Αλλάζει από την επόμενη εβδομάδα το μοντέλο χρέωσης της Airbnb για τους οικοδεσπότες στην Ελλάδα και συνολικά στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο και την Ελβετία. Η 13η Οκτωβρίου 2026 αποτελεί την καταληκτική ημερομηνία για τους οικοδεσπότες που εξακολουθούν να βρίσκονται στο παλαιό μοντέλο της «split fee» (διαμοιρασμένη προμήθεια), καθώς η πλατφόρμα ολοκληρώνει τη μετάβαση σε μία ενιαία χρέωση που επιβαρύνει αποκλειστικά τον οικοδεσπότη.
Η αλλαγή αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τον τρόπο με τον οποίο χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων στην Ελλάδα διαμορφώνουν τις τιμές τους, καθώς η προμήθεια της Airbnb δεν θα εμφανίζεται πλέον ξεχωριστά στον επισκέπτη.
Τι αλλάζει στην πράξη
Μέχρι σήμερα, στο μοντέλο της διπλής χρέωσης, η Airbnb παρακρατεί προμήθεια από τον οικοδεσπότη, ενώ παράλληλα χρεώνει και τον επισκέπτη με ξεχωριστό service fee.
Με το νέο μοντέλο, η χρέωση μεταφέρεται στον οικοδεσπότη. Η Airbnb αναφέρει ότι οι περισσότεροι οικοδεσπότες καταβάλλουν προμήθεια 15,5%, ενώ για τους υπόλοιπους το ποσοστό διαμορφώνεται συνήθως μεταξύ 14% και 16%, ανάλογα με την περίπτωση και το είδος της καταχώρισης.
Για τον επισκέπτη, η αλλαγή έχει μία σημαντική συνέπεια: δεν θα εμφανίζεται πλέον ξεχωριστή χρέωση Airbnb service fee στο checkout. Η τιμή που βλέπει στην καταχώριση ενσωματώνει πλέον το κόστος της πλατφόρμας.
Αυτό σημαίνει ότι η τιμή που εμφανίζει ο οικοδεσπότης στην Airbnb αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία, καθώς είναι ουσιαστικά η τιμή που συγκρίνει ο επισκέπτης μεταξύ διαφορετικών καταλυμάτων.
Το κρίσιμο σημείο για τους ιδιοκτήτες: οι τιμές
Η μετάβαση στο νέο μοντέλο δημιουργεί ένα βασικό δίλημμα για τους οικοδεσπότες: θα απορροφήσουν την αυξημένη προμήθεια ή θα αυξήσουν τις τιμές τους;
Εάν ένας ιδιοκτήτης δεν αλλάξει την τιμή του, η προμήθεια της Airbnb θα αφαιρεθεί από το ποσό που μέχρι σήμερα αποτελούσε το έσοδό του. Με άλλα λόγια, για την ίδια τιμή που βλέπει ο επισκέπτης, ο οικοδεσπότης θα εισπράττει λιγότερα.
Για να διατηρήσει κάποιος το ίδιο καθαρό ποσό μετά από προμήθεια 15,5%, δεν αρκεί να προσθέσει 15,5% στην παλιά τιμή.
Για παράδειγμα, εάν θέλει να εισπράττει 845 ευρώ, θα πρέπει να διαμορφώσει την τιμή στα 1.000 ευρώ: Στα 1.000 ευρώ, η προμήθεια 15,5% αντιστοιχεί σε 155 ευρώ, επομένως ο οικοδεσπότης καταλήγει στα 845 ευρώ.
Η διαφορά είναι σημαντική και μπορεί να γίνει ιδιαίτερα αισθητή σε περιόδους υψηλής ζήτησης, αλλά και σε καταλύματα με υψηλές τιμές ανά διανυκτέρευση.
Τι πρέπει να κάνουν οι οικοδεσπότες στην Ελλάδα
Για τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων στην Ελλάδα, η αλλαγή δεν αφορά μόνο την Airbnb αλλά συνολικά τη στρατηγική τιμολόγησης.
Πριν από την εφαρμογή του νέου μοντέλου θα πρέπει να ελεγχθούν:
** οι βασικές τιμές ανά διανυκτέρευση,
** οι τιμές για Σαββατοκύριακα και περιόδους υψηλής ζήτησης,
** οι τιμές καθαρισμού,
** τυχόν χρεώσεις για κατοικίδια ή άλλες υποχρεωτικές παροχές,
** οι τιμές που εμφανίζονται μέσω channel manager ή PMS,
** η αντιστοίχιση των τιμών και των ημερολογίων με άλλες πλατφόρμες.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται από τους επαγγελματίες που διαχειρίζονται πολλά ακίνητα, καθώς ακόμη και μία μικρή λανθασμένη ρύθμιση στην τιμή μπορεί να επηρεάσει σημαντικά το τελικό έσοδο ενός χαρτοφυλακίου.
Οι παλιές κρατήσεις δεν αλλάζουν
Η αλλαγή δεν εφαρμόζεται αναδρομικά.
