στοιχεία που προκύπτουν από τις κρατήσεις.
Παράλληλα, οι διασταυρώσεις επιτρέπουν στην ΑΑΔΕ να κατευθύνει τους ελέγχους σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, αντί να προχωρά σε οριζόντια εξέταση όλων των ιδιοκτητών. Η στόχευση αυτή περιορίζει τον χρόνο που απαιτείται για τον εντοπισμό πιθανών παραβάσεων και ενισχύει την αποτελεσματικότητα του ελεγκτικού μηχανισμού.
Στο στόχαστρο 1.545 ιδιοκτήτες με τρία ή περισσότερα ακίνητα
Ξεχωριστό κεφάλαιο των ελέγχων αποτελούν οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς η εκμετάλλευση τριών ή περισσότερων ακινήτων από φυσικό πρόσωπο συνεπάγεται διαφορετική φορολογική μεταχείριση σε σχέση με την περιστασιακή ή περιορισμένη δραστηριότητα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της φορολογικής διοίκησης, εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα τα οποία είτε είχαν αποκτήσει εισοδήματα από τουλάχιστον τρία ακίνητα μέσα στο 2024 είτε είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου από το 2024 και μετά, χωρίς να έχουν ανταποκριθεί πλήρως στις υποχρεώσεις τους.
Από τις περιπτώσεις αυτές, οι 1.017 αφορούσαν φορολογουμένους που δεν είχαν προχωρήσει στην απαιτούμενη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ άλλοι 528 δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ).
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς το ισχύον πλαίσιο προβλέπει ότι τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζονται φορολογικά ως ασκούντα επιχειρηματική δραστηριότητα, με τις αντίστοιχες υποχρεώσεις.
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί η δήλωση των εισοδημάτων από ακίνητα, αλλά απαιτείται και η συμμόρφωση με τις διατάξεις που διέπουν την επιχειρηματική δραστηριότητα, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών υποχρεώσεων ΦΠΑ, όπου αυτές εφαρμόζονται.
Η διάκριση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, καθώς τα τελευταία χρόνια έχει ενισχυθεί η παρουσία ιδιοκτητών και επενδυτών που διαχειρίζονται οργανωμένα χαρτοφυλάκια κατοικιών, αξιοποιώντας τη ζήτηση για τουριστική διαμονή. Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις, η φορολογική αντιμετώπιση διαφοροποιείται από εκείνη ενός ιδιώτη που διαθέτει ένα ή δύο ακίνητα, χωρίς να παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες πέραν των προβλεπόμενων.
Οι έλεγχοι επομένως δεν περιορίζονται στο εάν έχουν δηλωθεί τα μισθώματα, αλλά επεκτείνονται και στο εάν η δραστηριότητα έχει υπαχθεί στο σωστό φορολογικό καθεστώς.
Από το 11% στο 5% οι παραβάσεις για τον αριθμό μητρώου
Η εντατικοποίηση των διασταυρώσεων φαίνεται ότι έχει επηρεάσει και τη συμμόρφωση των διαχειριστών ως προς τις υποχρεώσεις καταχώρισης των ακινήτων.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο Prodexpo, το ποσοστό μη συμμόρφωσης με την υποχρέωση αναγραφής του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου στις πλατφόρμες έχει περιοριστεί από το 11% στο 5%.
Πρόκειται για μείωση κατά έξι ποσοστιαίες μονάδες, η οποία αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς η ορθή ταυτοποίηση των ακινήτων αποτελεί βασική προϋπόθεση για την αποτελεσματική λειτουργία των ηλεκτρονικών ελέγχων.
Η ύπαρξη του ΑΜΑ επιτρέπει στις υπηρεσίες της ΑΑΔΕ να αντιστοιχίζουν τις καταχωρίσεις των πλατφορμών με τα στοιχεία του μητρώου και να διαπιστώνουν εάν τηρούνται οι προβλεπόμενες υποχρεώσεις.
Ωστόσο, η υποχώρηση του ποσοστού μη συμμόρφωσης στο 5% δεν σημαίνει ότι η συνολική φοροδιαφυγή έχει περιοριστεί σε αντίστοιχο επίπεδο. Ο συγκεκριμένος δείκτης αφορά αποκλειστικά την αναγραφή του αριθμού μητρώου και όχι το σύνολο των πιθανών παραβάσεων που σχετίζονται με την απόκρυψη εισοδημάτων, τη μη υποβολή δηλώσεων ή τη λανθασμένη φορολογική αντιμετώπιση της δραστηριότητας.
