Μια νέα επενδυτική κατηγορία αρχίζει να αποκτά θέση στα χαρτοφυλάκια ισχυρών παικτών της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Τα serviced apartments, τα οποία μέχρι πριν από λίγα χρόνια αποτελούσαν κυρίως πεδίο δραστηριότητας εξειδικευμένων operators και μικρότερων επενδυτών, περνούν πλέον στο ραντάρ εισηγμένων ομίλων, ΑΕΕΑΠ και developers, που βλέπουν στο συγκεκριμένο μοντέλο έναν ακόμη τρόπο να συνδυάσουν το real estate με τη δυναμική της φιλοξενίας.
Οι πρόσφατες κινήσεις της Ελλάκτωρ και της Orilina Properties, σε συνδυασμό με τις επενδύσεις που έχουν ήδη πραγματοποιήσει developers όπως η DKG Development και η Blend Development, σκιαγραφούν μια αγορά που αρχίζει να αποκτά μεγαλύτερο βάθος. Κοινός παρονομαστής είναι η αναζήτηση ακινήτων σε κεντρικές αστικές τοποθεσίες, κυρίως στην Αθήνα και στον Πειραιά, τα οποία μπορούν να παράγουν επαναλαμβανόμενες ταμειακές ροές χωρίς να ακολουθούν αποκλειστικά το κλασικό μοντέλο της κατοικίας ή του ξενοδοχείου.
Η αλλαγή έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων, καθώς τα serviced apartments βρίσκονται ακριβώς στο σημείο όπου συναντώνται δύο διαφορετικές χρήσεις. Από τη μία προσφέρουν την αυτονομία ενός πλήρως εξοπλισμένου διαμερίσματος και από την άλλη υπηρεσίες οργανωμένης φιλοξενίας. Μπορούν επομένως να απευθυνθούν όχι μόνο στον τουρίστα που επισκέπτεται την Αθήνα για λίγες ημέρες, αλλά και σε στελέχη επιχειρήσεων, επαγγελματίες, digital nomads ή επισκέπτες που αναζητούν στέγη για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όμως, η ουσία βρίσκεται αλλού, στη δυνατότητα συνεργασίας μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων με εξειδικευμένους operators και στη δημιουργία προβλέψιμων εισοδηματικών ροών. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η συγκεκριμένη αγορά αρχίζει να προσελκύει περισσότερο θεσμικό real estate κεφάλαιο.
Η νέα αγορά που ανοίγει η Ελλάκτωρ
Χαρακτηριστικό παράδειγμα της αλλαγής αποτελεί η Ελλάκτωρ, η οποία μετά τον επιχειρηματικό μετασχηματισμό των τελευταίων ετών ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο σε ακίνητα και hospitality.
Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 ο όμιλος εμφανίζει ήδη χαρτοφυλάκιο 10 λειτουργικών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, από τα οποία τα οκτώ λειτουργούν ως luxury serviced apartments και διαχειρίζονται από την κατά 100% θυγατρική Hestia. Πρόκειται επομένως για μια πιο οργανωμένη παρουσία στον συγκεκριμένο χώρο και όχι απλώς για μία μεμονωμένη τοποθέτηση. Η δραστηριότητα εντάσσεται στον νέο πυλώνα Development & Property Management και Hospitality, με τον όμιλο να αναφέρει ότι το διευρυμένο χαρτοφυλάκιο φιλοξενίας συνεισφέρει ήδη θετικά στα λειτουργικά έσοδα και στις ταμειακές ροές.
Στην ίδια στρατηγική εντάσσεται και το The Fiction Athens, που λειτουργεί από τον Μάρτιο του 2026 μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, διευρύνοντας περαιτέρω την έκθεση της Ελλάκτωρ στη φιλοξενία.
