Τα Κανάρια Νησιά, ένας από τους πιο αναγνωρίσιμους τουριστικούς προορισμούς της Ευρώπης, βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο μιας έντονης δημόσιας συζήτησης για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η περιφερειακή κυβέρνηση προχώρησε στην αυστηρότερη ρύθμιση της αγοράς των holiday rentals στην ιστορία της, επιβάλλοντας πενταετές «πάγωμα» νέων αδειών—μέτρο που ήδη προκαλεί βαθιές επιπτώσεις στη νότια Γκραν Κανάρια, όπου ο τομέας Airbnb έχει γνωρίσει εκρηκτική ανάπτυξη.
Η νέα νομοθεσία, που τέθηκε σε ισχύ αυτή την εβδομάδα, αναβαθμίζει θεσμικά τις τουριστικές μισθώσεις: από «παράλληλη δραστηριότητα» μετατρέπονται πλέον σε αναγνωρισμένη επιχειρηματική δραστηριότητα, με τις σχετικές πλατφόρμες, όπως Airbnb και Booking.com, να τίθενται υπό αυστηρότερο έλεγχο. Ταυτόχρονα, η έκδοση νέων αδειών Vacation Rental (VV) αναστέλλεται για πέντε χρόνια, με μοναδική εξαίρεση τα ακίνητα που είχαν ήδη ολοκληρώσει τη διαδικασία καταχώρισης. Η ανακοίνωση προκάλεσε άμεση κινητοποίηση στην αγορά, με ιδιοκτήτες και επενδυτές να σπεύδουν να προλάβουν την προθεσμία.
«Καμπανάκι» για επενδυτές – Στάση αναμονής στα funds
Η αναστολή των αδειών ακυρώνει ουσιαστικά την επενδυτική στρατηγική που είχε κυριαρχήσει σε περιοχές όπως το Maspalomas και το Playa del Inglés, όπου αγοράζονταν νεόδμητα condos αποκλειστικά για χρήση σε πλατφόρμες τύπου Airbnb. «Το μέτρο αποτελεί ισχυρό πλήγμα για τα επενδυτικά σχέδια», σημειώνει η Elena Vargas της Canary Invest Group. «Τα funds βρίσκονται πλέον σε κατάσταση αναμονής, με τους επενδυτικούς τους αγωγούς να στερεύουν».
Ανατροπές στις αξίες ακινήτων
Η πενταετής παύση ανατρέπει την ισορροπία της αγοράς. Τα υφιστάμενα, ήδη αδειοδοτημένα ακίνητα μετατρέπονται αυτομάτως σε σπάνια και πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία, με εκτιμητές να προβλέπουν άνοδο αξιών λόγω της περιορισμένης προσφοράς. Αντίθετα, ακίνητα χωρίς άδεια—ειδικά νεόδμητα ή εκτός προθεσμίας εγγραφής—αναμένεται να χάσουν σημαντικό μέρος της εμπορικότητάς τους.
Στη νότια Γκραν Κανάρια, όπου σε ορισμένες συνοικίες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν πάνω από το μισό του αποθέματος, οι πρώτες αναλύσεις δείχνουν δυνητικές μειώσεις αξιών κατά 15-20% για μη συμμορφούμενους ιδιοκτήτες. Πολλοί εξετάζουν πλέον στροφή σε μακροχρόνιες συμβάσεις ή πώληση με έκπτωση.
Αβεβαιότητα για μεταβιβάσεις αδειών – Σενάριο-σοκ για την αγορά
Η κυβέρνηση εξετάζει επιπλέον τον περιορισμό στη μεταβίβαση αδειών VV κατά την πώληση ή κληρονομιά ενός ακινήτου—ένα μέτρο που, αν εφαρμοστεί, θα ανατρέψει πλήρως την αξία μεταπώλησης πολλών επενδυτικών ακινήτων. «Οι επενδυτές βασίζονται στο exit strategy», προειδοποιεί η Vargas. «Χωρίς μεταβιβασιμότητα, μια άδεια χάνει την αξία της τη στιγμή που θελήσεις να πουλήσεις».
