Θα μπορούσε η νέα ευρωπαϊκή πρόταση για τη στέγαση να σταματήσει το σχέδιο της Βαρκελώνης να καταργήσει τα νόμιμα τουριστικά διαμερίσματα το 2028; Είναι ένα ερώτημα με μεγάλο ενδιαφέρον για τους επαγγελματίες των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε όλη την Ευρώπη. Η απάντηση, όμως, δεν βρίσκεται μόνο στις διατάξεις περί αναλογικότητας, τις οποίες επικαλούνται όσοι αντιτίθενται στην απόφαση της πόλης. Βρίσκεται και σε μια διάταξη για τα ήδη θεσπισμένα μέτρα.
Η Βαρκελώνη σχεδιάζει να μην ανανεώσει τις άδειες των 10.101 τουριστικών διαμερισμάτων της όταν λήξουν τον Νοέμβριο του 2028, επιδιώκοντας να επιστρέψουν τα ακίνητα σε οικιστική χρήση. Το σχέδιο είχε ανακοινωθεί πριν από την παρουσίαση της πρότασης της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την προσιτή στέγαση.
Τι απαιτεί η πρόταση για νέους περιορισμούς
Το προτεινόμενο ευρωπαϊκό πλαίσιο αναγνωρίζει ότι οι πόλεις μπορούν να παρεμβαίνουν όταν η βραχυχρόνια μίσθωση επιβαρύνει την πρόσβαση στην κατοικία. Θέτει, παράλληλα, συγκεκριμένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης.
Για να επιβάλει έναν περιορισμό με στόχο την προστασία της κατοικίας, μια αρμόδια αρχή θα πρέπει να αποδείξει, μεταξύ άλλων, ότι η δραστηριότητα είχε σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή την προσιτότητα των κατοικιών επί τουλάχιστον τρία χρόνια πριν από τη θέσπιση του μέτρου. Θα πρέπει επίσης να εξετάσει αν μια ηπιότερη παρέμβαση θα μπορούσε να επιτύχει εξίσου αποτελεσματικά τον ίδιο στόχο μέσα σε εύλογο χρόνο. Η πρόταση προβλέπει ακόμη σεβασμό στις εύλογες προσδοκίες όσων επηρεάζονται και κατάλληλες μεταβατικές ρυθμίσεις όταν θίγονται υφιστάμενες νόμιμες δραστηριότητες.
Οι όροι αυτοί εξηγούν γιατί η περίπτωση της Βαρκελώνης τροφοδοτεί αντιπαράθεση. Ο κλάδος μπορεί να θέσει το ερώτημα αν η μη ανανέωση όλων των αδειών είναι αναλογική και αν θα αρκούσαν περιορισμοί σε συγκεκριμένες περιοχές. Ο δήμος, από την πλευρά του, μπορεί να επικαλεστεί την πίεση που δέχεται η αγορά κατοικίας και τον στόχο επαναφοράς διαμερισμάτων σε οικιστική χρήση. Η ευρωπαϊκή πρόταση δεν κρίνει η ίδια ποια πλευρά έχει δίκιο στη συγκεκριμένη υπόθεση.
Η διάταξη που αλλάζει την εικόνα
Υπάρχει, ωστόσο, ένα καθοριστικό σημείο που λείπει από το αρχικό κείμενο: το άρθρο 14 της πρότασης ορίζει ότι ο νέος κανονισμός δεν θα εφαρμόζεται σε μέτρα που έχουν θεσπιστεί πριν από την έναρξη ισχύος του. Οι αρχές θα μπορούν να επανεξετάσουν τέτοια μέτρα με βάση το νέο πλαίσιο, αλλά η πρόταση δεν τις υποχρεώνει να το κάνουν.
Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να παρουσιαστεί ως δεδομένο πως, εάν εγκριθεί ο κανονισμός, η Βαρκελώνη θα υποχρεωθεί αυτομάτως να περάσει το ήδη ανακοινωμένο σχέδιό της από τα νέα τεστ τεκμηρίωσης. Η ακριβής εφαρμογή του άρθρου 14 στην περίπτωση της πόλης είναι ζήτημα νομικής ερμηνείας, ενώ το ευρωπαϊκό κείμενο παραμένει πρόταση, που μπορεί να αλλάξει κατά τη νομοθετική διαδικασία.
Το ίδιο ισχύει και από την αντίθετη πλευρά: η εξαίρεση των παλαιότερων μέτρων από έναν μελλοντικό κανονισμό δεν σημαίνει ότι αυτά βρίσκονται πέρα από κάθε δικαστικό έλεγχο. Στην Ισπανία, το Συνταγματικό Δικαστήριο έχει ήδη επικυρώσει το καταλανικό νομοθετικό πλαίσιο στο οποίο στηρίζεται το σχέδιο της Βαρκελώνης.
Γιατί η Βαρκελώνη ενδιαφέρει και την ελληνική αγορά
Η υπόθεση δείχνει πόσο μεγάλη σημασία έχει πότε θεσπίζεται ένας περιορισμός, πέρα από το πόσο αυστηρός είναι. Αν η ευρωπαϊκή πρόταση εγκριθεί με τη σημερινή της διατύπωση, οι πόλεις που θα θελήσουν στο μέλλον να περιορίσουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις για λόγους στέγασης θα έχουν ένα πιο συγκεκριμένο πλαίσιο τεκμηρίωσης. Για τα μέτρα που έχουν ήδη θεσπιστεί, η ίδια η πρόταση προβλέπει διαφορετική μεταχείριση.
Προς το παρόν, λοιπόν, το χρονοδιάγραμμα της Βαρκελώνης για τον Νοέμβριο του 2028 δεν αλλάζει εξαιτίας της πρωτοβουλίας της Κομισιόν. Η ευρωπαϊκή συζήτηση έχει σημασία για το πώς θα σχεδιαστούν και θα κριθούν οι επόμενοι περιορισμοί. Δεν αποτελεί, από μόνη της, απόφαση που ακυρώνει ή εγκρίνει την κατάργηση των 10.101 αδειών της πόλης.
