Νέο, μεγαλύτερο «φρένο» στην εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη βάζει η κυβέρνηση, παρατείνοντας έως το τέλος του 2027 την αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) σε περιοχές όπου η παρουσία των Airbnb έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.
Η παρέμβαση εντάσσεται στο ευρύτερο κυβερνητικό σχέδιο για το στεγαστικό και επιχειρεί να περιορίσει τη συνεχή αφαίρεση κατοικιών από τη μακροχρόνια μίσθωση. Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, είναι εάν το «πάγωμα» νέων Airbnb μπορεί πράγματι να αυξήσει αισθητά την προσφορά κατοικιών και, κυρίως, να συγκρατήσει τις τιμές των ενοικίων.
Η ευρωπαϊκή εμπειρία δείχνει ότι η απάντηση δεν είναι απλή. Σε αρκετές μεγάλες πόλεις, ακόμη και πολύ αυστηρότεροι περιορισμοί στις τουριστικές μισθώσεις δεν κατάφεραν από μόνοι τους να αντιστρέψουν την άνοδο του κόστους στέγασης. Αντίθετα, σε ορισμένες περιπτώσεις η επενδυτική δραστηριότητα μετακινήθηκε από τις ζώνες όπου εφαρμόστηκαν οι απαγορεύσεις προς γειτονικές περιοχές.
Πού «παγώνουν» τα νέα Airbnb
Σύμφωνα με τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού στην 90ή ΔΕΘ, η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επεκτείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, ενώ στο καθεστώς περιορισμού εντάσσεται και το Α΄ Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης.
Στην Αθήνα, το μέτρο δημιουργεί ουσιαστικά μια μεγάλη ζώνη στην οποία δεν θα μπορούν να προστίθενται νέα ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Σε αυτή περιλαμβάνονται περιοχές του ιστορικού και εμπορικού κέντρου αλλά και πυκνοκατοικημένες γειτονιές, όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, η Νεάπολη, το Μετς, ο Νέος Κόσμος, ο Άγιος Αρτέμιος, το Παγκράτι, ο Βοτανικός, το Μεταξουργείο, το Γκάζι, τα Πετράλωνα και το Ρουφ.
Αντίστοιχη λογική ακολουθείται πλέον και στη Θεσσαλονίκη, όπου ο περιορισμός επικεντρώνεται στην περιοχή με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση τουριστικής δραστηριότητας. Πρόκειται για το ιστορικό, εμπορικό και τουριστικό κέντρο, με βασικούς άξονες την πλατεία Αριστοτέλους, την Εγνατία και την Τσιμισκή.
Στην περίμετρο βρίσκονται ακόμη τα Λαδάδικα και η ευρύτερη περιοχή του λιμανιού, η παραλιακή ζώνη έως τον Λευκό Πύργο, αλλά και περιοχές γύρω από τη Ροτόντα, την Καμάρα και τη Ναυαρίνου, τμήματα της Βαλαωρίτου και η Άνω Πόλη. Πρόκειται για σημεία στα οποία η βραχυχρόνια μίσθωση απέκτησε τα προηγούμενα χρόνια ισχυρό αποτύπωμα, ακολουθώντας τη μεγάλη άνοδο της τουριστικής κίνησης της πόλης.
Το μέτρο αφορά πρωτίστως όσους ιδιοκτήτες ή επενδυτές σχεδίαζαν τώρα να εισέλθουν στην αγορά. Όσοι δεν διαθέτουν ήδη ΑΜΑ δεν θα μπορούν να πραγματοποιήσουν νέα εγγραφή όσο βρίσκεται σε ισχύ η αναστολή.
Η Ελλάδα παραμένει μία από τις ισχυρές αγορές της Ευρώπης
Η απόφαση έρχεται σε μία περίοδο κατά την οποία η ελληνική αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων εξακολουθεί να καταγράφει ιδιαίτερα υψηλές επιδόσεις.
Σύμφωνα με το European Review Ιουλίου 2026 της AirDNA, το έσοδο ανά διαθέσιμη διανυκτέρευση (RevPAR) στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 14,3% σε ετήσια βάση, σχεδόν διπλάσια από την αύξηση 7,7% που σημειώθηκε συνολικά στην ευρωπαϊκή αγορά.
Το ελληνικό RevPAR έφθασε τα 142,80 ευρώ, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώθηκε στα 110,10 ευρώ.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η απόσταση στις τιμές των καταλυμάτων. Η μέση ημερήσια τιμή (ADR) στην Ελλάδα αυξήθηκε τον Ιούλιο κατά 12,8%, φθάνοντας τα 200,35 ευρώ, έναντι 159,20 ευρώ στην Ευρώπη, όπου η αντίστοιχη ετήσια αύξηση ήταν 8,2%.
Πρακτικά, μία μέση διανυκτέρευση σε ελληνικό κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης κόστιζε περίπου 41 ευρώ περισσότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η εικόνα αυτή εξηγεί και γιατί, παρά τους νέους περιορισμούς, το συγκεκριμένο κομμάτι του real estate εξακολουθεί να συγκεντρώνει επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το ερώτημα είναι εάν θα πέσουν τα ενοίκια
Εδώ βρίσκεται και η δυσκολότερη πλευρά της εξίσωσης. Ο βασικός στόχος του μέτρου είναι σαφής, να περιοριστεί η μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα και να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις ώστε περισσότερα ακίνητα να παραμείνουν ή να επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά.