Αυξημένες αρμοδιότητες στους δήμους
Η νομοθεσία δίνει επίσης αυξημένο έλεγχο στους δήμους, οι οποίοι θα καθορίζουν πλέον τα όρια πυκνότητας και τις επιτρεπόμενες ζώνες χρήσης. Στη νότια Γκραν Κανάρια, οι δημοτικές αρχές θα πρέπει να διαμορφώσουν εξατομικευμένα χωροταξικά πλαίσια, λαμβάνοντας υπόψη παράκτιους περιορισμούς και συνθήκες κορεσμού.
Η Κτηματομεσιτική Ένωση των Καναρίων προειδοποιεί για «κίνδυνο δημιουργίας ασυνεπούς τοπίου». Μία περιοχή ενδέχεται να επιτρέψει περιορισμένη ανάπτυξη, ενώ η γειτονική να την απαγορεύσει εντελώς—με αποτέλεσμα οι αποδόσεις να εξαρτώνται από τοπικές αποφάσεις και όχι από την τουριστική ζήτηση.
Όρια χωρητικότητας: 10% ανά δήμο
Η ρύθμιση ορίζει ότι η τουριστική χρήση κατοικιών δεν μπορεί να ξεπερνά το 10% του συνόλου των κατοικήσιμων τετραγωνικών ανά δήμο (20% για τα μικρότερα νησιά). Το όριο έχει ήδη ξεπεραστεί σε τμήματα της Τενερίφης και της νότιας Γκραν Κανάρια, γεγονός που πυροδοτεί επιπλέον εντάσεις.
Η βουλευτής Maria López έκανε λόγο για «εκδίκηση των ξενοδόχων» και για μέτρα που «υπερ-περιορίζουν» την ιδιωτική φιλοξενία, τη στιγμή που η τουριστική ζήτηση βρίσκεται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Ταυτόχρονα, θεσπίζεται δεκαετής απαγόρευση μετατροπής νέων κτιρίων ή εμπορικών χώρων σε τουριστικές μισθώσεις.
Τουριστικό ρεκόρ αλλά κοινωνική πίεση
Το νομοθετικό πακέτο έρχεται καθώς τα νησιά καταγράφουν μία από τις καλύτερες χρονιές τους. Από τον Ιανουάριο έως τον Αύγουστο του 2025, πάνω από 10,3 εκατ. διεθνείς επισκέπτες έφτασαν στα Κανάρια, αποφέροντας περί τα 15 δισ. ευρώ. Η ετήσια άφιξη αναμένεται να ξεπεράσει τα 14 εκατ.
Ωστόσο, η επιτυχία συνοδεύεται από ώθηση στις τιμές κατοικίας και έντονη κοινωνική αντίδραση. Τον Μάρτιο, χιλιάδες κάτοικοι της Τενερίφης διαδήλωσαν κατά της «τουριστικής υπερκορεσμού», με συνθήματα όπως «Airbnb: εκτοπίζεις τους Καναρίους».
Η κυβέρνηση μιλά για προστασία των πολιτών
«Στόχος μας είναι να επιστρέψει η κατοικία στους κατοίκους και όχι αποκλειστικά στις πλατφόρμες», δήλωσε ο Περιφερειακός Πρόεδρος Άνχελ Βίκτορ Τόρρες μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου. Η κυβέρνηση δίνει διορία έως τα μέσα του 2026 για την υποχρεωτική εγγραφή όλων των τουριστικών μισθώσεων, με πρόστιμα που μπορεί να φθάσουν τις 300.000 ευρώ για παραβάσεις.
Τα μέτρα συντονίζονται με επιχειρούμενη πανευρωπαϊκή τάση ελέγχου της αγοράς Airbnb· στην ηπειρωτική Ισπανία, από τον Απρίλιο απαιτείται ήδη έγκριση του 60% των γειτόνων για νέες τουριστικές μισθώσεις.
Ένας κλάδος σε καμπή
Για τα επενδυτικά κεφάλαια και τους μικροϊδιοκτήτες, το νέο πλαίσιο μετατρέπει το πεδίο σε «δύσκολο και απρόβλεπτο». Για τις τοπικές κοινωνίες, αποτελεί πολυαναμενόμενο φρένο στις πιέσεις κατοικίας. Το αν το πενταετές «πάγωμα» θα σταθεροποιήσει την αγορά ή θα ανατρέψει την τουριστική δυναμική της περιοχής, μένει να φανεί.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
