Η Ιρλανδία βρίσκεται μπροστά σε μια σημαντική αλλαγή για τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς προωθεί τη δημιουργία εθνικού μητρώου για τα short-term rentals και ένα νέο πλαίσιο κανόνων που αναμένεται να αλλάξει τον τρόπο λειτουργίας χιλιάδων επιχειρήσεων self-catering.
Όπως και σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, η συζήτηση στην Ιρλανδία κινείται γύρω από τη δύσκολη ισορροπία ανάμεσα στη στεγαστική κρίση, την ανάγκη για επαρκή τουριστική προσφορά και τη στήριξη των τοπικών κοινωνιών.
Την ίδια στιγμή, ο κλάδος υποστηρίζει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν σημαντικό κομμάτι της τουριστικής οικονομίας, ιδιαίτερα στις αγροτικές και απομακρυσμένες περιοχές, όπου συχνά δεν υπάρχει εναλλακτική ξενοδοχειακή υποδομή.
Η Máire Ní Mhurchú, CEO της Irish Self Catering Federation (ISCF), μιλά στο BnBNews για την κατάσταση της αγοράς στην Ιρλανδία, τις αλλαγές που έρχονται, αλλά και τον ρόλο που διαδραματίζει ο κλάδος στην οικονομία και την περιφερειακή ανάπτυξη της χώρας.
«Η Ιρλανδία χρειάζεται ένα σαφές μητρώο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις»
Ποια είναι σήμερα η εικόνα της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ιρλανδία; Πόσο μεγάλη είναι η αγορά και τι αλλαγές αναμένεται να φέρει το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο;
Η Irish Self-Catering Federation (ISCF) εκπροσωπεί κυρίως μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις self-catering στην Ιρλανδία, καθώς και marketing agents που συνεργάζονται με ιδιοκτήτες και ανθρώπους που διαθέτουν δεύτερες κατοικίες.
Σύμφωνα με τη Fáilte Ireland, τον εθνικό οργανισμό τουρισμού της χώρας, ο κλάδος αντιπροσωπεύει περίπου το 40% των τουριστικών κλινών στην Ιρλανδία.
Σήμερα δεν υπάρχει πλήρως ακριβής εικόνα για τον συνολικό αριθμό των short-term rentals, καθώς το προηγούμενο σύστημα καταγραφής είχε καταργηθεί το 2008. Η εκτίμηση είναι ότι ο συνολικός αριθμός των μονάδων μπορεί να φτάνει έως και τις 32.000.
Η ISCF εκπροσωπεί περίπου 6.500 μονάδες που διαθέτουν πιστοποίηση ποιότητας, ενώ η Fáilte Ireland διαθέτει περίπου 2.000 καταλύματα στο δικό της σύστημα Quality Assurance.
Η Ομοσπονδία ζητά τη δημιουργία ενός εθνικού μητρώου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις από το 2017, καθώς θεωρούμε ότι η ύπαρξη σαφών δεδομένων είναι απαραίτητη για τη σωστή χάραξη πολιτικής.
Ωστόσο, η μεγάλη ανησυχία μας είναι ότι η εγγραφή στο μητρώο συνδέεται με απαιτήσεις πολεοδομικής συμμόρφωσης, οι οποίες μπορεί να δημιουργήσουν σημαντικές δυσκολίες σε υφιστάμενες μικρές επιχειρήσεις.
Η στεγαστική κρίση αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους για αυστηρότερη ρύθμιση των STRs. Πώς απαντάτε στην άποψη ότι μέρος των καταλυμάτων πρέπει να επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση;
Οι επιχειρήσεις self-catering και τα Bed & Breakfast αποτελούν μέρος της τουριστικής παράδοσης της Ιρλανδίας από τη δεκαετία του 1950.
Δεν δημιούργησαν τη στεγαστική κρίση και δεν μπορούν να αποτελέσουν τη λύση σε ένα πρόβλημα που έχει πολλές και σύνθετες αιτίες.
Η Ιρλανδία αντιμετωπίζει μια μεγάλη πρόκληση στη στέγαση, η οποία συνδέεται με την έλλειψη νέων κατοικιών, ένα πολύπλοκο σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού και μεγάλο αριθμό κενών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων.
