Η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης εξακολουθεί να κινείται σε ανοδική τροχιά το πρώτο εξάμηνο του 2026, με τις τιμές πώλησης και τα ενοίκια να καταγράφουν νέες αυξήσεις, την προσφορά σύγχρονων κατοικιών να παραμένει περιορισμένη και τις μεγάλες υποδομές να αλλάζουν σταδιακά τον χάρτη των αξιών σε ολόκληρο το πολεοδομικό συγκρότημα. Την ίδια στιγμή, στις ακριβότερες ζώνες του κέντρου και της ανατολικής Θεσσαλονίκης διαμορφώνεται πλέον μια ξεχωριστή αγορά πολυτελών κατοικιών, όπου οι ζητούμενες τιμές μπορούν να ξεπεράσουν ακόμη και τα 7.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η εικόνα που αποτυπώνει το Market Insight Report για το πρώτο εξάμηνο του 2026 της Danos, μέλους του διεθνούς δικτύου της BNP Paribas Real Estate, δείχνει ότι η Θεσσαλονίκη παραμένει μία από τις ισχυρότερες αγορές κατοικίας στην Ελλάδα. Σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το 2025 η πόλη κατέγραψε αύξηση τιμών κατά 9,7%, την υψηλότερη μεταξύ των μεγάλων ελληνικών αστικών αγορών. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 ο ρυθμός ανόδου περιορίστηκε στο 6,4% σε ετήσια βάση, έναντι 5,7% πανελλαδικά, εξέλιξη που η έκθεση αποδίδει περισσότερο σε φυσιολογική επιβράδυνση μετά τις ιδιαίτερα υψηλές επιδόσεις των προηγούμενων περιόδων και όχι σε αντιστροφή της τάσης.
Για το σύνολο του 2026, η Danos προβλέπει ότι οι τιμές κατοικιών στη Θεσσαλονίκη θα αυξηθούν κατά 4% έως 7%, με την αγορά να εξακολουθεί να στηρίζεται στην έλλειψη προσφοράς, στις αποδόσεις των μισθώσεων και στην ισχυρή ζήτηση από διεθνείς επενδυτές.
Στα 2.625 ευρώ/τ.μ. η μέση τιμή στον Δήμο Θεσσαλονίκης
Με βάση στοιχεία από Spitogatos και Indomio που επικαλείται η έκθεση, η μέση ζητούμενη τιμή στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης διαμορφώνεται στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχοντας αυξηθεί κατά 7,4% σε ετήσια βάση.
Ακόμη υψηλότερα βρίσκεται ο Δήμος Θεσσαλονίκης, όπου η μέση ζητούμενη τιμή έχει φθάσει στα 2.625 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 9,4%.
Πίσω από τον μέσο όρο, ωστόσο, υπάρχουν πολύ μεγάλες αποκλίσεις. Η Danos επισημαίνει ως μία από τις σημαντικότερες τάσεις του πρώτου εξαμήνου τη διεύρυνση της ψαλίδας μεταξύ διαφορετικών περιοχών και κατηγοριών ακινήτων. Στις ακριβότερες τοποθεσίες του κέντρου, της Νέας Παραλίας και της Καλαμαριάς οι αξίες έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από εκείνες των δυτικών συνοικιών, ενώ σημαντικό premium εμφανίζουν τα νεόδμητα και τα πολυτελώς ανακαινισμένα σπίτια.
Στη Λεωφόρο Νίκης, τη Νέα Παραλία και την περιοχή του Λευκού Πύργου, οι ζητούμενες τιμές των υψηλών προδιαγραφών ακινήτων ξεκινούν περίπου από 5.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και μπορούν να υπερβούν τα 7.000 ευρώ, επιβεβαιώνοντας τη δημιουργία μιας διακριτής αγοράς πολυτελούς κατοικίας στην πόλη.
Από 800 έως πάνω από 7.000 ευρώ/τ.μ. – Ο νέος χάρτης των τιμών
Το κέντρο και το παραλιακό μέτωπο παραμένουν στην κορυφή της αγοράς, με τις τυπικές ζητούμενες τιμές να κινούνται μεταξύ 2.800 και 3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα καλύτερα ακίνητα της πρώτης γραμμής οι αξίες φθάνουν ή και ξεπερνούν τα 7.000 ευρώ. Πρόκειται για την περιοχή με τη μεγαλύτερη ζήτηση, την ώρα που η νέα προσφορά κατοικιών είναι σχεδόν μηδενική.
