Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ οι νέες προδιαγραφές λειτουργίας για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking, Vrbo κ.ά.), σηματοδοτώντας μια ουσιαστική αλλαγή στο ρυθμιστικό πλαίσιο της αγοράς. Οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων καλούνται να προσαρμοστούν σε ένα αυστηρότερο καθεστώς, το οποίο συνδυάζει τεχνικές προδιαγραφές, ασφαλιστικές υποχρεώσεις και επιτόπιους ελέγχους, με την επιβολή υψηλών προστίμων σε περιπτώσεις μη συμμόρφωσης.
Τι προβλέπει ο νέος νόμος
Σύμφωνα με το Ν. 5170/2025, όλα τα καταλύματα που εκμισθώνονται βραχυχρόνια θα πρέπει να πληρούν σωρευτικά μια σειρά από προϋποθέσεις:
Να είναι χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
Να διαθέτουν ασφάλιση αστικής ευθύνης, καλύπτοντας ζημιές ή ατυχήματα.
Να φέρουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής και σήμανση διαφυγής.
Να έχουν πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης και φαρμακείο πρώτων βοηθειών με οδηγό τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης.
Η υποχρέωση για φαρμακείο συνοδεύεται από συγκεκριμένες οδηγίες: γάζες, επιδέσμους, αντισηπτικά, θερμόμετρο, κουβέρτα ισοθερμική και άλλα υλικά, αλλά όχι φάρμακα, ώστε να αποφευχθούν ζητήματα ευθύνης.
Έλεγχοι και πρόστιμα σε διαχειριστές ακινήτων
Οι επιτόπιοι έλεγχοι θα γίνονται από κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ, με προειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών. Οι ελεγκτές θα ζητούν όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά και θα έχουν τη δυνατότητα να διασταυρώνουν αν οι προδιαγραφές τηρούνται στην πράξη.
Η μη συμμόρφωση επιφέρει διοικητικό πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζεται και μπορεί να φτάσει έως και στο τετραπλάσιο. Επιπλέον, πρόστιμο επιβάλλεται και αν ο διαχειριστής αρνηθεί την είσοδο των ελεγκτών.
Οι πρώτες αντιδράσεις
Το email που έλαβαν χιλιάδες ιδιοκτήτες από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ δημιούργησε αίσθημα πίεσης και ανασφάλειας. Σε ομάδες στο Facebook, οι συζητήσεις είναι έντονες:
Ιδιοκτήτες εκφράζουν αμφιβολίες για το αν ο νόμος καλύπτει περιπτώσεις παραδοσιακών σπιτιών χωρίς air-condition, αλλά με φυσικό κλιματισμό.
Άλλοι αναρωτιούνται ποιος φέρει την ευθύνη συμμόρφωσης όταν το ακίνητο έχει υπεκμισθωθεί σε διαχειριστική εταιρεία.
Κοινός παρονομαστής είναι η έλλειψη διευκρινιστικών εγκυκλίων, που αφήνει «γκρίζες ζώνες» σε πολλά σημεία.
Μάλιστα, όπως αποκαλύφθηκε σε σχετικές αναρτήσεις, έχουν ήδη οριστεί τα πρώτα ραντεβού για ελέγχους σε νησιά των Κυκλάδων από την πρώτη κιόλας ημέρα εφαρμογής.
Δίλημμα ιδιοκτητών: Διατήρηση ή διαγραφή ΑΜΑ;
Οι νέοι κανόνες φέρνουν τους ιδιοκτήτες μπροστά σε δύο βασικές επιλογές:
Διατήρηση ΑΜΑ – με όλες τις υποχρεώσεις, ακόμα κι αν το ακίνητο εκμισθώνεται μακροχρόνια (π.χ. για το χειμώνα).
Διαγραφή ΑΜΑ – που σημαίνει οριστική έξοδος από τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς χωρίς ΑΜΑ δεν μπορεί να παραμείνει το ακίνητο σε πλατφόρμες.
Η παραμονή στο μητρώο συνεπάγεται διαρκή έκθεση σε ελέγχους και ανάγκη τήρησης όλων των προδιαγραφών.
Το ζητούμενο: Επαγγελματισμός και σαφήνεια
Η κυβέρνηση προβάλλει το νέο πλαίσιο ως βήμα για την αναβάθμιση της ποιότητας και της ασφάλειας των καταλυμάτων. Ωστόσο, η αγορά ζητά σαφείς οδηγίες και πρακτικές διευκρινίσεις. Από το πώς ορίζεται ο «υποχρεωτικός κλιματισμός» μέχρι το ποιος έχει την ευθύνη στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης, η έλλειψη απαντήσεων τροφοδοτεί ανασφάλεια σε χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Η επόμενη περίοδος θα κρίνει αν οι νέες ρυθμίσεις θα αποτελέσουν τομή για τον κλάδο ή αν θα μετατραπούν σε έναν ακόμη πονοκέφαλο για τους μικρούς και μεσαίους παίκτες της αγοράς.
📌 Checklist: Τι πρέπει να κάνει κάθε ιδιοκτήτης/διαχειριστής πριν την 1η Οκτωβρίου
Χώρος κύριας χρήσηςΒεβαιωθείτε ότι το ακίνητο είναι χαρακτηρισμένο ως κύριας χρήσης (όχι αποθήκη, βοηθητικός χώρος κ.λπ.).
Ασφάλιση αστικής ευθύνης
Κλείστε ασφαλιστήριο που καλύπτει ζημιές και ατυχήματα.
Ηλεκτρολογική ασφάλεια
Έκδοση υπεύθυνης δήλωσης ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη.
Τοποθέτηση ρελέ διαρροής/αντιηλεκτροπληξιακού.
Μέτρα πυρασφάλειας
Πυροσβεστήρες σε λειτουργία, σε εμφανές σημείο.
Ανιχνευτές καπνού σε όλους τους χώρους.
Σήμανση εξόδων διαφυγής.
Υγιεινή & απεντόμωση
Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης σε ισχύ.
Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
Εξοπλισμένο με βασικά υλικά για μικροτραυματισμούς, εγκαύματα και απλά ατυχήματα. Ενδεικτικά: Γάζες αποστειρωμένες, επίδεσμοι διαφόρων μεγεθών, επίδεσμοι πίεσης / κομπρέσες, αυτοκόλλητα επιθέματα (τσιρότα), τριγωνικοί επίδεσμοι, γάντια μιας χρήσης, αντισηπτικά μαντηλάκια ή διάλυμα, φυσιολογικός ορός σε αμπούλες, ψαλίδι με στρογγυλεμένες άκρες και τσιμπιδάκι, θερμόμετρο ηλεκτρονικό, θερμική ισοθερμική κουβέρτα, κρύα κομπρέσα μιας χρήσης, οδηγίες πρώτων βοηθειών σε απλή μορφή.
Χωρίς φάρμακα, μόνο υλικά πρώτων βοηθειών.
Οδηγός έκτακτης ανάγκης
Πίνακας με τα τηλέφωνα: 112, 100, 166, 199, πλησιέστερο νοσοκομείο/φαρμακείο, καθώς και στοιχεία ιδιοκτήτη/διαχειριστή.
Κλιματισμός
Τοποθέτηση air-condition όπου απαιτείται ή διευκρίνιση για φυσικό/παθητικό κλιματισμό (αναμένονται οδηγίες).
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