Η κίνηση αποκτά μεγαλύτερη σημασία αν ιδωθεί μαζί με τη συνολική επιστροφή της εταιρείας στην αγορά ακινήτων. Τον Ιανουάριο του 2026 δημιουργήθηκε η Landmark Holdings με καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο 46 εκατ. ευρώ, ενώ στις αρχές Μαρτίου η νέα εταιρεία απέκτησε από την Prodea, έναντι 44 εκατ. ευρώ, πλήρως μισθωμένο αυτοτελές κτίριο γραφείων 8.546,88 τ.μ. στη Βασιλίσσης Σοφίας 15.
Το deal των 6,93 εκατ. ευρώ της Orilina
Στον ίδιο χώρο κάνει πλέον πιο ξεκάθαρα την είσοδό της και η Orilina Properties. Η ΑΕΕΑΠ ολοκλήρωσε την εξαγορά του 100% της Γερανίου Αναπτυξιακή Ακινήτων από την Blend 5 Ventures Limited, έναντι συνολικού τιμήματος 6,93 εκατ. ευρώ, αποκτώντας μέσω της εταιρείας το ακίνητο στη Γερανίου 30, στο κέντρο της Αθήνας. Η ολοκλήρωση της συναλλαγής ανακοινώθηκε στις 22 Σεπτεμβρίου 2026.
Πρόκειται για ένα διαφορετικό real estate play από μια ανάπτυξη που ξεκινά από το μηδέν. Η Orilina αποκτά ένα έτοιμο εισοδηματικό ακίνητο, με πιστοποίηση LEED Silver, το οποίο περιλαμβάνει 30 πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα και εμπορικό χώρο στο ισόγειο. Για τα διαμερίσματα υπάρχει μακροχρόνια μίσθωση με τη Limehome Greece, γεγονός που δίνει στην ΑΕΕΑΠ συμβασιοποιημένα μισθωτικά έσοδα και ταυτόχρονα έκθεση στην αναπτυσσόμενη αγορά των serviced apartments.
Η επένδυση έχει μάλιστα μια ενδιαφέρουσα διαδρομή. Η Orilina είχε καταθέσει ήδη από τον Φεβρουάριο του 2026 δεσμευτική προσφορά ύψους 7 εκατ. ευρώ για την απόκτηση της εταιρείας που κατέχει το ακίνητο. Στις οικονομικές της καταστάσεις είχε εξηγήσει ότι το asset θα ενίσχυε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων εισοδήματος, θα της εξασφάλιζε παρουσία σε κεντρικό σημείο της Αθήνας όπου βρίσκεται σε εξέλιξη σημαντική αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος και θα ενίσχυε τα ετήσια λειτουργικά έσοδα. Η συναλλαγή τελικά έκλεισε στα 6,93 εκατ. ευρώ, προσαρμοσμένα με τις απαιτήσεις και τις υποχρεώσεις της αποκτώμενης εταιρείας.
Και η Γερανίου ενδέχεται να μην είναι η μοναδική κίνηση της Orilina προς αυτή την κατεύθυνση. Η εταιρεία εξετάζει παράλληλα την αξιοποίηση του εμβληματικού ακινήτου της στον Πειραιά, γνωστού ως «Ρολόι», για το οποίο βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη μετατροπής σε επιπλωμένες κατοικίες. Μεταξύ των εναλλακτικών που εξετάζονται είναι η βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση αλλά και η λειτουργία με τη μορφή serviced apartments, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει κλειδώσει η τελική επιλογή.
Η Blend από την ανάπτυξη στην πώληση ώριμων assets
Ιδιαίτερη θέση στην αγορά αποκτά και η Blend Development, καθώς εμφανίζεται τόσο ως developer νέων projects όσο και ως παίκτης που μπορεί να αναπτύξει, να ωριμάσει και στη συνέχεια να μεταβιβάσει ένα εισοδηματικό ακίνητο σε θεσμικό επενδυτή.
