Σε νέο τοπίο εισέρχεται η αγορά κατοικίας για τους ξένους επενδυτές, καθώς η προαναγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% για συγκεκριμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών έρχεται να προστεθεί σε ένα ήδη αυστηρότερο περιβάλλον για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Για όσους αγοράζουν ένα ακίνητο στην Ελλάδα όχι μόνο για ιδιοχρησία, αλλά και με στόχο την αξιοποίησή του μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, η εξίσωση γίνεται πλέον σαφώς πιο σύνθετη.
Το πρώτο αποτέλεσμα φαίνεται ήδη στην αγορά, καθώς οι ξένοι που έχουν εντοπίσει ακίνητα και βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο διαπραγματεύσεων επιχειρούν να επιταχύνουν τις διαδικασίες, προκειμένου να φθάσουν στο συμβόλαιο πριν ενεργοποιηθεί το νέο φορολογικό καθεστώς. Και όσο μεγαλύτερη είναι η αξία της κατοικίας τόσο ισχυρότερο γίνεται το κίνητρο, καθώς η μετάβαση από το 3% στο 15% μπορεί να προσθέσει εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ στο κόστος μιας αγοράς.
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία για την πολυτελή κατοικία, όπου η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό. Κυκλάδες, Κρήτη, Κέρκυρα και Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν εξελιχθεί σε βασικούς προορισμούς για εύπορους αγοραστές, με Αμερικανούς και Βρετανούς να κατέχουν πρωταγωνιστικό ρόλο.
Τα στοιχεία της JamesEdition για την περίοδο Σεπτεμβρίου 2025 – Αυγούστου 2026 αποτυπώνουν το μέγεθος αυτής της παρουσίας. Στις ελληνικές κατοικίες με ζητούμενη τιμή άνω των 2 εκατ. ευρώ, το 18,5% του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό προέρχεται από τις ΗΠΑ και ακόμη 15,5% από το Ηνωμένο Βασίλειο. Δηλαδή, περίπου μία στις τρεις εκδηλώσεις διεθνούς ενδιαφέροντος σε αυτή την κατηγορία συνδέεται με τις δύο συγκεκριμένες αγορές.
Το κόστος της αγοράς ανεβαίνει απότομα
Το πρόβλημα για όσους θα υπαχθούν στον νέο συντελεστή γίνεται πολύ πιο εύκολα αντιληπτό εάν μεταφραστεί σε ευρώ. Για ακίνητο φορολογητέας αξίας 1 εκατ. ευρώ, ένας φόρος 3% αντιστοιχεί σε 30.000 ευρώ. Με συντελεστή 15%, ο λογαριασμός φθάνει τις 150.000 ευρώ. Πρόκειται για πρόσθετο κόστος 120.000 ευρώ πριν καν υπολογιστούν τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής.
Σε μία κατοικία αξίας 2 εκατ. ευρώ, η διαφορά μεταξύ των δύο συντελεστών φθάνει τις 240.000 ευρώ και στα 3 εκατ. ευρώ ανεβαίνει στις 360.000 ευρώ. Στην κορυφή της αγοράς, για ακίνητο 5 εκατ. ευρώ, η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση μπορεί να αγγίξει τις 600.000 ευρώ.
Έτσι, για έναν ξένο επενδυτή που έχει ήδη συμφωνήσει την τιμή αγοράς, η ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου παύει να αποτελεί διαδικαστική λεπτομέρεια. Μπορεί να κρίνει μια διαφορά εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ στο συνολικό κεφάλαιο που απαιτείται για την απόκτηση του ακινήτου.
Στην εξίσωση μπαίνει και η βραχυχρόνια μίσθωση
Η φορολογία, ωστόσο, αποτελεί μόνο τη μία πλευρά του νέου περιβάλλοντος. Η δεύτερη αφορά τη δυνατότητα εκμετάλλευσης της κατοικίας μετά την αγορά της.
