Γιατί η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι όπως την αναλύει η Grant Thornton

Παρουσιάστηκε χθες από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο η πρόσφατη ανάλυση της Grant Thornton σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Μεταξύ άλλων, η μελέτη συγκρίνει την αύξηση των κλινών που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης με τις κλίνες των ξενοδοχείων, τις μηνιαίες τιμές ανά τετραγωνικό στη βραχυχρόνια σε σύγκριση με τη μακροχρόνια μίσθωση αλλά και τις επιπτώσεις της βραχυχρόνιας σε επίπεδο περιβαλλοντικού αποτυπώματος και ενεργειακής απόδοσης.

Η μελετητική εταιρεία αναφέρει ότι άντλησε στοιχεία από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος, το ΙΝΣΕΤΕ (που με τη σειρά του αντλεί στοιχεία από τη Lighthouse), την Inside Airbnb, την ΕΛΣΤΑΤ και το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Όμως κανείς από όλους αυτούς δεν διαθέτει τα πραγματικά στοιχεία για το πλήθος των ενεργών ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα. Κανείς, εκτός από την ΑΑΔΕ.

Έτσι, την ώρα που η Grant Thornton υπολογίζει σε πάνω από 190.000 τα καταλύματα τύπου Airbnb, η εκτίμηση της ΑΑΔΕ (σύμφωνα με δημοσιεύματα που επικαλούνται πηγές από το Υπουργείο Οικονομικών) κάνει λόγο για περίπου 100.000 ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα.

Οι παραλείψεις της Grant Thornton σε ό,τι αφορά τις τιμές στη βραχυχρόνια μίσθωση

Η μελέτη, που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, αναδεικνύει μεγάλες διαφορές στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ βραχυχρόνιων και μακροχρόνιων μισθώσεων σε πολλές περιοχές της Ελλάδας. Η έρευνα αυτή καταλήγει σε εντυπωσιακά ευρήματα, υποστηρίζοντας ότι οι τιμές των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι κατά 200% έως 900% υψηλότερες από τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, αυτές οι διαφορές ενδέχεται να μην αντανακλούν την πραγματική κατάσταση στην αγορά, καθώς αγνοούν σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές και τις αποδόσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Έμπειροι διαχειριστές ακινήτων τονίζουν ότι η τιμή ενός πολύ καλού ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να είναι το πολύ 30%-40% υψηλότερη από μια μακροχρόνια μίσθωση.

Το κόστος της βραχυχρόνιας μίσθωσης

Οι τιμές των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιλαμβάνουν μια σειρά εξόδων που δεν υπολογίζονται στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Αυτά περιλαμβάνουν το κόστος παγίων (ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, internet, κοινόχρηστα), το κόστος συντήρησης, καθαρισμού και προμήθειας της πλατφόρμας, καθώς και διάφορα τέλη υπέρ του δημοσίου, όπως το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, το Τέλος Παρεπιδημούντων και το Τέλος Επιτηδεύματος για τις εταιρείες διαχείρισης. Αντίθετα, οι τιμές των μακροχρόνιων μισθώσεων δεν περιλαμβάνουν αυτά τα έξοδα, γεγονός που εξηγεί τη διαφορά στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο.

Τα πραγματικά έσοδα των ιδιοκτητών βραχυχρόνιων μισθώσεων

Μια άλλη σημαντική παράμετρος που αγνοείται από την ανάλυση της Grant Thornton είναι οι πληρότητες. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, η πληρότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κυμαίνεται από 10% έως 16% κατά τους χειμερινούς μήνες (Οκτώβριος – Μάρτιος) και από 23% έως 59% κατά τους καλοκαιρινούς μήνες (Απρίλιος – Σεπτέμβριος). Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν έχουν σταθερά μηνιαία έσοδα, και τα κέρδη τους μπορεί να μην είναι τόσο υψηλά όσο υπονοείται από την ανάλυση.

Οι πιέσεις των ξενοδόχων και η πραγματικότητα της αγοράς

Η κριτική που ασκείται στην ανάλυση της Grant Thornton μπορεί να εξηγηθεί εν μέρει από τις πιέσεις που ασκούν οι ξενοδόχοι προς την κυβέρνηση. Καθώς η κυβέρνηση προσανατολίζεται στο να δώσει φορολογικά κίνητρα για την ενοικίαση μακροχρόνιων μισθώσεων, οι ξενοδόχοι επιδιώκουν να περιορίσουν τον ανταγωνισμό από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η ανάλυση της Grant Thornton, αν και παρουσιάζει σημαντικά στοιχεία για την αύξηση των τιμών στη βραχυχρόνια μίσθωση, δεν καταφέρνει να αποτυπώσει πλήρως την πραγματικότητα της αγοράς. Οι διαφορές στις τιμές μεταξύ βραχυχρόνιων και μακροχρόνιων μισθώσεων δεν είναι τόσο δραματικές όσο παρουσιάζονται, ενώ τα κέρδη των ιδιοκτητών βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι τόσο υψηλά όσο υπονοεί η έρευνα. Ως εκ τούτου, η συζήτηση γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να βασίζεται σε πιο ακριβή και ολοκληρωμένα στοιχεία.