Ένα κενό Σαββατοκύριακο σε έναν μήνα δεν είναι απαραίτητα λόγος για έκπτωση. Και μια Τρίτη που μένει άδεια ανάμεσα σε δύο κρατήσεις μπορεί να μη χρειάζεται χαμηλότερη τιμή. Αν το κατάλυμα έχει ελάχιστη διαμονή δύο νυχτών, η συγκεκριμένη Τρίτη δεν μπορεί καν να κλειστεί μόνη της.
Αυτή είναι η ουσία στην τιμολόγηση Airbnb. Πριν αλλάξετε τη χρέωση, δείτε τι εμποδίζει την κράτηση. Είναι ακριβό το κατάλυμα σε σχέση με τα αντίστοιχα της περιοχής; Κλείνουν συνήθως οι επισκέπτες πιο κοντά στην άφιξη; Ή μήπως οι ρυθμίσεις του ημερολογίου αποκλείουν τη διαμονή που αναζητούν; Με αφετηρία τις συστάσεις της AirDNA, ακολουθούν δέκα λάθη και οι πρακτικές διορθώσεις τους.
Πότε να αλλάζετε την τιμή
1. Κρατάτε την ίδια τιμή για κάθε νύχτα. Μια Τετάρτη του Νοεμβρίου και ένα Σάββατο του Αυγούστου δεν έχουν κατ’ ανάγκη την ίδια ζήτηση. Ξεκινήστε από τις διαφορές που βλέπετε στις δικές σας κρατήσεις ανά ημέρα και εποχή. Μην θεωρείτε, πάντως, δεδομένο ότι οι καθημερινές πρέπει πάντα να είναι φθηνότερες. Αν κλείνουν εύκολα, δεν υπάρχει λόγος να τις εκπτώνετε από συνήθεια.
2. Βάζετε έκπτωση πριν δείτε πότε κλείνει η αγορά. Αν οι περισσότεροι επισκέπτες κλείνουν δέκα ημέρες πριν από την άφιξη, ένα κενό που απέχει έναν μήνα δεν είναι από μόνο του κακό σημάδι. Αν όμως παρόμοια καταλύματα έχουν ήδη κλείσει για τις ίδιες ημερομηνίες, ίσως χρειάζεται να επανεξετάσετε την τιμή νωρίτερα. Χρησιμοποιήστε το booking window, δηλαδή πόσο νωρίτερα γίνεται συνήθως η κράτηση, για να αποφασίσετε πότε έχει νόημα η έκπτωση.
3. Τιμολογείτε μια μεγάλη διοργάνωση σαν ένα συνηθισμένο Σαββατοκύριακο. Περάστε εγκαίρως στο ημερολόγιο τις αργίες, τις συναυλίες και τις διοργανώσεις που μπορούν να φέρουν επισκέπτες στη δική σας περιοχή. Πριν ανεβάσετε την τιμή ή ζητήσετε περισσότερες διανυκτερεύσεις, κοιτάξτε πόσο γρήγορα κλείνουν τα συγκρίσιμα καταλύματα και ποιες ακριβώς νύχτες έχουν ζήτηση. Δεν ωφελεί απαραίτητα κάθε εκδήλωση ολόκληρο το τριήμερο.
4. Αντιγράφετε ποσοστά από άλλες αγορές. Μια έκπτωση 30% μετά την υψηλή σεζόν μπορεί να είναι λογική σε έναν έντονα εποχικό προορισμό και περιττή σε μια αγορά που διατηρεί ζήτηση. Βασίστε τη μετάβαση από τη μία περίοδο στην άλλη στις κρατήσεις και στις τιμές συγκρίσιμων ακινήτων της περιοχής σας, όχι σε έναν γενικό κανόνα.
Όταν η τιμή δεν είναι το πρόβλημα
5. Αφήνετε την ελάχιστη διαμονή ίδια όλο τον χρόνο. Αν ζητάτε τρεις νύχτες σε μια περίοδο που οι επισκέπτες αναζητούν κυρίως διήμερα, η μείωση της τιμής δεν θα κάνει το κατάλυμα διαθέσιμο γι’ αυτές τις αναζητήσεις. Προσαρμόστε την ελάχιστη διαμονή (minimum stay) στη ζήτηση κάθε περιόδου και ελέγξτε αν οι συντομότερες κρατήσεις βγαίνουν οικονομικά, ιδίως μετά το κόστος καθαρισμού και προετοιμασίας.