Ένα μέρος της ζήτησης από το εξωτερικό δεν κατευθύνεται αποκλειστικά σε εξοχικές κατοικίες για προσωπική χρήση. Υπάρχουν αγοραστές που αντιμετωπίζουν το ακίνητο ως επένδυση, επιδιώκοντας εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά τις περιόδους που οι ίδιοι δεν το χρησιμοποιούν. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε τουριστικές αγορές, όπου οι υψηλές τιμές διανυκτέρευσης μπορούν να αποτελέσουν βασικό στοιχείο της προσδοκώμενης απόδοσης.
Οι παρεμβάσεις που έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και η συζήτηση για περαιτέρω περιορισμούς σε περιοχές με μεγάλη στεγαστική πίεση, προσθέτουν επομένως ακόμη έναν παράγοντα που πρέπει να σταθμίσει ο ξένος αγοραστής. Δεν αρκεί πλέον να εξετάζει την τιμή του ακινήτου και τις προοπτικές υπεραξίας του. Πρέπει να γνωρίζει εάν και με ποιους όρους θα μπορεί να το εκμεταλλευτεί, ποιο θα είναι το φορολογικό κόστος και εάν η αναμενόμενη απόδοση εξακολουθεί να δικαιολογεί το κεφάλαιο που δεσμεύει.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο όταν το αρχικό κόστος απόκτησης αυξάνεται δραστικά. Ένας επενδυτής που θα χρειαστεί, για παράδειγμα, να καταβάλει επιπλέον 240.000 ή 360.000 ευρώ μόνο λόγω της αλλαγής του φόρου μεταβίβασης χρειάζεται μεγαλύτερη απόδοση ή μεγαλύτερη μελλοντική υπεραξία για να αντισταθμίσει την πρόσθετη δαπάνη. Εάν ταυτόχρονα περιορίζεται η δυνατότητα αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, το επενδυτικό μοντέλο γίνεται σαφώς δυσκολότερο.
Οι Αμερικανοί έχουν τη μεγαλύτερη έκθεση έως τα 3 εκατ. ευρώ
Η συγκεκριμένη μεταβολή αφορά μια αγορά στην οποία η αμερικανική παρουσία έχει αυξηθεί σημαντικά. Στις κατοικίες με ζητούμενη τιμή κάτω από 1 εκατ. ευρώ, οι Αμερικανοί αντιπροσωπεύουν το 23% του διεθνούς ενδιαφέροντος στην JamesEdition, έναντι 10,9% των Βρετανών και αντίστοιχου ποσοστού των Γερμανών.
Στην κατηγορία από 1 έως 2 εκατ. ευρώ, το αμερικανικό ποσοστό παραμένει σχεδόν αμετάβλητο, στο 22,8%, ενώ μεταξύ 2 και 3 εκατ. ευρώ βρίσκεται στο 22,3%. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι το όριο των 3 εκατ. ευρώ περισσότερο από το ένα πέμπτο του ενδιαφέροντος από το εξωτερικό προέρχεται σταθερά από τις ΗΠΑ.
Στις ακριβότερες ιδιοκτησίες η εικόνα διαφοροποιείται. Μεταξύ 3 και 5 εκατ. ευρώ, οι ΗΠΑ αντιπροσωπεύουν το 17,4% του διεθνούς ενδιαφέροντος και το Ηνωμένο Βασίλειο το 14,6%, ενώ πάνω από τα 5 εκατ. ευρώ οι Βρετανοί περνούν μπροστά, με 17,1%, έναντι 15,7% των Αμερικανών.
Μάλιστα, στην τελευταία κατηγορία οι Βρετανοί εμφανίζονται ιδιαίτερα δραστήριοι, υποβάλλοντας κατά μέσο όρο περίπου 30% περισσότερα αιτήματα ανά ενδιαφερόμενο σε σχέση με τους Αμερικανούς.
Δύο διαφορετικοί χάρτες ξένης ζήτησης
Οι διαφορές δεν περιορίζονται στο ύψος του προϋπολογισμού. Αμερικανοί και Βρετανοί κοιτούν και διαφορετικές περιοχές της χώρας. Στους Αμερικανούς που αναζητούν κατοικίες άνω των 2 εκατ. ευρώ, οι Κυκλάδες απορροφούν το 26% του ενδιαφέροντος και Αθήνα μαζί με Αθηναϊκή Ριβιέρα το 23%. Ακολουθούν η Κέρκυρα με 15% και η Κρήτη με 14%, ενώ Πελοπόννησος και υπόλοιπο Ιόνιο συγκεντρώνουν από 6%.
