Έντονες αντιδράσεις και προβληματισμό στην αγορά ακινήτων έχει προκαλέσει η αιφνιδιαστική εξαγγελία της κυβέρνησης για πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης, από το 3% στο 15%, για όσους αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα και προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Παράγοντες του real estate προειδοποιούν ότι η παρέμβαση, αν εφαρμοστεί οριζόντια, ενδέχεται να περιορίσει τις συναλλαγές, να επηρεάσει την εισροή ξένων κεφαλαίων και να πλήξει ιδιαίτερα την αγορά πολυτελών κατοικιών και τις νέες αναπτύξεις που στηρίζονται σε διεθνείς αγοραστές.
Το μέτρο ανακοινώθηκε από τον Κυριάκο Μητσοτάκη από το βήμα της 90ής ΔΕΘ ως «αντικίνητρο» απέναντι στην αυξημένη ζήτηση από τρίτες χώρες. Σύμφωνα με τον πρωθυπουργό, το ενδιαφέρον από αγοραστές χωρών όπως η Κίνα, η Τουρκία και το Ισραήλ έχει συμβάλει στη διατήρηση υψηλών τιμών σε αρκετές περιοχές, δυσκολεύοντας την πρόσβαση των Ελλήνων στην ιδιοκατοίκηση.
Η πρώτη αντίδραση της αγοράς, ωστόσο, είναι ιδιαίτερα επιφυλακτική. Στελέχη του κλάδου αμφισβητούν κατά πόσο η οριζόντια φορολόγηση όλων των αγοραστών εκτός ΕΕ μπορεί να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά το στεγαστικό πρόβλημα, υποστηρίζοντας ότι η βασική αιτία της ανόδου των τιμών βρίσκεται κυρίως στην περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Οι αντιδράσεις που έχουν ήδη καταγραφεί μετά τις ανακοινώσεις της ΔΕΘ επικεντρώνονται τόσο στον νέο φόρο όσο και στη συνολικότερη κατεύθυνση των στεγαστικών παρεμβάσεων.
Ο φόβος για «πάγωμα» συναλλαγών
Το πρώτο ζήτημα που θέτουν επαγγελματίες της αγοράς είναι το μέγεθος της πρόσθετης επιβάρυνσης. Σε μια αγορά 500.000 ευρώ, για παράδειγμα, ο φόρος με συντελεστή 3% αντιστοιχεί σε 15.000 ευρώ, ενώ με συντελεστή 15% εκτοξεύεται στις 75.000 ευρώ. Πρόκειται δηλαδή για πρόσθετο κόστος 60.000 ευρώ πριν ακόμη συνυπολογιστούν τα υπόλοιπα έξοδα μιας αγοραπωλησίας.
Ακόμη μεγαλύτερη γίνεται η διαφορά όσο ανεβαίνει η αξία του ακινήτου. Στα 800.000 ευρώ, η μετάβαση από το 3% στο 15% συνεπάγεται πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση 96.000 ευρώ.
Ακριβώς γι’ αυτό στην αγορά εκφράζονται φόβοι ότι, αντί να οδηγήσει αυτομάτως σε αποκλιμάκωση των τιμών, το μέτρο μπορεί αρχικά να οδηγήσει σε μείωση της εμπορευσιμότητας. Μεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων υποστηρίζουν ότι ένας ξένος αγοραστής που εξετάζει ταυτόχρονα την Ελλάδα και άλλες αγορές της Νότιας Ευρώπης θα συνυπολογίσει πλέον ένα σημαντικά υψηλότερο κόστος εισόδου.
Η κυβέρνηση επιχειρεί ωστόσο με αυτήν την κίνηση να περιορίσει ένα μέρος της ζήτησης, προκειμένου να μειώσει την πίεση στις τιμές. Στελέχη του real estate αντιτείνουν ότι χωρίς ουσιαστική αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, η παρέμβαση στη ζήτηση δεν αρκεί.
Σύμφωνα με στοιχεία που επικαλούνται, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ έναντι συνολικών μεταβιβάσεων 23,5 δισ. ευρώ. Με αυτή τη σύγκριση, το ξένο κεφάλαιο αντιστοιχεί περίπου στο 8,7% της αγοράς. Παράλληλα, υποστηρίζουν ότι οι ξένες εισροές μειώθηκαν κατά 25% το 2025, την ώρα που οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται κατά 7,8%.
Στην ίδια επιχειρηματολογία προστίθεται η υποχώρηση της οικοδομικής παραγωγής σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα, η μεταφορά σημαντικού αριθμού κατοικιών στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η άνοδος του κατασκευαστικού κόστους. Στα στοιχεία που παραθέτουν, το κόστος κατασκευής εμφανίζεται αυξημένο κατά 27,5% μεταξύ 2020 και 2025, με τα υλικά να έχουν ενισχυθεί κατά 35,5% και τα εργατικά κατά 16,5%.
Φόβοι για τις νέες αναπτύξεις
Ιδιαίτερη ανησυχία επικρατεί στον κλάδο των νέων αναπτύξεων και της πολυτελούς κατοικίας. Σε περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί, σημαντικό μέρος της ζήτησης προέρχεται από το εξωτερικό.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν μάλιστα ότι αρκετά projects χρηματοδοτούν μέρος της ανάπτυξής τους μέσω προπωλήσεων. Εφόσον ένα σημαντικό κομμάτι των υποψήφιων αγοραστών επιβαρυνθεί με πρόσθετο φόρο 12 ποσοστιαίων μονάδων, εκφράζεται ο φόβος ότι ορισμένες επενδύσεις μπορεί να επανεξεταστούν ή να καθυστερήσουν.