Πολλά self-catering καταλύματα βρίσκονται σε αγροτικές περιοχές, όπου δεν υπάρχουν ξενοδοχεία και όπου η κατασκευή μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων δεν είναι ούτε οικονομικά βιώσιμη ούτε απαραίτητα επιθυμητή από περιβαλλοντικής πλευράς.
Πραγματοποιήσαμε έρευνα μεταξύ των ιδιοκτητών μας και το 89% δήλωσε ότι δεν θα μετέφερε το ακίνητό του στη μακροχρόνια αγορά ενοικίασης.
Το μεγαλύτερο μέρος της ανάγκης για κατοικίες αφορά τις αστικές περιοχές, ιδιαίτερα τα διαμερίσματα. Η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση πρέπει να αντιμετωπίσει τις πραγματικές αιτίες της έλλειψης κατοικιών.
«Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στηρίζουν την περιφέρεια και τις τοπικές οικονομίες»
Πέρα από τη συζήτηση για τη στεγαστική κρίση, ποια είναι τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά οφέλη που προσφέρει ο κλάδος των STRs στην Ιρλανδία;
Το self-catering αποτελεί έναν ιδιαίτερα σημαντικό πυλώνα για τις αγροτικές περιοχές της Ιρλανδίας.
Δίνει τη δυνατότητα σε οικογένειες να δημιουργούν εισόδημα σε περιοχές όπου υπάρχουν λιγότερες οικονομικές ευκαιρίες και όπου η τουριστική ανάπτυξη βασίζεται περισσότερο σε μικρές επιχειρήσεις παρά σε μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες.
Πολλές επιχειρήσεις του κλάδου είναι γυναικείας ιδιοκτησίας και δημιουργούν θέσεις εργασίας, ιδιαίτερα για γυναίκες σε αγροτικές και απομακρυσμένες περιοχές.
Η Ιρλανδία διαθέτει εμβληματικούς τουριστικούς προορισμούς, όπως η Wild Atlantic Way, η μεγαλύτερη παράκτια τουριστική διαδρομή στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μήκους περίπου 2.500 χιλιομέτρων. Σε πολλές από αυτές τις περιοχές, τα self-catering καταλύματα είναι απαραίτητα για την τουριστική ανάπτυξη, καθώς προσφέρουν επιλογές διαμονής κοντά στη φύση, στις παραλίες και στις τοπικές δραστηριότητες.
Ο κλάδος δεν προσφέρει απλώς ένα κρεβάτι στον επισκέπτη. Δημιουργεί οικονομική δραστηριότητα για εστιατόρια, τοπικούς παραγωγούς, δραστηριότητες και μικρές επιχειρήσεις.
Πέρα από τη ρύθμιση, ποιες είναι σήμερα οι μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις self-catering στην Ιρλανδία; Αποτελούν το λειτουργικό κόστος, η ασφάλιση, η έλλειψη προσωπικού και η κερδοφορία σημαντικές ανησυχίες;
Οι επιχειρήσεις μας αντιμετωπίζουν πολλές από τις ίδιες προκλήσεις που αντιμετωπίζει συνολικά ο κλάδος της φιλοξενίας.
Το κόστος λειτουργίας έχει αυξηθεί σημαντικά. Πολλές μονάδες self-catering χρησιμοποιούν πετρέλαιο για τη θέρμανσή τους, γεγονός που δημιουργεί μεγάλη πίεση όταν αυξάνονται οι τιμές ενέργειας.
Παράλληλα, η αγορά εργασίας παραμένει δύσκολη. Η Ιρλανδία βρίσκεται κοντά σε πλήρη απασχόληση και πολλές μικρές επιχειρήσεις βασίζονται σε μέλη της οικογένειας για να καλύψουν ανάγκες λειτουργίας, καθαρισμού και συντήρησης.
Η ασφάλιση αποτελεί επίσης σημαντικό ζήτημα. Η ασφάλιση αστικής ευθύνης είναι απαραίτητη για τις επιχειρήσεις self-catering, ωστόσο μετά το Brexit υπάρχει περιορισμένος αριθμός ασφαλιστικών εταιρειών που προσφέρουν εξειδικευμένα προϊόντα για τον κλάδο στην Ιρλανδία.
