Η δημόσια συζήτηση γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει συχνά έντονο χαρακτήρα και, όχι σπάνια, συνοδεύεται από την πεποίθηση ότι οι πλατφόρμες όπως η Airbnb ευθύνονται για την εκτόξευση των ενοικίων και την όξυνση του στεγαστικού προβλήματος. Ωστόσο, μια νέα εμπεριστατωμένη μελέτη από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΟΠΑ) έρχεται να αποδομήσει αυτή τη σύνδεση, φωτίζοντας με αριθμούς και δεδομένα την πραγματική εικόνα.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Οικονομικός πυλώνας, όχι απειλή για τη στέγαση
Σύμφωνα με την έκθεση που εκπόνησαν ο καθηγητής Γεώργιος Δουκίδης και ο Δρ. Λευτέρης Κιοσές του ερευνητικού κέντρου ELTRUN του ΟΠΑ, οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν μόλις το 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας και μόλις το 1,1% των κενών κατοικιών. Ακόμη και στο κέντρο της Αθήνας, οι αποκλειστικά STR κατοικίες δεν ξεπερνούν το 1,1% του συνολικού αποθέματος, τη στιγμή που το 25% των κατοικιών παραμένει κενό.
Η στατιστική ανάλυση του ΟΠΑ δείχνει ότι η επίδραση των STRs στις τιμές των ενοικίων είναι λιγότερη από 1,8% και δεν είναι στατιστικά σημαντική, σε αντίθεση με άλλους παράγοντες όπως το χαμηλό διαθέσιμο εισόδημα (10,3%) και ο πληθωρισμός (7,5%). Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, η κύρια αιτία αύξησης των ενοικίων δεν είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος.
Μια υποχρησιμοποιημένη κτηριακή υποδομή
Η Ελλάδα καταγράφει το τρίτο υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών στην Ε.Ε. (34,5%), με περισσότερα από 2,28 εκατομμύρια ακίνητα ακατοίκητα. Οι STRs αξιοποιούν ένα μικρό μόνο ποσοστό αυτού του αποθέματος και καλύπτουν σε μεγάλο βαθμό τις ανάγκες τουριστικής ζήτησης, ιδιαίτερα στις περιόδους αιχμής.
Την ίδια ώρα, η οικοδομική δραστηριότητα είναι εξαιρετικά περιορισμένη: μόλις 60.000 νέες κατοικίες έχουν κατασκευαστεί από το 2015, ενώ το 40% αυτών παραμένει κενό. Η επενδυτική δραστηριότητα στη στέγαση είναι μόλις 2,3% του ΑΕΠ, η χαμηλότερη στην Ευρωζώνη.
STRs: Καταλύτης για την τουριστική απορρόφηση και την οικονομία
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν λειτουργούν απλώς ως εναλλακτική διαμονής: αποτελούν κρίσιμο μέρος της τουριστικής δυναμικότητας της χώρας. Το 2023, η πληρότητα των ξενοδοχείων ξεπέρασε το 90% τους θερινούς μήνες, με τα STRs να απορροφούν τη ζήτηση που διαφορετικά θα έμενε ανεκπλήρωτη.
Η συμβολή τους στην εθνική οικονομία ήταν εξίσου εντυπωσιακή:
3,25 δισ. ευρώ άμεση συνεισφορά στο ΑΕΠ το 2023
Πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας
Έως και 5,4% του ΑΕΠ, λαμβάνοντας υπόψη τους πολλαπλασιαστές εισροών
Οι STRs συμβάλλουν επίσης στην αποκέντρωση του τουρισμού, διοχετεύοντας επισκέπτες σε περιοχές χωρίς ξενοδοχειακή υποδομή (όπως μικρά νησιά ή αγροτικές ζώνες), κάτι που διευρύνει το τουριστικό αποτύπωμα και στηρίζει τις τοπικές οικονομίες.
STRs: Συμπληρωματικό και όχι κύριο εισόδημα
Η πλειονότητα των οικοδεσποτών στην Ελλάδα είναι ιδιώτες: το 94% των οικοδεσποτών είναι φυσικά πρόσωπα και το 98% διαχειρίζεται μόλις ένα ή δύο ακίνητα. Ο μέσος μικτός μηνιαίος τζίρος ανά ακίνητο ανέρχεται σε 628 ευρώ, ενώ το καθαρό εισόδημα μετά από έξοδα και φόρους υπολογίζεται ακόμη χαμηλότερο.
Μόλις 9% των οικοδεσποτών δηλώνουν διατεθειμένοι να στραφούν στη μακροχρόνια μίσθωση σε περίπτωση περιορισμών, ενώ το 23% δηλώνει πως θα άφηνε το ακίνητο κενό. Για τους περισσότερους, οι STRs λειτουργούν ως δευτερεύον εισόδημα ή μέσο κάλυψης εξόδων.
Μια απορρυθμισμένη αγορά κατοικίας
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από χρόνια διαρθρωτικά προβλήματα:
Η ιδιοκατοίκηση αυξάνεται, με το ποσοστό των ενοικιαστών να έχει μειωθεί κατά 20% από το 2010.
Η πρόσβαση σε δανεισμό είναι περιορισμένη λόγω υψηλών επιτοκίων.
Το διαθέσιμο εισόδημα έχει επιστρέψει στα επίπεδα του 2000, ενώ η στέγαση απορροφά το υψηλότερο ποσοστό του εισοδήματος στην ΕΕ (35,2%).
Τα παραπάνω δημιουργούν ασφυκτικές πιέσεις για τα νοικοκυριά, οι οποίες δεν μπορούν να αποδοθούν σε ένα επιμέρους φαινόμενο όπως οι STRs.
Τεκμηριωμένη ρύθμιση αντί για γενικές απαγορεύσεις
Η μελέτη του ΟΠΑ καταλήγει ότι οποιαδήποτε ρύθμιση θα πρέπει να βασίζεται σε δεδομένα και όχι σε υποθέσεις. Η στόχευση περιοχών με υπερσυγκέντρωση STRs είναι μια πιθανή κατεύθυνση, με ειδικά κριτήρια ανά περιοχή, αλλά όχι μια οριζόντια πολιτική που αγνοεί τη γεωγραφική, κοινωνική και οικονομική πολυπλοκότητα του φαινομένου.
Όπως σημειώνει η Valentina Reino, υπεύθυνη πολιτικής της Airbnb στην Ελλάδα:
«Οι STRs δεν είναι η αιτία της στεγαστικής κρίσης, αλλά ένα εργαλείο που στηρίζει την οικονομία και αναζωογονεί γειτονιές.»
Συμπεράσματα
Η έρευνα του ΟΠΑ αποτελεί μια από τις πιο εμπεριστατωμένες προσπάθειες καταγραφής και αξιολόγησης του ρόλου των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Καταρρίπτει τον μύθο περί πρωταγωνιστικής ευθύνης της Airbnb στην κρίση στέγασης και καλεί για λελογισμένες πολιτικές που δεν θα θυσιάζουν τα οφέλη στο βωμό της κοινωνικής πίεσης.
Αντί για αποδιοπομπαίο τράγο, οι STRs μπορεί να αποδειχθούν μέρος της λύσης, εφόσον ενταχθούν σε ένα συνεκτικό και ισορροπημένο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής.
Για περισσότερες πληροφορίες, η μελέτη είναι διαθέσιμη εδώ.