Η ανησυχία επεκτείνεται και στα μεγάλα mixed-use projects, όπου ξενοδοχεία, branded residences και άλλες τουριστικές ή οικιστικές υποδομές αναπτύσσονται ως ενιαίο επενδυτικό προϊόν. Πολλοί θεωρούν οτι σε τέτοιου είδους projects η δυνατότητα πώλησης κατοικιών σε διεθνές κοινό αποτελεί συχνά σημαντικό μέρος του χρηματοδοτικού μοντέλου.
«Στο ίδιο καλάθι» Αμερικανοί, Βρετανοί, Ισραηλινοί και Κινέζοι
Ένα ακόμη σημείο τριβής είναι ο οριζόντιος χαρακτήρας της παρέμβασης. Ο φόρος δεν αφορά αποκλειστικά τους επενδυτές που αποκτούν ακίνητο για Golden Visa. Με βάση όσα έχουν ανακοινωθεί μέχρι στιγμής, αφορά συνολικά αγοραστές από τρίτες χώρες.
Αυτό σημαίνει ότι στο ίδιο καθεστώς μπορούν να βρεθούν αγοραστές από τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, την Τουρκία, την Κίνα ή την Ελβετία. Η αγορά ζητά επομένως να αποσαφηνιστεί εάν θα υπάρξουν εξαιρέσεις, διαφοροποιήσεις ανά είδος ακινήτου ή επένδυσης και τι θα συμβεί με περιπτώσεις διπλής υπηκοότητας.
Το συγκεκριμένο σημείο αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά πολυτελών και εξοχικών κατοικιών, όπου το αγοραστικό κοινό έχει διαφορετικό προφίλ από εκείνο που αναζητά μια προσιτή κύρια κατοικία στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παράγοντες του κλάδου θέτουν συνεπώς το ερώτημα κατά πόσο η φορολόγηση, για παράδειγμα, μιας πολυτελούς βίλας πολλών εκατομμυρίων ευρώ σε νησί μπορεί πράγματι να βελτιώσει την πρόσβαση ενός ελληνικού νοικοκυριού στην πρώτη κατοικία.
Το παράδοξο με Golden Visa και non-dom
Στελέχη του real estate εντοπίζουν παράλληλα μια αντίφαση με την πολιτική προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων που ακολούθησε η Ελλάδα τα προηγούμενα χρόνια.
Απο τη μία πλευρά, υπάρχουν εργαλεία όπως η Golden Visa και το καθεστώς non-dom που σχεδιάστηκαν για να προσελκύσουν εύπορους πολίτες και επενδύσεις από το εξωτερικό. Από την άλλη, ο ίδιος δυνητικός επενδυτής θα βρίσκεται πλέον αντιμέτωπος με φόρο μεταβίβασης 15% εφόσον προέρχεται από χώρα εκτός ΕΕ. Παράγοντες της αγοράς φοβούνται ότι η αλλαγή αυτή μπορεί να δημιουργήσει την εικόνα ασυνέχειας του επενδυτικού πλαισίου.
Η διεθνής εμπειρία επιβεβαιώνει την ανησυχία. Ηδη στα ΜΜΕ γίνεται αναφορά στο «καναδικό μοντέλο». Ο Καναδάς απαγόρευσε τις αγορές από αλλοδαπούς το 2023. Οι ξένοι αγοραστές ήταν το 1,1% των πωλήσεων στη British Columbia, η Royal LePage κατέγραψε «ουσιαστικά μηδενική επίδραση» στις τιμές, και οι τιμές ανέβηκαν πάνω από 20% με την απαγόρευση σε ισχύ. Το καναδικό μοντέλο εξαιρεί μάλιστα τις εξοχικές κατοικίες και επιστρέφει τον φόρο σε όποιον γίνει μόνιμος κάτοικος. Η Νέα Ζηλανδία απαγόρευσε το 2018 και αντέστρεψε τον Δεκέμβριο του 2025 για κατοικίες άνω των 5 εκατ. δολαρίων. Η Ισπανία ανακοίνωσε φόρο «έως 100%» και τον εγκατέλειψε πριν τον ψηφίσει.
Περισσότερος χώρος για τους Έλληνες αγοραστές
Παρά τις αντιδράσεις, υπάρχει και η άλλη ανάγνωση του μέτρου. Η κυβερνητική λογική είναι ότι η υψηλή διεθνής ζήτηση έχει επιβαρύνει συγκεκριμένες τοπικές αγορές και ότι ο περιορισμός της μπορεί να μειώσει τον ανταγωνισμό που αντιμετωπίζουν οι Έλληνες αγοραστές.
Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο σε περιοχές όπου οι κατοικίες που ενδιαφέρουν τους ξένους επενδυτές συμπίπτουν με εκείνες που αναζητούν ελληνικά νοικοκυριά. Σε συνδυασμό με το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ», ύψους 2 δισ. ευρώ, η κυβέρνηση επιχειρεί ουσιαστικά να κινηθεί και από τις δύο πλευρές: να ενισχύσει την αγοραστική δυνατότητα των Ελλήνων και ταυτόχρονα να περιορίσει ένα μέρος του ανταγωνισμού από το εξωτερικό.