Ένα ακόμη σημαντικό θέμα είναι το συνολικό κόστος επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ο κατώτατος μισθός στην Ιρλανδία έχει αυξηθεί στα 14,15 ευρώ την ώρα, ενώ ο ΦΠΑ για τις επιχειρήσεις self-catering παραμένει στο 13,5%. Πρόκειται για σημαντικές πιέσεις, ιδιαίτερα για τις μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις.
Ο τουρισμός αλλάζει, με τους ταξιδιώτες να αναζητούν περισσότερο αυθεντικές εμπειρίες, φύση και επαφή με τις τοπικές κοινωνίες. Πώς προσαρμόζεται ο κλάδος του self-catering σε αυτές τις νέες τάσεις;
Το self-catering βρίσκεται σε πολύ καλή θέση για να ανταποκριθεί στις νέες ανάγκες των ταξιδιωτών, καθώς η φύση του προϊόντος μας βασίζεται στην αυθεντικότητα, την ιδιωτικότητα και την εμπειρία του προορισμού.
Οι επισκέπτες δεν αναζητούν πλέον μόνο ένα δωμάτιο. Θέλουν πληροφορίες για την περιοχή, τοπικές εμπειρίες, δραστηριότητες στη φύση, πολιτισμό και σύνδεση με την τοπική κοινότητα.
Η ISCF ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να αναπτύξουν τη δική τους ψηφιακή παρουσία, με ιστοσελίδες που προσφέρουν τοπικό περιεχόμενο και πληροφορίες που μπορούν να αξιοποιηθούν και από εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης.
Θέλουμε οι επισκέπτες να ανακαλύπτουν τις Greenways, τις Blueways, τις φυσικές περιοχές, τη μουσική και την ιρλανδική γλώσσα, δηλαδή όλα τα στοιχεία που κάνουν κάθε περιοχή μοναδική.
Η ζήτηση από διεθνείς αγορές παραμένει σημαντική. Η αμερικανική αγορά ήταν ιδιαίτερα δυνατή τα τελευταία χρόνια, ενώ η έναρξη απευθείας πτήσεων από τη Σανγκάη προς το Δουβλίνο δημιουργεί νέες ευκαιρίες.
Παράλληλα, η Ιρλανδία αναμένει αυξημένη ζήτηση λόγω σημαντικών γεγονότων, όπως το Ryder Cup το 2027.
«Χρειαζόμαστε χώρο τόσο για τις οικογενειακές επιχειρήσεις όσο και για τους επαγγελματίες operators»
Ο κλάδος γίνεται ολοένα και πιο επαγγελματικός. Πώς βλέπετε τη μελλοντική ισορροπία ανάμεσα στους μεμονωμένους ιδιοκτήτες, τις οικογενειακές επιχειρήσεις και τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης;
Οι επαγγελματίες διαχειριστές έχουν σημαντικό ρόλο, ιδιαίτερα στις περιφερειακές περιοχές, όπου συνεργάζονται με ιδιοκτήτες δεύτερων κατοικιών και προσφέρουν ποιοτικά καταλύματα σε επισκέπτες υψηλότερης δαπάνης, διεθνείς αγορές και ειδικές κατηγορίες επισκεπτών, όπως κινηματογραφικά συνεργεία.
Η ISCF διαθέτει σύστημα Quality Assurance για τα μέλη της, ώστε να διασφαλίζεται ένα υψηλό επίπεδο ποιότητας στα καταλύματα.
Ωστόσο, η έλλειψη σαφήνειας γύρω από το νέο μητρώο και τις πολεοδομικές απαιτήσεις έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα. Τα τελευταία χρόνια υπήρξε απώλεια επαγγελματιών διαχειριστών, καθώς δεν μπορούσαν να πωλήσουν ή να αναπτύξουν τις επιχειρήσεις τους χωρίς ξεκάθαρο κανονιστικό πλαίσιο.
Ο στόχος μας είναι ένα σύστημα που θα επιτρέπει τόσο στις μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις όσο και στους επαγγελματίες operators να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται σε ένα σταθερό περιβάλλον.
Ποια είναι σήμερα η σχέση των Ιρλανδών operators με τις μεγάλες πλατφόρμες όπως Airbnb, Booking.com και Vrbo; Πιστεύετε ότι πρέπει να έχουν μεγαλύτερη ευθύνη για την τήρηση των κανόνων;
Η ISCF συνεργάζεται με τις μεγάλες πλατφόρμες, καθώς όλες έχουν σημαντικό ρόλο στην αγορά. Συζητούμε μαζί τους τα ζητήματα που αφορούν το μητρώο STR και το νέο κανονιστικό πλαίσιο.
