Η Ελλάδα οδεύει προς μια νέα εποχή αυστηρότερων ρυθμίσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς η κυβέρνηση επεξεργάζεται αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας του Airbnb, με φόντο την εντεινόμενη στεγαστική κρίση και τις πιέσεις από την Κομισιόν. Η συζήτηση για περιορισμούς στην αγορά έχει πλέον επείγον χαρακτήρα, με το οικονομικό επιτελείο να εξετάζει μέτρα που εφαρμόζονται ήδη σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις όπως το Παρίσι, η Βιέννη και το Βερολίνο.
Η στεγαστική κρίση και η ευάλωτη Ελλάδα
Η έκθεση Housing in the European Union (ECOFIN 2025) κατατάσσει την Ελλάδα στις πιο ευάλωτες χώρες της ΕΕ. Σύμφωνα με την Κομισιόν, οι τιμές κατοικιών στη χώρα βρίσκονται έως και 20% πάνω από τα οικονομικά θεμελιώδη, ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πάνω από 45% από το 2018.
Την ίδια ώρα, η Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνει ότι η αγορά λειτουργεί σε καθεστώς τεχνητής έλλειψης προσφοράς. Χιλιάδες κατοικίες έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά είτε λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε λόγω συγκέντρωσης από επενδυτικά σχήματα, servicers και ξένους αγοραστές.
Τι σχεδιάζεται: Οι αλλαγές που βρίσκονται στο τραπέζι
Η κυβέρνηση φαίνεται να αποκρυσταλλώνει πλέον μια πιο στοχευμένη στρατηγική για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, απορρίπτοντας την ιδέα οριζόντιων παρεμβάσεων και αφήνοντας εκτός συζήτησης τη λύση της θέσπισης πλαφόν ημερών, όπως έχει εφαρμοστεί σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Αντιθέτως, διαμορφώνεται σταδιακά ένα μοντέλο ρυθμίσεων που θυμίζει τις ευρωπαϊκές πρακτικές διαχείρισης σε επίπεδο δήμου, με τη διαφορά ότι στην Ελλάδα οι αποφάσεις λαμβάνονται κεντρικά.
Κεντρικό εργαλείο αυτής της νέας προσέγγισης αποτελεί η καταγραφή της ΑΑΔΕ, η οποία για πρώτη φορά αποτυπώνει με ακρίβεια τον πραγματικό αριθμό των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από τα περίπου 10 εκατομμύρια ακίνητα της χώρας, υπολογίζεται ότι 100.000 αξιοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση, με τα περισσότερα να ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα και η μέση διάρκεια ετήσιας εκμίσθωσης να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες. Αυτή η εικόνα, πιο ψύχραιμη και μακριά από υπερβολές, αποτελεί πλέον τον οδηγό για τον σχεδιασμό των παρεμβάσεων.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, εγκαταλείπεται οριστικά η ιδέα ενεργοποίησης της «παγωμένης» διάταξης περί 90 ημερών, καθώς τα στοιχεία δεν επιβεβαιώνουν την ανάγκη ενός τόσο γενικευμένου μέτρου. Αντίθετα, η κυβέρνηση προσανατολίζεται στη χρήση προσωρινών, τοπικά προσαρμοσμένων περιορισμών σε περιοχές όπου οι βραχυχρόνιες μισθώσεις υπερβαίνουν συγκεκριμένα όρια σε σχέση με τις μακροχρόνιες. Το μοντέλο αυτό έχει ήδη εφαρμοστεί πιλοτικά στο κέντρο της Αθήνας, όπου έχει μπει φρένο στη χορήγηση νέων αδειών, και πλέον εξετάζεται σοβαρά η επέκτασή του σε περισσότερες συνοικίες της πρωτεύουσας, στα νότια προάστια, σε τμήματα της Θεσσαλονίκης και –σε δεύτερο χρόνο– σε νησιά με περιορισμένο στεγαστικό απόθεμα.
