Για χρόνια το Airbnb βρέθηκε στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα. Η εκτίναξη των ενοικίων, η συνεχής άνοδος των τιμών των κατοικιών και η δυσκολία εύρεσης στέγης για χιλιάδες νοικοκυριά αποδόθηκαν σε μεγάλο βαθμό στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, οι οποίες κατηγορήθηκαν ότι απορρόφησαν σημαντικό μέρος του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος από τη μακροχρόνια αγορά.
Ωστόσο, σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Η ανάλυση υποστηρίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τον βασικό παράγοντα πίσω από τη στεγαστική κρίση, καθώς η συνολική επίδρασή τους στα ενοίκια εκτιμάται σε μόλις 1,8%. Αντίθετα, η μελέτη στρέφει το ενδιαφέρον της σε ένα πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα: τα εκατομμύρια κατοικιών που παραμένουν κλειστές και εκτός αγοράς.
Η βασική διαπίστωση είναι ότι η Ελλάδα δεν αντιμετωπίζει πρωτίστως πρόβλημα έλλειψης κατοικιών, αλλά πρόβλημα αξιοποίησης του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος. Όπως σημειώνεται, η χώρα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών στην Ευρώπη, όμως σημαντικό μέρος του δεν είναι διαθέσιμο ούτε προς ενοικίαση ούτε προς πώληση, με αποτέλεσμα να περιορίζεται η πραγματική προσφορά και να ενισχύονται οι πιέσεις στις τιμές.
Τι δείχνουν τα στοιχεία για το Airbnb
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα συμπεράσματα της μελέτης αφορά ακριβώς τον ρόλο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Παρά τη μεγάλη συζήτηση που έχει αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια γύρω από το Airbnb, οι ερευνητές εκτιμούν ότι η επίδρασή του στη συνολική αγορά κατοικίας είναι αισθητά μικρότερη από αυτή που συνήθως παρουσιάζεται.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρατίθενται, τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας και στο 1,1% των κενών κατοικιών. Παράλληλα, η έρευνα που επικαλείται το Γραφείο Προϋπολογισμού εκτιμά ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%.
Η μελέτη αναφέρει ακόμη ότι δεν εντοπίζεται ισχυρή συσχέτιση μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και της αύξησης των καταχωρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Επιπλέον, επισημαίνεται ότι αρκετοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους περιστασιακά ή ως δεύτερη κατοικία και δεν θα τα διέθεταν απαραίτητα στη μακροχρόνια αγορά ακόμη και αν δεν υπήρχε η δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.
Αυτό, βέβαια, δεν σημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν επηρεάζουν καθόλου την αγορά. Η μελέτη αναγνωρίζει ότι σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, η ανάπτυξη του Airbnb μπορεί να περιορίσει τη διαθέσιμη προσφορά κατοικιών και να ενισχύσει τις ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια. Ωστόσο οι επιδράσεις αυτές θεωρούνται κυρίως τοπικές και όχι αρκετές για να εξηγήσουν τη συνολική στεγαστική κρίση που καταγράφεται σε εθνικό επίπεδο.
Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας
Αντίθετα, το βασικό εύρημα της μελέτης αφορά το τεράστιο απόθεμα κατοικιών που παραμένει αναξιοποίητο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής του 2021, η Ελλάδα διαθέτει περίπου 6,6 εκατομμύρια κατοικίες. Από αυτές, περισσότερες από 2,2 εκατομμύρια είναι κενές, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 34,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος.
Το στοιχείο αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι την ίδια περίοδο οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν με εξαιρετικά υψηλούς ρυθμούς. Από το 2018 έως το 2025 οι τιμές στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 95,7%, ενώ στη Θεσσαλονίκη κατά 94%.
Η συνύπαρξη τόσο μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών με τόσο έντονη αύξηση τιμών αποτελεί, σύμφωνα με τη μελέτη, ένα από τα μεγαλύτερα παράδοξα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Οι ερευνητές υποστηρίζουν ότι το πρόβλημα δεν είναι η απουσία κατοικιών αλλά το γεγονός ότι μεγάλο μέρος τους δεν είναι διαθέσιμο στους πολίτες που αναζητούν στέγη.
Τα σπίτια αυξήθηκαν αλλά εξαφανίστηκαν από την αγορά
Η ανάλυση των απογραφικών στοιχείων οδηγεί σε ένα ακόμη κρίσιμο συμπέρασμα. Μεταξύ 2011 και 2021 το συνολικό στεγαστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε κατά 3,5%. Δηλαδή η Ελλάδα απέκτησε περισσότερες κατοικίες.
