Η αγορά κατοικίας στην Αττική φαίνεται να εισέρχεται σε μια νέα περίοδο ισορροπίας. Τα ενοίκια των οικογενειακών κατοικιών εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά και το πρώτο τρίμηνο του 2026, ωστόσο ο ρυθμός αύξησής τους έχει επιβραδυνθεί αισθητά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Οι έντονες ανατιμήσεις που χαρακτήρισαν το 2023 και τις αρχές του 2024 έχουν πλέον δώσει τη θέση τους σε μια αγορά που παραμένει ισχυρή, αλλά εμφανίζει σαφή σημάδια ωρίμανσης.
Η εξέλιξη αυτή δεν οφείλεται σε έναν μόνο παράγοντα. Η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, η υψηλή ζήτηση από ελληνικά και ξένα νοικοκυριά, η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια, αλλά και η αξιοποίηση σημαντικού αριθμού διαμερισμάτων μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζουν να επηρεάζουν τη διαμόρφωση της αγοράς. Παράλληλα, το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμορφώνει νέα δεδομένα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους επενδυτές, δημιουργώντας διαφορετικές ισορροπίες μεταξύ της τουριστικής αξιοποίησης και της μακροχρόνιας κατοικίας.
Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον μέρος της νέας εξίσωσης
Η ανάπτυξη των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία χρόνια άλλαξε σημαντικά τον τρόπο αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος, ιδιαίτερα στις περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα και υψηλή ζήτηση από επισκέπτες. Σε αρκετές γειτονιές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, σημαντικός αριθμός κατοικιών μεταφέρθηκε από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα διαμερισμάτων για μόνιμη κατοικία.
Ωστόσο, η εικόνα της αγοράς δεν μπορεί να εξηγηθεί αποκλειστικά από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα της προηγούμενης δεκαετίας, η αύξηση του κόστους κατασκευής, η περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών, η επιστροφή της επενδυτικής ζήτησης και η αυξημένη κινητικότητα εργαζομένων και στελεχών επιχειρήσεων αποτελούν εξίσου σημαντικούς παράγοντες που διαμορφώνουν τις τιμές.
Οι νέοι περιορισμοί αλλάζουν το τοπίο
Στο μεταξύ, η Πολιτεία από την 1η Ιουλίου προχώρησε σταδιακά στη διαμόρφωση ενός αυστηρότερου πλαισίου λειτουργίας της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης της Θεσσαλονίκης.
Ωστόσο, ήδη βρίσκεται σε ισχύ η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, δηλαδή στις περιοχές όπου είχε αναπτυχθεί εντονότερα η δραστηριότητα των τελευταίων ετών. Το μέτρο αφορά το ιστορικό κέντρο, την Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Θησείο, το Κουκάκι, το Μεταξουργείο, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, τον Νέο Κόσμο, το Παγκράτι και γειτονικές περιοχές. Αντίστοιχη αναστολή εφαρμόζεται πλέον και στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος των καταλυμάτων τύπου Airbnb.
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά και τις μεταβιβάσεις ακινήτων στις περιοχές όπου ισχύει αναστολή νέων εγγραφών στη βραχυχρόνια μίσθωση. Αν ένα ακίνητο που λειτουργεί σήμερα νόμιμα ως Airbnb πωληθεί ή μεταβιβαστεί με γονική παροχή ή δωρεά, ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να συνεχίσει τη δραστηριότητα, καθώς δεν θα έχει δικαίωμα νέας εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η εξαίρεση αφορά τις κληρονομικές διαδοχές, όπου οι κληρονόμοι διατηρούν το δικαίωμα συνέχισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η δυνατότητα Airbnb έχει ενσωματωθεί στην αξία πολλών ακινήτων
Οι αλλαγές αυτές παρακολουθούνται στενά από την αγορά, καθώς τα τελευταία χρόνια η δυνατότητα αξιοποίησης ενός διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει ενσωματωθεί στην εμπορική αξία πολλών ακινήτων.
Σήμερα, ένα διαμέρισμα στο Κουκάκι, στο Μοναστηράκι, στο Μεταξουργείο, στον Νέο Κόσμο ή στο ιστορικό κέντρο της Θεσσαλονίκης δεν αποτιμάται μόνο με βάση την τοποθεσία, την επιφάνεια ή την παλαιότητά του. Σημαντικό μέρος της αξίας του συνδέεται και με τη δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δεν είναι τυχαίο ότι και η γλώσσα της αγοράς έχει αλλάξει. Όροι όπως «επενδυτικό ακίνητο», «έτοιμο Airbnb», «υψηλή απόδοση», «πλήρως επιπλωμένο» ή «άμεση εκμετάλλευση» εμφανίζονται πλέον συστηματικά στις αγγελίες, αντανακλώντας τη μετατόπιση του ενδιαφέροντος από την ίδια την κατοικία προς την επενδυτική της απόδοση.
Τα οικογενειακά ενοίκια παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, τα στοιχεία για τις οικογενειακές κατοικίες επιφάνειας 70 έως 110 τ.μ. δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, χωρίς όμως τους ρυθμούς των προηγούμενων ετών.
Στον Δήμο Αθηναίων, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αυξήθηκε από τα 830 ευρώ στις αρχές του 2023 στα 980 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2026, πλησιάζοντας πλέον το ψυχολογικό όριο των 1.000 ευρώ.
Στα νότια προάστια, η Γλυφάδα και ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης εξακολουθούν να καταγράφουν τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές της Αττικής, με μέσο ενοίκιο 1.320 και 1.340 ευρώ αντίστοιχα. Ωστόσο, στις δύο αυτές αγορές οι έντονες αυξήσεις έχουν ουσιαστικά σταματήσει, με τις τιμές να κινούνται σχεδόν αμετάβλητες κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο.
Ανάλογη εικόνα εμφανίζει και το Παλαιό Φάληρο, όπου τα ενοίκια έχουν πλέον ξεπεράσει σταθερά τα 1.000 ευρώ, ενώ στον Πειραιά, στο Μαρούσι και στην Καλλιθέα η αγορά συνεχίζει να καταγράφει νέες αυξήσεις, αλλά με αισθητά χαμηλότερους ρυθμούς από εκείνους του 2023.
Μια αγορά που αναζητά τη νέα της ισορροπία
Το πρώτο τρίμηνο του 2026 επιβεβαιώνει ότι η αγορά κατοικίας περνά σε μια διαφορετική φάση. Τα υψηλά ενοίκια εξακολουθούν να στηρίζουν τις αποδόσεις των οικιστικών ακινήτων, όμως η περίοδος των εκρηκτικών ανατιμήσεων φαίνεται να ολοκληρώνεται.
Το νέο τοπίο διαμορφώνεται πλέον από ένα σύνολο παραγόντων: την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, τη σταθερή ζήτηση, τη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τις νέες νομοθετικές παρεμβάσεις και την ανάγκη εξισορρόπησης μεταξύ τουριστικής ανάπτυξης και στεγαστικής επάρκειας. Το αν η αγορά θα κινηθεί προς μεγαλύτερη σταθερότητα ή θα γνωρίσει έναν νέο κύκλο αυξήσεων θα εξαρτηθεί κυρίως από την ενίσχυση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος και την πορεία των νέων επενδύσεων στην κατοικία.
