Για πρώτη φορά η βραχυχρόνια μίσθωση εντάσσεται οργανικά στον εθνικό χωροταξικό σχεδιασμό, με το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό να ανοίγει τον δρόμο για γεωγραφικούς περιορισμούς, χρονικά όρια λειτουργίας, ελέγχους στη νέα προσφορά ακινήτων και πιθανές παρεμβάσεις ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες που κατευθύνονται αποκλειστικά σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Το σχέδιο της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των υπουργείων Περιβάλλοντος και Τουρισμού επιχειρεί να βάλει τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα σε ένα συνολικό πλαίσιο διαχείρισης του τουρισμού, της φέρουσας ικανότητας των προορισμών και της προστασίας της κατοικίας, αναγνωρίζοντας ότι η ραγδαία εξάπλωση των πλατφορμών διαμοιρασμού έχει πλέον άμεσες επιπτώσεις στη λειτουργία των πόλεων, στις υποδομές, στις τοπικές κοινωνίες αλλά και στην αγορά ακινήτων.
Διαφορετικοί κανόνες ανά περιοχή
Στην καρδιά του νέου πλαισίου βρίσκεται η πρόβλεψη ότι η βραχυχρόνια μίσθωση «δύναται να υπόκειται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς», οι οποίοι θα εξειδικεύονται ανάλογα με την κατηγορία κάθε περιοχής και τα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά της.
Το χωροταξικό χωρίζει τον εθνικό χώρο σε πέντε βασικές κατηγορίες περιοχών: Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Η κατηγοριοποίηση αυτή βασίζεται κυρίως στην ένταση του τουριστικού φαινομένου, στις τουριστικές κλίνες, στον πληθυσμό και στα ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι περιοχές που εμφανίζουν ήδη υπερσυγκέντρωση τουριστικής δραστηριότητας ή σοβαρές πιέσεις στη στέγαση θα μπορούν να υπάγονται σε αυστηρότερο καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Στο τραπέζι χρονικά όρια και «κόφτης» στη νέα προσφορά
Το νέο πλαίσιο αφήνει ανοιχτό ένα ευρύ φάσμα παρεμβάσεων για τη λειτουργία των Airbnb και γενικότερα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι μπορούν να θεσπιστούν ειδικά μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της δραστηριότητας.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται ο καθορισμός ειδικών όρων και προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε σχέση με τη χρήση τους ως κύρια κατοικία.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα ρύθμισης της χρονικής διάρκειας δραστηριοποίησης ανά έτος, κάτι που ανοίγει τον δρόμο ακόμη και για ανώτατα όρια ημερών μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές.
Το σχέδιο προβλέπει επίσης τη δημιουργία γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας, αλλά και την επιβολή περιορισμών στη νέα προσφορά βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί η ειδική αναφορά στις νεόδμητες κατοικίες, καθώς το χωροταξικό αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο παρεμβάσεων σε νέα projects που σχεδιάζονται εξαρχής για αποκλειστική τουριστική εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb.
Σύνδεση με τη στεγαστική κρίση
Οι νέες κατευθύνσεις έρχονται σε μια περίοδο όπου η στεγαστική κρίση βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης. Σε αρκετές περιοχές της Αθήνας αλλά και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, οδηγώντας σε αύξηση ενοικίων και αλλαγή της κοινωνικής σύνθεσης ολόκληρων γειτονιών.
Το ίδιο το χωροταξικό αναγνωρίζει την ανάγκη προστασίας της «λειτουργικότητας και της φυσιογνωμίας των περιοχών», αλλά και της αποτροπής «φαινομένων πίεσης στον προορισμό» και υποβάθμισης των φυσικών πόρων.
Η φιλοσοφία αυτή συνδέεται άμεσα με τη λογική της φέρουσας ικανότητας, η οποία διατρέχει ολόκληρο το νέο ΕΧΠ-Τ. Το πλαίσιο προβλέπει ότι για περιοχές με αυξημένη τουριστική πίεση θα απαιτούνται ειδικές Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας τόσο για πολεοδομικά σχέδια όσο και για μεγάλες τουριστικές μονάδες.
Έλεγχος με βάση δεδομένα από ΑΑΔΕ
Το νέο μοντέλο παρακολούθησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα. Το χωροταξικό προβλέπει ότι οι σχετικές κατευθύνσεις θα διαμορφώνονται λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και από το πληροφοριακό σύστημα ΟΠΣ-ΑΔΕ.
Αυτό σημαίνει ότι οι παρεμβάσεις δεν θα έχουν οριζόντιο χαρακτήρα, αλλά θα μπορούν να εφαρμόζονται ανά περιοχή, ανάλογα με τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων, την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας και τις πιέσεις που καταγράφονται στην κατοικία και στις υποδομές.
Το νέο μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο επιχειρεί συνολικά να μεταφέρει το βάρος από την ανεξέλεγκτη ανάπτυξη στη διαχείριση των προορισμών. Στο ίδιο το κείμενο επισημαίνεται ότι ο ελληνικός τουρισμός κατέγραψε νέο ιστορικό υψηλό το 2025 με 43,3 εκατ. ταξιδιώτες και ταξιδιωτικές εισπράξεις 23,63 δισ. ευρώ.
Παράλληλα, καταγράφεται η μεγάλη εξάρτηση της ελληνικής οικονομίας από τον τουρισμό, καθώς οι κλάδοι του εμπορίου, του τουρισμού και της εστίασης δημιούργησαν το 53% των νέων θέσεων εργασίας την περίοδο 2020-2025.
Ωστόσο, το υπουργείο αναγνωρίζει ότι σε αρκετούς προορισμούς υπάρχουν πλέον σοβαρές πιέσεις στις υποδομές, στα μεταφορικά δίκτυα και στη λειτουργία των πόλεων, ιδιαίτερα σε συγκεκριμένες περιόδους του έτους.
Για τον λόγο αυτό, το νέο πλαίσιο θέτει ως βασικές επιδιώξεις τη βιώσιμη ανάπτυξη, την ανθεκτικότητα των προορισμών, τη διαχείριση της τουριστικής εμπειρίας, την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος και τη χωρική εξισορρόπηση της τουριστικής δραστηριότητας.
Νέο τοπίο για επενδυτές και ιδιοκτήτες
Οι προβλέψεις του νέου χωροταξικού δημιουργούν ένα εντελώς διαφορετικό πλαίσιο για την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης τα επόμενα χρόνια. Μέχρι σήμερα, η ανάπτυξη των Airbnb γινόταν κυρίως μέσω φορολογικών και λειτουργικών ρυθμίσεων. Πλέον, η δραστηριότητα εντάσσεται και στον πυρήνα του χωρικού σχεδιασμού, κάτι που σημαίνει ότι οι περιορισμοί θα μπορούν να συνδέονται με πολεοδομικά, περιβαλλοντικά και αναπτυξιακά κριτήρια.
Ουσιαστικά, το κράτος αποκτά πλέον τη δυνατότητα να παρέμβει χωρικά στη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων, να καθορίζει ζώνες ελέγχου και να συνδέει την τουριστική εκμετάλλευση ακινήτων με τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής και τις ανάγκες της τοπικής κοινωνίας.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