Την ίδια περίοδο, όμως, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες προς μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση υποχώρησαν κατά 33,1%.
Παράλληλα, οι ανενεργές κενές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 6,1%, από 1,71 εκατομμύρια σε 1,81 εκατομμύρια ακίνητα.
Με άλλα λόγια, η χώρα απέκτησε περισσότερα σπίτια, αλλά λιγότερα σπίτια ήταν πραγματικά διαθέσιμα στην αγορά. Σύμφωνα με τη μελέτη, η εξέλιξη αυτή εξηγεί σε σημαντικό βαθμό γιατί οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται παρά την ύπαρξη μεγάλου στεγαστικού αποθέματος.
Γιατί παραμένουν κλειστά τόσα ακίνητα
Γιατί παραμένουν κλειστά τόσα ακίνηταΟι ερευνητές αποδίδουν το φαινόμενο σε έναν συνδυασμό παραγόντων που συσσωρεύτηκαν επί δεκαετίες.
Πολλά ακίνητα παραμένουν εγκλωβισμένα σε κληρονομικές εκκρεμότητες και ιδιοκτησιακές διαφορές. Άλλα συνδέονται με δικαστικές υποθέσεις ή ασαφή ιδιοκτησιακά δικαιώματα που καθιστούν δύσκολη την αξιοποίησή τους.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Ένα μεγάλο μέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και απαιτεί σημαντικές επενδύσεις προκειμένου να καταστεί λειτουργικό και ενεργειακά αποδοτικό. Για πολλούς ιδιοκτήτες, το κόστος αυτό λειτουργεί αποτρεπτικά.
Παράλληλα, αρκετές κατοικίες βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση, γεγονός που μειώνει τα οικονομικά κίνητρα για την επαναφορά τους στην αγορά.
Ο ρόλος της οικοδομής και των ξένων επενδύσεων
Η μελέτη εξετάζει επίσης τη συμβολή της οικοδομικής δραστηριότητας στη σημερινή εικόνα της αγοράς.
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης ο κατασκευαστικός κλάδος υπέστη βαθιά συρρίκνωση. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ στα χρόνια της κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες περιορίστηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν πριν από την κρίση ξεπερνούσαν το 10%.
Παράλληλα, μετά το 2019 καταγράφεται ισχυρή παρουσία ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις να υπερβαίνουν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως. Ωστόσο η μελέτη επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος αυτών των κεφαλαίων κατευθύνεται σε εξοχικές κατοικίες ή σε επενδυτικά ακίνητα που συνδέονται με τη Golden Visa και δεν αυξάνουν απαραίτητα τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Πόσο ανεβάζουν τις τιμές τα κλειστά σπίτια
Για να εκτιμήσει την επίδραση της χαμηλής αξιοποίησης του στεγαστικού αποθέματος, το Γραφείο Προϋπολογισμού χρησιμοποίησε ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα.
Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση των κατοικιών μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικιών. Σε ένα ακόμη αυστηρότερο σενάριο, η επίδραση μπορεί να φθάνει ακόμη και στο 26,7%.
Οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι η εξέλιξη των τιμών επηρεάζεται και από άλλους παράγοντες, όπως το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι αξίες γης, οι συνθήκες χρηματοδότησης, οι ξένες επενδύσεις και οι προσδοκίες της αγοράς. Ωστόσο θεωρούν ότι η χαμηλή αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες πίσω από τη σημερινή εικόνα.
Το σενάριο που θα μπορούσε να αλλάξει την αγορά
Το πιο εντυπωσιακό συμπέρασμα της μελέτης αφορά το τι θα μπορούσε να συμβεί εάν ένα μέρος των κλειστών κατοικιών επέστρεφε στην αγορά.
Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις, εάν ο αριθμός των ανενεργών κατοικιών μειωνόταν σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε διάστημα περίπου έξι ετών, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6%.
Η εκτίμηση αυτή οδηγεί τους ερευνητές σε ένα σαφές συμπέρασμα: το μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών που διαθέτει σήμερα η Ελλάδα δεν βρίσκεται στα νέα εργοτάξια αλλά πίσω από κλειστές πόρτες. Και όσο εκατομμύρια ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να ασκεί πίεση σε νοικοκυριά και ενοικιαστές, παρά το γεγονός ότι η χώρα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών στην Ευρώπη.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