Οι κρατήσεις που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από τη μετάβαση στο νέο μοντέλο διατηρούν το προηγούμενο καθεστώς χρέωσης, ακόμη και εάν η διαμονή πραγματοποιηθεί μετά τις 13 Οκτωβρίου.
Αυτό σημαίνει ότι οι οικοδεσπότες θα πρέπει να αναμένουν για ένα διάστημα διαφορετικά επίπεδα καθαρών εσόδων, καθώς θα συνυπάρχουν κρατήσεις που έγιναν με το παλαιό μοντέλο και νέες κρατήσεις που θα υπόκεινται στην ενιαία προμήθεια.
Πιο «καθαρή» τιμή για τον επισκέπτη
Από την πλευρά του ταξιδιώτη, η αλλαγή επιχειρεί να κάνει την τιμολόγηση πιο απλή.
Εάν, για παράδειγμα, ένα κατάλυμα εμφανίζεται με τιμή 115 ευρώ, ο επισκέπτης δεν θα βλέπει στη συνέχεια μία ξεχωριστή χρέωση service fee της Airbnb, αλλά η τιμή του καταλύματος θα αποτελεί τη βάση της χρέωσης πριν από τους φόρους και τις λοιπές επιβαρύνσεις που εφαρμόζονται.
Για τον καταναλωτή αυτό σημαίνει ευκολότερη σύγκριση μεταξύ καταλυμάτων. Για τον οικοδεσπότη, όμως, σημαίνει ότι η τελική εμφανιζόμενη τιμή μπορεί να γίνει ακόμη πιο κρίσιμος παράγοντας στον ανταγωνισμό.
Ένας ιδιοκτήτης που αυξάνει την τιμή του για να αντισταθμίσει την προμήθεια μπορεί να εμφανίζεται ακριβότερος από ένα ανταγωνιστικό κατάλυμα που δεν έχει ακόμη προσαρμόσει τις τιμές του.
Η Airbnb δεν είναι η μόνη που αλλάζει μοντέλο
Η εξέλιξη αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς έρχεται σε μία περίοδο κατά την οποία και άλλες μεγάλες πλατφόρμες προχωρούν σε αλλαγές στις προμήθειες.
Η Vrbo έχει ανακοινώσει επίσης αλλαγή στο μοντέλο της, με προμήθεια pay-per-booking που διαμορφώνεται στο 12% από τις 29 Οκτωβρίου.
Έτσι, οι δύο μεγάλες διεθνείς πλατφόρμες εισέρχονται στο 2027 με μοντέλα στα οποία το κόστος της πλατφόρμας μεταφέρεται σε μεγαλύτερο βαθμό στην πλευρά του οικοδεσπότη.
Τι σημαίνει αυτό για την ελληνική αγορά
Για την ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπου ο ανταγωνισμός έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, η αλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε νέο γύρο αναπροσαρμογών τιμών.
Το κρίσιμο ζήτημα δεν θα είναι μόνο εάν οι ιδιοκτήτες θα αυξήσουν τις τιμές τους, αλλά και κατά πόσο η αγορά θα μπορέσει να απορροφήσει αυτές τις αυξήσεις χωρίς να επηρεαστεί η ζήτηση.
Ιδιαίτερα σε προορισμούς με μεγάλο αριθμό καταλυμάτων, η σύγκριση τιμών στην Airbnb θα γίνεται πλέον με διαφορετικούς όρους. Οι οικοδεσπότες θα πρέπει να ισορροπήσουν ανάμεσα σε τρεις στόχους: ανταγωνιστική τιμή, διατήρηση πληρότητας και διατήρηση του καθαρού εσόδου.
Παράλληλα, η αλλαγή μπορεί να ενισχύσει το ενδιαφέρον για τις απευθείας κρατήσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν δικό τους website ή άλλη απευθείας οδό κρατήσεων μπορούν να διαφοροποιήσουν την τιμολογιακή τους πολιτική και να περιορίσουν την εξάρτησή τους από τις προμήθειες των μεγάλων πλατφορμών.
Η ημερομηνία-ορόσημο
Για τους οικοδεσπότες στην Ελλάδα και στις υπόλοιπες χώρες του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, η 13η Οκτωβρίου 2026 είναι πλέον η ημερομηνία-ορόσημο.
Το βασικό μήνυμα για τους ιδιοκτήτες είναι ότι δεν αρκεί να αφήσουν τις υφιστάμενες τιμές ως έχουν. Θα πρέπει να γνωρίζουν ποιο είναι το νέο ποσοστό προμήθειας που εφαρμόζεται στον λογαριασμό τους, να υπολογίσουν εκ νέου το καθαρό έσοδο ανά κράτηση και να εξετάσουν εάν χρειάζεται αναπροσαρμογή των τιμών.
Η Airbnb αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο παρουσιάζεται η τιμή στον επισκέπτη. Για τον οικοδεσπότη, όμως, το ζητούμενο παραμένει το ίδιο: πόσα χρήματα θα μένουν τελικά στην τσέπη του μετά την προμήθεια της πλατφόρμας.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