Τα μαθηματικά που θα κρίνουν την έκδοση νέων ΑΜΑ
Η λογική είναι απλή: σε κάθε περιοχή θα υπολογίζεται η αναλογία βραχυχρόνιων προς μακροχρόνιες μισθώσεις, ένα «κλάσμα» που προκύπτει από την εξαιρετικά αναλυτική καταγραφή της ΑΑΔΕ, η οποία φτάνει μέχρι το επίπεδο του ταχυδρομικού κώδικα. Όταν αυτή η αναλογία ανατρέπεται εις βάρος της μακροχρόνιας αγοράς, θα ενεργοποιείται ένα προσωρινό «πάγωμα» στην έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτου. Πρόκειται για μια δυναμική διαδικασία που θα επαναξιολογείται ετησίως, με βάση τα νεότερα στοιχεία προσφοράς, ζήτησης και τιμών.
Παράλληλα, η αυστηροποίηση φορολογικών υποχρεώσεων και διαδικασιών διασταύρωσης θεωρείται ένα από τα βασικά εργαλεία πίεσης που διαθέτει η κυβέρνηση για την αποτροπή περαιτέρω έκρηξης του κλάδου. Οι πρόσφατες κινήσεις σε αυτό το μέτωπο φαίνεται να έχουν ήδη αποδώσει, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, τα οποία δείχνουν μια επιβράδυνση στον ρυθμό αύξησης νέων καταχωρίσεων. Το αποτέλεσμα είναι ότι το επόμενο στάδιο ρυθμίσεων θα βασιστεί περισσότερο σε επιλεκτικές, χωροταξικά στοχευμένες παρεμβάσεις, παρά σε οριζόντιες, καθολικές αλλαγές που θα επηρέαζαν άδικα ολόκληρη την αγορά.
Γιατί στοχοποιείται το Airbnb – Η «ελληνική ιδιαιτερότητα»
Σε αντίθεση με άλλες χώρες, η ελληνική κρίση δεν τροφοδοτείται από υψηλό δανεισμό. Αντιθέτως, προκύπτει από υποπαραγωγή νέων κατοικιών και μαζική απορρόφηση του υπάρχοντος αποθέματος από funds και επενδυτές, servicers, Golden Visa αγοραστές και βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η Ελλάδα βρίσκεται στη «παθητική ομάδα» χωρών, σύμφωνα με την Κομισιόν, με ανεπαρκή εργαλεία στεγαστικής πολιτικής, αργή αδειοδότηση, και μη επαρκή παραγωγή νέων κατοικιών.
Η Κομισιόν αναφέρει ότι τα κράτη που συγκράτησαν τις τιμές στέγασης αύξησαν γρήγορα την προσφορά κατοικιών, ανέπτυξαν 20%-30% κοινωνική κατοικία, εφάρμοσαν σαφή όρια στη βραχυχρόνια μίσθωση και απλοποίησαν αδειοδοτήσεις και χωροταξικό.
Αντίθετα, όσοι ενίσχυσαν μόνο τη ζήτηση (π.χ. επιδοτήσεις ενοικίων) χωρίς αύξηση προσφοράς, είδαν περαιτέρω αύξηση τιμών.
Το διακύβευμα: Μια αγορά που πιέζει κοινωνικά και πολιτικά
Η συνεχής άνοδος των τιμών, ο αποκλεισμός των νέων από την ιδιοκατοίκηση, η μείωση της ιδιοκατοίκησης και η πίεση στα ενοίκια έχουν καταστήσει το στεγαστικό την κορυφαία κοινωνική πρόκληση της επόμενης δεκαετίας.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αποτελούν τη ρίζα του προβλήματος, αλλά έχουν επιδεινώσει μια ήδη ελλειμματική αγορά και γι’ αυτό βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο των ρυθμιστικών παρεμβάσεων.
Τι θα κρίνει τις τελικές αποφάσεις
Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, τα μέτρα που θα επιλεγούν θα βασιστούν σε τρεις δείκτες: την πίεση στις τιμές ενοικίων ανά δήμο, τον λόγο διαθέσιμων κατοικιών προς πληθυσμό και το ποσοστό διαμερισμάτων σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Σε περιοχές όπου οι δείκτες υπερβαίνουν τα ευρωπαϊκά επίπεδα, οι ρυθμίσεις θα είναι αυστηρότερες.
Η Ελλάδα δεν έχει πλέον την πολυτέλεια της αναμονής. Η ευρωπαϊκή εμπειρία δείχνει ότι χωρίς δομική ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας και παράλληλα ξεκάθαρη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να επιδεινώνεται.