Οι Βρετανοί παρουσιάζουν περισσότερο κατανεμημένη γεωγραφική ζήτηση. Η Κέρκυρα βρίσκεται στην κορυφή με 19%, ακολουθεί η Κρήτη με 18% και οι Κυκλάδες με 17%, ενώ Αθήνα και Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκεντρώνουν 15%. Στα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου κατευθύνεται το 12% του ενδιαφέροντος και στην Πελοπόννησο το 9%.
Πρόκειται για περιοχές στις οποίες η αγορά δεύτερης κατοικίας συναντά σε μεγάλο βαθμό τον τουρισμό. Ένα πολυτελές ακίνητο σε Μύκονο, Πάρο, Κέρκυρα ή Κρήτη μπορεί να λειτουργεί ταυτόχρονα ως εξοχική κατοικία, επενδυτικό περιουσιακό στοιχείο και πηγή εισοδήματος. Γι’ αυτό και οποιαδήποτε μεταβολή στους όρους της βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης έχει μεγαλύτερη βαρύτητα για όσους αγοράζουν με επενδυτικά κριτήρια.
Στο 1,5 εκατ. ευρώ η διάμεση ζητούμενη τιμή στις Κυκλάδες
Οι τιμές εξηγούν και γιατί το φορολογικό ζήτημα αποκτά τέτοια σημασία. Στο χαρτοφυλάκιο της JamesEdition, οι Κυκλάδες εμφανίζουν διάμεση ζητούμενη τιμή 1,5 εκατ. ευρώ, ενώ η Κέρκυρα ακολουθεί στα 1,45 εκατ. ευρώ. Στα υπόλοιπα νησιά του Ιονίου η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 1,2 εκατ. ευρώ, στην Κρήτη στα 1,1 εκατ. ευρώ και στην Πελοπόννησο στο 1 εκατ. ευρώ.
Στην Αθήνα και την Αθηναϊκή Ριβιέρα η διάμεση ζητούμενη τιμή βρίσκεται στις 900.000 ευρώ, με την Αττική να διαθέτει όμως πολύ μεγαλύτερο και περισσότερο διαφοροποιημένο απόθεμα. Πάνω από το μισό των ελληνικών κατοικιών που έχουν αναρτηθεί στην πλατφόρμα βρίσκεται στην Αττική. Πρόκειται βέβαια για ζητούμενες και όχι για τελικές τιμές συναλλαγών, επομένως δεν αποτυπώνουν απαραίτητα το ποσό στο οποίο κλείνει τελικά κάθε συμφωνία.
Η επενδυτική εξίσωση γίνεται δυσκολότερη
Για τους ξένους που επηρεάζονται από το νέο καθεστώς, λοιπόν, το πρόβλημα δεν εξαντλείται στον υψηλότερο φόρο κατά την αγορά. Το συνολικό μοντέλο επένδυσης χρειάζεται πλέον να επανυπολογιστεί.
Όποιος αγοράζει μια κατοικία αποκλειστικά για προσωπική χρήση καλείται πρωτίστως να απορροφήσει το αυξημένο αρχικό κόστος. Για εκείνον όμως που αντιμετωπίζει το ακίνητο ως επένδυση, το ζήτημα είναι διπλό, από τη μία αυξάνεται σημαντικά το κεφάλαιο που απαιτείται για την είσοδο στην αγορά και από την άλλη οι κανόνες γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία για τη μελλοντική απόδοση.
Αυτό ακριβώς εξηγεί και την κινητικότητα που αναμένεται να καταγραφεί πριν από την εφαρμογή των νέων φορολογικών ρυθμίσεων. Για όσους βρίσκονται ήδη κοντά σε συμφωνία, η επίσπευση του συμβολαίου μπορεί να σημαίνει εξοικονόμηση δεκάδων ή ακόμη και εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
