Η συζήτηση γύρω από τον ρόλο του Airbnb στη στεγαστική κρίση αποκτά νέα διάσταση μέσα από τη νέα έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ), η οποία επιχειρεί να ποσοτικοποιήσει για πρώτη φορά τον αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην ελληνική αγορά κατοικίας. Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η εξάπλωση των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει πράγματι συμβάλει στην άνοδο των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων, κυρίως σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα. Ωστόσο, το Ταμείο ξεκαθαρίζει ότι δεν πρόκειται για τον μοναδικό ούτε τον σημαντικότερο παράγοντα που διαμόρφωσε τη σημερινή εικόνα της αγοράς.
Αντίθετα, η έκθεση περιγράφει μια αγορά στην οποία η στεγαστική κρίση αποτελεί αποτέλεσμα της ταυτόχρονης αύξησης της ζήτησης και της αδυναμίας της προσφοράς να ακολουθήσει. Με άλλα λόγια, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μέρος του προβλήματος, όχι όμως ολόκληρη την εξήγησή του.
230.000 καταλύματα μέσα σε επτά χρόνια
Η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα υπήρξε εντυπωσιακή. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΔΝΤ, οι καταχωρίσεις αυξήθηκαν κατά περίπου 240% την περίοδο 2017-2024, από λιγότερες από 100.000 σε περισσότερες από 230.000.
Σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι κατοικίες που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιστοιχούν πλέον στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Παράλληλα, ο αριθμός τους ισοδυναμεί με περίπου το 10% των κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και σχεδόν με το ένα τρίτο των κατοικιών που καταγράφονται ως κενές στην Ελλάδα
Παρότι τα ποσοστά αυτά είναι σημαντικά, το ΔΝΤ επισημαίνει ότι η γεωγραφική κατανομή των καταλυμάτων δεν είναι ομοιόμορφη. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση παρατηρείται στο κέντρο της Αθήνας, στον Πειραιά, στα δημοφιλή νησιά και σε άλλους τουριστικούς προορισμούς. Αυτό σημαίνει ότι οι επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι ιδιαίτερα έντονες σε συγκεκριμένες περιοχές, ενώ στην υπόλοιπη χώρα η επίδρασή τους είναι αισθητά μικρότερη.
Πώς επηρεάζουν τις τιμές των κατοικιών
Το ΔΝΤ προχώρησε σε οικονομετρική ανάλυση αξιοποιώντας στοιχεία από τον Spitogatos, το ΙΝΣΕΤΕ και την ΕΛΣΤΑΤ, προκειμένου να μετρήσει τον πραγματικό αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά.
Η ανάλυση καταλήγει στο συμπέρασμα ότι όσο αυξάνεται η ένταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μια περιοχή τόσο αυξάνονται και οι ζητούμενες τιμές πώλησης των κατοικιών.
Η επίδραση αυτή είναι ακόμη ισχυρότερη στις περιοχές όπου τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι χαμηλότερα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού κατοικεί σε ενοίκιο. Εκεί, η αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα οδηγεί περισσότερα ακίνητα προς τη βραχυχρόνια εκμετάλλευση, περιορίζοντας τα διαθέσιμα σπίτια για αγορά ή μακροχρόνια μίσθωση.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στην αγορά των ενοικίων. Αν και η επίδραση είναι μικρότερη σε σχέση με τις τιμές πώλησης, το ΔΝΤ διαπιστώνει ότι η μετατροπή κατοικιών από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση έχει συμβάλει στη μείωση της διαθέσιμης προσφοράς, ενισχύοντας έτσι τις ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια, ιδιαίτερα στις περιοχές με αυξημένη ζήτηση.
Δεν φταίει μόνο το Airbnb
Το πιο ενδιαφέρον συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι το ΔΝΤ απορρίπτει την άποψη πως η στεγαστική κρίση μπορεί να εξηγηθεί αποκλειστικά από την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Όπως σημειώνει, μετά το 2017 η ελληνική αγορά ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπη με μια πρωτοφανή αύξηση της ζήτησης, η οποία προήλθε από πολλές διαφορετικές πηγές. Η επιστροφή των ξένων επενδυτών μετά την πολυετή οικονομική κρίση, οι χαμηλές αποτιμήσεις των ελληνικών ακινήτων, το πρόγραμμα Golden Visa, τα φορολογικά κίνητρα για αλλοδαπούς συνταξιούχους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ αλλά και τα κρατικά προγράμματα στήριξης νέων αγοραστών συνέβαλαν στη σημαντική ενίσχυση της ζήτησης.
Την ίδια στιγμή όμως, η προσφορά νέων κατοικιών δεν ακολούθησε τον ίδιο ρυθμό. Η δεκαετής κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας άφησε πίσω της περιορισμένο απόθεμα νέων κατοικιών, ενώ η αύξηση του κόστους κατασκευής, οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού και οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης επιβράδυναν την παραγωγή νέων ακινήτων. Έτσι, ακόμη και χωρίς την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η αγορά θα βρισκόταν αντιμέτωπη με σημαντικές πιέσεις λόγω της μεγάλης ανισορροπίας ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Η λύση βρίσκεται στην αύξηση της προσφοράς
Σε αντίθεση με προσεγγίσεις που εστιάζουν κυρίως στην επιβολή αυστηρότερων περιορισμών στο Airbnb, το ΔΝΤ υιοθετεί μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση.
Το Ταμείο προτείνει στις ελληνικές αρχές να αξιολογήσουν την αποτελεσματικότητα των περιορισμών που έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και, όπου χρειάζεται, να ενισχύσουν τα κίνητρα για τη μεταφορά περισσότερων ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά.
Ωστόσο, επισημαίνει ότι η ουσιαστική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να προέλθει μόνο από την ανακατανομή των υφιστάμενων κατοικιών. Η βασική προτεραιότητα, σύμφωνα με το ΔΝΤ, πρέπει να είναι η αύξηση της συνολικής προσφοράς.
Για τον λόγο αυτό προτείνει την αξιοποίηση των χιλιάδων κενών κατοικιών μέσω προγραμμάτων ανακαίνισης, την άρση των πολεοδομικών και ιδιοκτησιακών εμποδίων που κρατούν μεγάλο μέρος του αποθέματος εκτός αγοράς, την ανάπτυξη περισσότερης κοινωνικής κατοικίας μέσω συνεργασιών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα και την επιτάχυνση της οικοδομικής δραστηριότητας με λιγότερη γραφειοκρατία και περισσότερες επενδύσεις.
Το κεντρικό μήνυμα της έκθεσης είναι σαφές: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζουν την αγορά κατοικίας, ιδιαίτερα στις περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, όμως η στεγαστική κρίση είναι αποτέλεσμα ενός ευρύτερου συνδυασμού παραγόντων. Κατά το ΔΝΤ, η μακροπρόθεσμη αποκλιμάκωση των τιμών και των ενοικίων θα επιτευχθεί κυρίως μέσα από περισσότερες κατοικίες στην αγορά και όχι μόνο μέσα από περιορισμούς στο Airbnb.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
