Η πληρότητα στα Airbnb είναι συχνά ο πρώτος αριθμός που κοιτά ένας ιδιοκτήτης: πόσες νύχτες έκλεισαν, πόσα κενά απέμειναν και αν ο μήνας φαίνεται καλύτερος από τον περσινό. Ένα γεμάτο ημερολόγιο δημιουργεί αίσθημα ασφάλειας. Δεν αποδεικνύει, όμως, ότι το ακίνητο αποφέρει περισσότερα χρήματα.
Οι τιμές στις οποίες έγιναν οι κρατήσεις, οι προμήθειες των καναλιών και το κόστος εξυπηρέτησης κάθε διαμονής μπορούν να αλλάξουν σημαντικά το τελικό αποτέλεσμα.
Αυτό είναι το χρήσιμο συμπέρασμα από σχετική ανάλυση της KeyData: η πληρότητα αποκτά ουσιαστική αξία όταν εξετάζεται μαζί με τα έσοδα, τις τιμές και τα έξοδα του καταλύματος.
Λιγότερες κρατημένες νύχτες, περισσότερα έσοδα
Ας πάρουμε ένα υποθετικό παράδειγμα με δύο καταλύματα, καθένα από τα οποία έχει 100 διαθέσιμες νύχτες στην εξεταζόμενη περίοδο.
Το πρώτο πουλά 50 νύχτες με μέση τιμή 100 ευρώ. Καταγράφει πληρότητα 50% και έσοδα διαμονής 5.000 ευρώ.
Το δεύτερο πουλά 40 νύχτες με μέση τιμή 150 ευρώ. Η πληρότητά του είναι χαμηλότερη, στο 40%, αλλά τα έσοδά του φτάνουν τα 6.000 ευρώ.
Με δέκα λιγότερες κρατημένες νύχτες, το δεύτερο κατάλυμα φέρνει 1.000 ευρώ περισσότερα έσοδα. Το παράδειγμα δεν σημαίνει ότι η αύξηση τιμών εξασφαλίζει καλύτερη απόδοση. Δείχνει ότι η πληρότητα από μόνη της δεν αρκεί για να αξιολογηθεί το αποτέλεσμα.
Οι τρεις αριθμοί που πρέπει να συνδυάζονται
Για μια πρώτη εικόνα της απόδοσης, ο host χρειάζεται να συνδυάζει:
- Πληρότητα: Το ποσοστό των διαθέσιμων νυχτών που πουλήθηκαν.
- Μέση ημερήσια τιμή, ή ADR: Τα έσοδα διαμονής διαιρεμένα με τις πωλημένες νύχτες.
- Έσοδο ανά διαθέσιμη νύχτα, ή RevPAR: Τα έσοδα διαμονής διαιρεμένα με όλες τις διαθέσιμες νύχτες.
Στο παραπάνω παράδειγμα, το RevPAR είναι 50 ευρώ για το πρώτο κατάλυμα και 60 ευρώ για το δεύτερο.
Ο τελευταίος δείκτης συνδυάζει την τιμή με την πληρότητα και βοηθά να φανεί αν το διαθέσιμο ημερολόγιο αξιοποιείται καλύτερα. Παραμένει, ωστόσο, δείκτης εσόδων. Δεν δείχνει το καθαρό κέρδος.
Τι απομένει μετά από κάθε κράτηση;
Δύο ακίνητα με ίδια έσοδα μπορεί να έχουν διαφορετικό οικονομικό αποτέλεσμα. Οι προμήθειες των πλατφορμών, το κόστος διαχείρισης, η ενέργεια, τα αναλώσιμα και οι εργασίες προετοιμασίας επηρεάζουν το ποσό που τελικά απομένει.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η διάρκεια διαμονής. Δέκα κρατήσεις δύο διανυκτερεύσεων απαιτούν περισσότερες εναλλαγές επισκεπτών από τέσσερις κρατήσεις πέντε διανυκτερεύσεων, παρότι και στις δύο περιπτώσεις πωλούνται 20 νύχτες.
Κάθε επιπλέον αναχώρηση φέρνει ανάγκες καθαρισμού, πλυντηρίου, ελέγχου και συντονισμού. Ακόμη και όταν υπάρχει ξεχωριστή χρέωση καθαρισμού, χρειάζεται να εξετάζεται αν καλύπτει το πραγματικό κόστος.
Πριν μειώσεις την τιμή, κοίτα πότε έρχονται οι κρατήσεις
Ένας μήνας με αρκετά κενά δεν σημαίνει αυτομάτως ότι το κατάλυμα είναι ακριβό. Πριν ξεκινήσουν οι εκπτώσεις, αξίζει να εξεταστεί πόσο νωρίς κλείνουν συνήθως οι επισκέπτες και αν αυτή η συμπεριφορά έχει αλλάξει. Αν οι κρατήσεις γίνονται πιο κοντά στην άφιξη, το ημερολόγιο μπορεί να φαίνεται προσωρινά πιο αδύναμο.
Η σωστή σύγκριση αφορά τις ίδιες ημερομηνίες διαμονής, από αντίστοιχη χρονική απόσταση. Για παράδειγμα, τι είχε κλειστεί για τον Νοέμβριο στα μέσα Οκτωβρίου πέρυσι και τι έχει κλειστεί φέτος;
Παράλληλα, χρειάζεται έλεγχος της συνολικής τιμής που βλέπει ο επισκέπτης, της ελάχιστης διάρκειας διαμονής και της εικόνας πραγματικά συγκρίσιμων καταλυμάτων.
Πρόσεξε ποιες νύχτες μετράς
Η πληρότητα στα Airbnb μπορεί να δώσει παραπλανητική εικόνα όταν δεν είναι σαφές τι θεωρείται διαθέσιμη νύχτα. Οι ημέρες ιδιοχρησιμοποίησης, συντήρησης ή άλλων αποκλεισμών πρέπει να διακρίνονται από τις πληρωμένες κρατήσεις. Ένα κλειστό δημόσιο ημερολόγιο δεν αποδεικνύει ότι όλες οι νύχτες έχουν πουληθεί.
Αντίστοιχα, μια αύξηση πληρότητας χρειάζεται προσοχή όταν προκύπτει επειδή το ακίνητο προσφέρθηκε για λιγότερες ημέρες. Για συγκρίσεις μεταξύ περιόδων, ο τρόπος υπολογισμού πρέπει να παραμένει σταθερός.
Το χρήσιμο ερώτημα στο τέλος του μήνα είναι συγκεκριμένο: πόσα έσοδα απέφερε το διαθέσιμο ημερολόγιο, πόσο κόστισε η εξυπηρέτηση των κρατήσεων και τι απέμεινε στον ιδιοκτήτη;
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