Πρόστιμα από 5.000 ευρώ και διπλασιασμός σε περίπτωση υποτροπής
Ιδιαίτερα αυστηρό είναι το πλαίσιο κυρώσεων για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές που δεν τηρούν τις προβλεπόμενες υποχρεώσεις.
Για τη μη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται αυτοτελές πρόστιμο ανά έτος, το οποίο αντιστοιχεί στο 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση, με ελάχιστο ποσό τις 5.000 ευρώ.
Σε περίπτωση επανάληψης της ίδιας παράβασης μέσα σε διάστημα ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής προστίμου, η κύρωση διπλασιάζεται, ενώ για κάθε επόμενη ίδια παράβαση το πρόστιμο αυξάνεται στο τετραπλάσιο του αρχικού ποσού.
Αντίστοιχα, για τη μη υποβολή ή την ανακριβή υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα. Για την εκπρόθεσμη υποβολή της δήλωσης επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.
Οι κυρώσεις βαρύνουν τον διαχειριστή του ακινήτου, ενώ στις περιπτώσεις όπου δεν προκύπτει ότι η διαχείριση πραγματοποιείται από υπεκμισθωτή ή τρίτο πρόσωπο, η σχετική ευθύνη μεταφέρεται στον ιδιοκτήτη ή τον επικαρπωτή.
Πέρα από τα συγκεκριμένα πρόστιμα, η διαπίστωση αδήλωτων εισοδημάτων ή η μη εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετους φόρους και άλλες κυρώσεις, ανάλογα με τη φύση της παράβασης.
Η επόμενη ημέρα για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι αυτή μιας αγοράς η οποία εξακολουθεί να ενισχύει το οικονομικό της αποτύπωμα, αλλά ταυτόχρονα περνά σε μια περίοδο αυστηρότερης φορολογικής παρακολούθησης.
Η συνεργασία της ΑΑΔΕ με τις διεθνείς πλατφόρμες έχει αλλάξει τα δεδομένα, καθώς η φορολογική διοίκηση δεν εξαρτάται πλέον αποκλειστικά από τις πληροφορίες που υποβάλλουν οι ίδιοι οι φορολογούμενοι. Αντίθετα, διαθέτει τη δυνατότητα να συγκρίνει διαφορετικές πηγές δεδομένων, να εντοπίζει ασυμφωνίες και να ζητά τη διόρθωσή τους.
Το γεγονός ότι οι προηγούμενες διασταυρώσεις οδήγησαν στη δήλωση πρόσθετων εισοδημάτων 105 εκατ. ευρώ καταδεικνύει ότι εξακολουθούν να υπάρχουν σημαντικά περιθώρια εντοπισμού φορολογητέας ύλης που δεν είχε καταγραφεί αρχικά.
Την ίδια ώρα, η αύξηση των δηλωμένων μισθωμάτων στα 973,7 εκατ. ευρώ το 2025 δείχνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πλέον αποκτήσει τέτοιο μέγεθος ώστε να αποτελεί σταθερό πεδίο ενδιαφέροντος για τις φορολογικές αρχές.
Το επόμενο στοίχημα για την ΑΑΔΕ είναι να αξιοποιήσει ακόμη πιο συστηματικά τα δεδομένα που έχει στη διάθεσή της, εντοπίζοντας όχι μόνο όσους αποκρύπτουν εισοδήματα, αλλά και εκείνους που δραστηριοποιούνται με περισσότερα ακίνητα χωρίς να έχουν υπαχθεί στο κατάλληλο φορολογικό καθεστώς.
Για τους ιδιοκτήτες και τους επαγγελματίες διαχειριστές, το μήνυμα είναι σαφές: όσο διευρύνεται η ψηφιακή παρακολούθηση των συναλλαγών, τόσο περιορίζονται τα περιθώρια αποκλίσεων μεταξύ των κρατήσεων που πραγματοποιούνται στις πλατφόρμες και των ποσών που δηλώνονται στην εφορία. Και σε μια αγορά που πλησιάζει πλέον το 1 δισ. ευρώ σε ετήσια δηλωμένα μισθώματα, η φορολογική συμμόρφωση μετατρέπεται σε καθοριστική παράμετρο για τη λειτουργία της.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