6. Βάζετε την ίδια έκπτωση για διαφορετικά προβλήματα. Για μια κενή νύχτα ανάμεσα σε δύο κρατήσεις, δοκιμάστε πρώτα να τη διαθέσετε αυτοτελώς, εφόσον σας συμφέρει. Για έκπτωση μεγαλύτερης διαμονής, ρωτήστε αν δίνετε στον επισκέπτη κίνητρο να μείνει περισσότερο ή απλώς χρεώνετε λιγότερο για όσες νύχτες θα έκλεινε ούτως ή άλλως. Και πριν ενεργοποιήσετε μια προσφορά τελευταίας στιγμής, δείτε αν έχει όντως περάσει το διάστημα στο οποίο συνήθως κλείνουν οι επισκέπτες σας.
7. Συγκρίνετε το κατάλυμά σας με λάθος ακίνητα. Ένα δυάρι για τέσσερις επισκέπτες δεν ανταγωνίζεται απαραίτητα ένα στούντιο επειδή βρίσκονται στον ίδιο δρόμο. Επιλέξτε καταλύματα με παρόμοια θέση, χωρητικότητα και παροχές και συγκρίνετε το συνολικό κόστος για τις ίδιες ημερομηνίες και την ίδια διάρκεια. Θυμηθείτε επίσης ότι η τιμή που βλέπετε σε μια ανοιχτή καταχώριση είναι η ζητούμενη τιμή, όχι η τιμή στην οποία έγινε μια κράτηση.
Πώς θα καταλάβετε αν η τιμολόγηση Airbnb αποδίδει
8. Μετράτε την επιτυχία μόνο με την πληρότητα. Σε 30 διαθέσιμες νύχτες, οι 24 κρατήσεις διανυκτέρευσης προς 75 ευρώ φέρνουν 1.800 ευρώ. Οι 20 νύχτες προς 100 ευρώ φέρνουν 2.000 ευρώ, παρότι η πληρότητα είναι χαμηλότερη. Αυτή τη διαφορά δείχνει το έσοδο ανά διαθέσιμη νύχτα (RevPAR): περίπου 67 ευρώ στο δεύτερο σενάριο, έναντι 60 ευρώ στο πρώτο. Για να δείτε τι πραγματικά σας μένει, συνυπολογίστε προμήθειες και λειτουργικά έξοδα.
9. Ζητάτε υψηλότερη τιμή χωρίς να δίνετε λόγο στον επισκέπτη να την πληρώσει. Πριν χρεώσετε περισσότερο από ένα συγκρίσιμο κατάλυμα, δείτε τι δικαιολογεί τη διαφορά: καλύτερη τοποθεσία, παροχές που έχουν αξία για το κοινό σας ή σταθερά καλές αξιολογήσεις. Αν οι επισκέπτες επαναλαμβάνουν το ίδιο παράπονο για την καθαριότητα ή την άφιξη, διορθώστε πρώτα το πρόβλημα. Μια έκπτωση δεν βελτιώνει την εμπειρία.
10. Αλλάζετε τιμές στο χέρι χωρίς πρόγραμμα ή αυτοματοποιείτε χωρίς όρια. Για ένα κατάλυμα, ένας τακτικός έλεγχος του ημερολογίου μπορεί να αρκεί. Αν διαχειρίζεστε περισσότερα ακίνητα, ένα εργαλείο δυναμικής τιμολόγησης μπορεί να μειώσει τη δουλειά. Ορίστε όμως κατώτατη τιμή με βάση το κόστος και το περιθώριο που χρειάζεστε, και ελέγχετε χωριστά τις ημερομηνίες με ιδιαίτερη ζήτηση. Το εργαλείο κάνει τις αναπροσαρμογές· εσείς αποφασίζετε τι σας συμφέρει.
Ο πιο χρήσιμος έλεγχος είναι να ξεκινήσετε από ένα συγκεκριμένο κενό στο ημερολόγιο. Δείτε πρώτα αν μπορεί να κλειστεί με τους κανόνες σας, μετά αν η αγορά έχει ήδη αρχίσει να γεμίζει και στο τέλος αν χρειάζεται αλλαγή τιμής. Έτσι αποφεύγετε να δίνετε έκπτωση για ένα πρόβλημα που η έκπτωση δεν μπορεί να λύσει.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