Το ακίνητο της Γερανίου αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα. Η Blend είχε αναλάβει την ανάπτυξη και ανακατασκευή του κτιρίου στην Πειραιώς και Γερανίου 30 και το είχε παραδώσει στη Limehome προς λειτουργία. Λίγους μήνες αργότερα, η εταιρεία ειδικού σκοπού που κατείχε το asset πέρασε στην Orilina.
Πρόκειται ουσιαστικά για έναν πλήρη επενδυτικό κύκλο, εντοπισμός του ακινήτου, ανάπτυξη και αναβάθμιση, εξασφάλιση operator και στη συνέχεια έξοδος μέσω πώλησης σε θεσμικό ιδιοκτήτη. Η συναλλαγή έχει ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική αγορά, καθώς δείχνει ότι τα serviced apartments μπορούν πλέον να λειτουργήσουν και ως επενδυτικά προϊόντα προς συναλλαγή, εφόσον διαθέτουν ώριμη λειτουργία και συμβασιοποιημένες ταμειακές ροές.
Παράλληλα, η Blend προχωρά ένα ακόμη σημαντικό project στο κέντρο της Αθήνας, στη συμβολή Σταδίου 54 και Μπενάκη. Το εννιαώροφο κτίριο μετατρέπεται σε μονάδα 129 δωματίων, με operator την Bob W. Η ανάπτυξη βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωση, ενώ προβλέπονται επίσης εστιατόριο στο ισόγειο και rooftop.
Στην περίπτωση της Blend, το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται επομένως σε μια συγκεκριμένη κατηγορία καταλύματος. Η στρατηγική της βασίζεται περισσότερο στην επανάχρηση παλαιότερων κτιρίων σε κεντρικές θέσεις και στη μετατροπή τους σε σύγχρονα hospitality assets που μπορούν να προσελκύσουν διεθνείς operators.
Το στοίχημα άνω των 25 εκατ. ευρώ της DKG στον Πειραιά
Ένα διαφορετικό μοντέλο ακολουθεί η DKG Development, η οποία επενδύει σε μεγαλύτερης κλίμακας αναπτύξεις και έχει ήδη μεταφέρει το concept των serviced apartments στον Πειραιά.
Το Wyndham Residences Piraeus Marina Zeas, που άνοιξε τον Σεπτέμβριο, αποτελεί επένδυση άνω των 25 εκατ. ευρώ και αναπτύχθηκε σε συνεργασία της DKG με τη Wyndham Hotels & Resorts. Το συγκρότημα εκτείνεται σε περίπου 4.300 τ.μ., σε δύο όμορα οκταώροφα κτίρια, και διαθέτει 72 serviced apartments, ενώ περιλαμβάνει εστιατόριο, γυμναστήριο, spa και χώρο εκδηλώσεων.
Η DKG δεν επέλεξε τυχαία τη Μαρίνα Ζέας. Ο Πειραιάς συγκεντρώνει ένα διαφορετικό μίγμα ζήτησης από το κέντρο της Αθήνας: ναυτιλιακές επιχειρήσεις και στελέχη, τουριστική και ακτοπλοϊκή κίνηση, κρουαζιέρα, αλλά και επισκέπτες που χρησιμοποιούν την πόλη ως ενδιάμεσο σταθμό πριν ή μετά τα ελληνικά νησιά.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η επενδυτική δομή του project. Τουλάχιστον ορισμένες από τις branded κατοικίες διατίθενται ως επενδυτικά ακίνητα με 10ετή μίσθωση, η οποία σύμφωνα με την DKG δημιουργεί προβλέψιμες ταμειακές ροές, ενώ προβλέπεται και συμμετοχή του επενδυτή στη λειτουργική απόδοση του ακινήτου μέσω EBITDA.
Το μοντέλο αυτό πηγαίνει ένα βήμα παραπέρα από το παραδοσιακό serviced apartment, καθώς συνδυάζει ανάπτυξη ακινήτου, διεθνές hospitality brand, λειτουργία ως κατάλυμα και επενδυτική διάθεση επιμέρους κατοικιών.