Εκπροσωπούμε τον κλάδο στις συζητήσεις με την κυβέρνηση, τα υπουργεία και τους πολιτικούς εκπροσώπους, ενώ έχουμε επαφή και με τις τρεις βασικές πλατφόρμες στην Ιρλανδία: Airbnb, Booking.com και Vrbo.
Η αγορά στην Ιρλανδία δεν έχει την ίδια διαφοροποίηση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, εν μέρει λόγω της έλλειψης σαφήνειας που υπήρχε τα τελευταία χρόνια.
Ένα από τα προβλήματα είναι ότι χωρίς μητρώο δεν υπάρχει σαφής εικόνα της αγοράς. Αυτό επηρεάζει και την αντίληψη που υπάρχει για τον κλάδο.
Οι πλατφόρμες μπορούν να συμβάλουν στη δημιουργία μεγαλύτερης διαφάνειας, αρκεί οι κανόνες να είναι σαφείς, εφαρμόσιμοι και αναλογικοί.
Η Irish Self-Catering Federation και ο STAMA Greece είναι μέλη της European Holiday Home Association (EHHA). Πόσο σημαντική είναι αυτή η ευρωπαϊκή συνεργασία σε μια περίοδο όπου οι ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις εναρμονίζονται ολοένα και περισσότερο στην Ευρώπη; Ποια αξία προσφέρει η EHHA στις εθνικές ενώσεις-μέλη της;
Η Irish Self-Catering Federation βρίσκεται σε ένα νησί στη δυτική άκρη της Ευρώπης. Οι πλησιέστεροι γείτονές μας, το Ηνωμένο Βασίλειο, βρίσκονται πλέον εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης λόγω του Brexit, και μπορώ να κατανοήσω τις επιπτώσεις που είχε η απουσία ευρωπαϊκής υποστήριξης, ιδιαίτερα για τη Σκωτία.
Με τη στήριξη της EHHA, η ISCF έχει μεταφέρει στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή τις ανησυχίες της σχετικά με το νέο μητρώο STR στην Ιρλανδία, εξηγώντας τις πιθανές αρνητικές επιπτώσεις του νομοσχεδίου στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις self-catering.
Ως μέλος της EHHA, συμμετέχουμε σε μηνιαίες συναντήσεις όπου ενημερωνόμαστε για τις εξελίξεις στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Παράλληλα, συναντιόμαστε σε συνέδρια και έχουμε αναπτύξει στενές σχέσεις συνεργασίας, οι οποίες μας επιτρέπουν να ζητάμε πληροφορίες, συμβουλές και να ανταλλάσσουμε εμπειρία.
Πολλά από τα ζητήματα που αντιμετωπίζουμε σήμερα στην Ιρλανδία έχουν ήδη εμφανιστεί σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Αυτό μας επιτρέπει να μαθαίνουμε από την εμπειρία τους και να γνωρίζουμε ποιες είναι οι πιο αποτελεσματικές πρακτικές για την αντιμετώπιση παρόμοιων προκλήσεων.
Η EHHA μας υποστηρίζει και μας βοηθά να έχουμε πρόσβαση στους ευρωπαϊκούς θεσμούς. Η παρουσία της στις Βρυξέλλες άνοιξε πόρτες για την ISCF, διευκολύνοντας τις επαφές μας με αξιωματούχους και στελέχη της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Η Ένωση διασφαλίζει επίσης ότι οι ρυθμίσεις που υιοθετούνται σε ένα κράτος-μέλος της ΕΕ είναι συμβατές με την ευρωπαϊκή νομοθεσία και δεν δημιουργούν αρνητικές επιπτώσεις για τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε άλλες χώρες.
Παράλληλα, η EHHA έχει ενώσει τις εθνικές ενώσεις του κλάδου σε μια κοινή ευρωπαϊκή πλατφόρμα εκπροσώπησης και διαλόγου.
Αυτή την περίοδο εργάζομαι πάνω στην απάντηση της ISCF στην πρόταση της ιρλανδικής κυβέρνησης να απαγορευτούν οι STRs σε πόλεις με πληθυσμό άνω των 20.000 κατοίκων, η οποία θα υποβληθεί στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή.