Ωστόσο, παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στη βραχυχρόνια μίσθωση. Στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η περιορισμένη προσφορά κατοικιών που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες των νοικοκυριών, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το «πάγωμα» εμποδίζει τη δημιουργία νέων Airbnb στις συγκεκριμένες ζώνες, αλλά δεν σημαίνει αυτομάτως ότι τα ήδη λειτουργούντα τουριστικά καταλύματα μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις.
Παράλληλα, δημιουργείται ο κίνδυνος της γεωγραφικής μετατόπισης της ζήτησης. Όταν μία περιοχή κλείνει για νέες εγγραφές, επενδυτές μπορούν να στραφούν σε γειτονικές συνοικίες όπου οι περιορισμοί δεν εφαρμόζονται.
Η τάση αυτή έχει ήδη καταγραφεί γύρω από το κέντρο της Αθήνας, με επενδυτικό ενδιαφέρον να μεταφέρεται προς όμορες αγορές. Σε περιοχές που βρέθηκαν στο επίκεντρο αυτής της μετακίνησης, οι τιμές των ενοικίων κατέγραψαν σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία άνοδο έως 12,5% μέσα σε ένα εξάμηνο, ενισχύοντας την ανησυχία ότι μέρος της πίεσης μπορεί απλώς να μεταφερθεί από τη μία γειτονιά στην άλλη.
Η Ευρώπη σκληραίνει τη στάση της
Η ελληνική περίπτωση αποτελεί μέρος μιας πολύ ευρύτερης ευρωπαϊκής συζήτησης. Από τη Βαρκελώνη και τη Μαδρίτη έως το Παρίσι, το Άμστερνταμ και το Βερολίνο, οι αρχές αναζητούν τρόπους να περιορίσουν την τουριστικοποίηση του οικιστικού αποθέματος.
Η Βαρκελώνη έχει επιλέξει μία από τις πιο επιθετικές πολιτικές, σχεδιάζοντας την κατάργηση περίπου 10.101 αδειών τουριστικών διαμερισμάτων έως το 2028. Ωστόσο, το κόστος στέγασης στην πόλη έχει ήδη αυξηθεί δραματικά, με τα ενοίκια να εμφανίζονται αυξημένα κατά 68% στη διάρκεια της δεκαετίας και το μέσο μηνιαίο κόστος να φθάνει περίπου τα 1.160 ευρώ.
Στη Μαδρίτη, το Plan RESIDE επιχειρεί να περιορίσει τα τουριστικά διαμερίσματα σε οικιστικά κτίρια εντός της M-30. Οι έλεγχοι ενισχύθηκαν σημαντικά και τα πρόστιμα μπορούν να φθάσουν τα 190.000 ευρώ, όμως ένα μέρος της επενδυτικής δραστηριότητας μετακινήθηκε προς εξωτερικότερες περιοχές.
Το Άμστερνταμ επέβαλε όριο 30 διανυκτερεύσεων τον χρόνο, με αποτέλεσμα οι σχετικές αγγελίες να περιοριστούν κατά περίπου 54% μεταξύ 2019 και 2024, από 18.000 σε περίπου 8.300. Παρά τη δραστική συρρίκνωση της προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, η στεγαστική κρίση δεν εξαφανίστηκε, ενώ μέρος της αγοράς στράφηκε σε μεσοπρόθεσμες μισθώσεις, μεταξύ άλλων προς ψηφιακούς νομάδες.
Στο Παρίσι, το πλαίσιο έχει επίσης γίνει αυστηρότερο, με όριο 90 ημερών και πρόστιμα που μπορούν να φθάσουν έως τις 100.000 ευρώ, ενώ προστέθηκαν και ενεργειακά κριτήρια.
Ακόμη υψηλότερες κυρώσεις προβλέπονται στο Βερολίνο, όπου μέσω του Zweckentfremdungsverbot τα πρόστιμα μπορούν να φθάσουν τις 500.000 ευρώ. Περίπου 8.000 κατοικίες επέστρεψαν στη μακροχρόνια αγορά, αριθμός που όμως παραμένει μικρός σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της στεγαστικής αγοράς της γερμανικής πρωτεύουσας.
Το πραγματικό στοίχημα είναι η προσφορά
Κάπως έτσι, η παράταση του «παγώματος» έως το 2027 αποτελεί έναν ακόμη κρίκο στην αλυσίδα των παρεμβάσεων για το στεγαστικό, όχι όμως απαραίτητα τη λύση που μπορεί από μόνη της να ανατρέψει την πορεία των ενοικίων.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι περιορισμοί μπορούν να μειώσουν τον αριθμό των τουριστικών καταλυμάτων ή τουλάχιστον να ανακόψουν την περαιτέρω εξάπλωσή τους σε συγκεκριμένες γειτονιές. Πολύ δυσκολότερο είναι να αποδειχθεί ότι μπορούν μόνοι τους να προκαλέσουν ουσιαστική και διατηρήσιμη αποκλιμάκωση των ενοικίων.
Η αποτελεσματικότητα της ελληνικής παρέμβασης θα κριθεί επομένως από το εάν θα συνδυαστεί με πολιτικές που αυξάνουν πραγματικά το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, δηλαδή επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά, ανακαινίσεις, νέες κατασκευές και ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.