Αυτό το έργο μπορεί να γίνει μόνο με τη στήριξη της EHHA και αφορά το κατά πόσο θα μπορέσουμε να συνεχίσουμε να λειτουργούμε ως επιχειρήσεις self-catering όχι μόνο στην Ιρλανδία, αλλά σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση.
«Ο νέος κανόνας των 20.000 κατοίκων μπορεί να αλλάξει τον χάρτη της φιλοξενίας»
Ποιες είναι οι σημαντικότερες αλλαγές που προτείνονται στη νέα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ιρλανδία και ποιες είναι οι βασικές ανησυχίες του κλάδου;
Υπάρχουν δύο σημαντικά σημεία που προκαλούν ανησυχία στον κλάδο.
Το πρώτο είναι ο λεγόμενος «κανόνας των 20.000 κατοίκων». Με βάση την πρόταση αυτή, η δυνατότητα λειτουργίας self-catering καταλυμάτων θα περιορίζεται σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 20.000 κατοίκων.
Αυτό σημαίνει ότι πολλές μεγάλες πόλεις και αστικές περιοχές θα εξαιρεθούν, αφήνοντας ουσιαστικά τα ξενοδοχεία ως τη βασική επιλογή διαμονής.
Δεν υπάρχει χρονικός περιορισμός στην εφαρμογή αυτού του κανόνα, γεγονός που δημιουργεί σημαντική αβεβαιότητα.
Το δεύτερο ζήτημα αφορά τον «grandfather rule». Επιχειρήσεις που λειτουργούν συνεχώς στον κλάδο για επτά ή περισσότερα χρόνια θα μπορούν να υποβάλουν αίτηση για πολεοδομική έγκριση. Ωστόσο, σήμερα οι τοπικές πολεοδομικές αρχές δεν διαθέτουν σαφείς οδηγίες από την κεντρική κυβέρνηση, με αποτέλεσμα πολλές επιχειρήσεις να μην μπορούν ακόμη να προχωρήσουν.
Το μητρώο STR δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί από την κυβέρνηση. Αναμενόταν μέσα στο καλοκαίρι, αλλά πιθανώς θα καθυστερήσει έως τον Σεπτέμβριο.
«Το μέλλον εξαρτάται από ένα δίκαιο και αναλογικό πλαίσιο»
Ποια είναι η μεγαλύτερη ευκαιρία και ποια η μεγαλύτερη απειλή για τον ιρλανδικό κλάδο self-catering τα επόμενα πέντε χρόνια;
Η μεγαλύτερη ευκαιρία είναι ότι ένα σωστά σχεδιασμένο μητρώο μπορεί να μας δώσει για πρώτη φορά σαφή δεδομένα για τον κλάδο και να επιτρέψει την ανάπτυξη πιο βιώσιμων μορφών αγροτικού τουρισμού.
Χρειαζόμαστε ισότιμη υποστήριξη με τον ξενοδοχειακό κλάδο, τόσο σε επίπεδο μάρκετινγκ όσο και σε επίπεδο ανάπτυξης νέων προϊόντων.
Υπάρχει σημαντική ανάγκη για νέες μορφές self-catering, όπως αγροτουρισμός και καταλύματα εμπειρίας, ώστε να αντικατασταθεί μέρος του αποθέματος που χάθηκε από την τουριστική αγορά.
Η μεγαλύτερη απειλή είναι ότι ένα μητρώο που συνδέεται με μη εφαρμόσιμες πολεοδομικές απαιτήσεις μπορεί να οδηγήσει στο κλείσιμο πολλών μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων.
Παράλληλα, υπάρχει κίνδυνος η αγορά να μετακινηθεί προς μεγάλες επενδυτικές εταιρείες που δημιουργούν μεγάλης κλίμακας καταλύματα, αλλά δεν έχουν την ίδια οικονομική διάχυση στις τοπικές κοινωνίες.
Ο στόχος μας δεν είναι να αποφύγουμε τη ρύθμιση. Θέλουμε ένα δίκαιο, ισορροπημένο και αναλογικό πλαίσιο που θα προστατεύει τις κοινότητες αλλά θα επιτρέπει στον κλάδο self-catering να συνεχίσει να συμβάλλει στον τουρισμό της Ιρλανδίας.