Στην Καλαμαριά, οι τιμές διαμορφώνονται από 2.450 έως 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έχοντας αυξηθεί κατά 8,1% σε ετήσια βάση. Η περιοχή συγκεντρώνει ισχυρή ζήτηση τόσο από οικογένειες όσο και από επενδυτές, ενώ η επέκταση του Μετρό έχει αρχίσει να λειτουργεί ως καταλύτης για την αναπροσαρμογή των αξιών.
Στην Πυλαία και τη Θέρμη, οι τιμές κινούνται μεταξύ 2.000 και 2.950 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η αγορά εμφανίζει σταθερή ανάπτυξη, η οποία υποστηρίζεται από την εγγύτητα στο αεροδρόμιο και το πανεπιστήμιο, καθώς και από τις νέες εμπορικές αναπτύξεις.
Ακριβότερα κινείται το Πανόραμα, όπου οι ζητούμενες τιμές κυμαίνονται από 2.500 έως πάνω από 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η περιοχή διατηρεί τον χαρακτήρα της ως μία από τις καθιερωμένες αγορές κατοικίας υψηλών προδιαγραφών της Θεσσαλονίκης, με τις πανοραμικές θέες και τον ιδιαίτερο οικιστικό χαρακτήρα να διατηρούν υψηλά τις αξίες.
Στην Τούμπα, αντίθετα, οι τιμές είναι χαμηλότερες και κινούνται από 1.800 έως 2.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η ισχυρή ζήτηση για μίσθωση, μεταξύ άλλων και από τον πανεπιστημιακό πληθυσμό, έχει ως αποτέλεσμα η περιοχή να εμφανίζει, σύμφωνα με την έκθεση, από τις υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης στην πόλη.
Στην άλλη άκρη της αγοράς βρίσκονται οι δυτικές συνοικίες, όπως η Σταυρούπολη και ο Εύοσμος, όπου οι τιμές κυμαίνονται μόλις μεταξύ 800 και 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ακριβώς οι χαμηλότερες τιμές εισόδου, όμως, δημιουργούν μεγαλύτερα περιθώρια απόδοσης. Η Danos υπολογίζει ότι οι δυτικές περιοχές μπορούν να προσφέρουν αποδόσεις της τάξης του 6% έως 8%, μαζί με δυνατότητες υπεραξίας από ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις ακινήτων.
Ενοίκια στα 10,4 ευρώ/τ.μ. και αύξηση 7,8%
Ανάλογη πίεση με τις τιμές πώλησης καταγράφεται και στην αγορά ενοικίων. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης η μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης έχει φθάσει στα 10,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, σημειώνοντας αύξηση περίπου 7,8% σε ετήσια βάση στις αρχές του 2026. Σύμφωνα με την έκθεση, πρόκειται για την υψηλότερη ετήσια αύξηση ενοικίων μεταξύ των ελληνικών πόλεων.
Η άνοδος έρχεται μάλιστα μετά την εξαιρετικά ισχυρή αύξηση κατά 13,5% σε ετήσια βάση που είχε καταγραφεί το πρώτο τρίμηνο του 2025, γεγονός που σημαίνει ότι η αγορά ενοικίασης έχει σωρεύσει σημαντικές ανατιμήσεις μέσα σε σχετικά μικρό χρονικό διάστημα.
Η εξέλιξη εντάσσεται σε ένα ευρύτερο περιβάλλον έντονης αύξησης του στεγαστικού κόστους. Όπως αναφέρει η Danos, η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, κατά 10,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη οι πιέσεις είναι ιδιαίτερα αισθητές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η έκθεση, το 28,9% του πληθυσμού δαπανά ήδη περισσότερο από το 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση, αναδεικνύοντας τη στεγαστική επιβάρυνση σε μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για την πόλη.
Παρά τις συνεχείς αυξήσεις στις αξίες των ακινήτων, οι μικτές αποδόσεις των μισθώσεων παραμένουν σε σχετικά ελκυστικά επίπεδα, περίπου στο 4,7%-4,8%. Καθοριστικό ρόλο παίζει η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, καθώς το ποσοστό κενών κατοικιών στο κέντρο και στην Καλαμαριά εκτιμάται μόλις στο 3%-4%.
Μετρό Καλαμαριάς και Προαστιακός αλλάζουν τις ισορροπίες
Δύο μεγάλα έργα μεταφορών αναδεικνύονται, σύμφωνα με την έκθεση, στους βασικούς καταλύτες που επηρεάζουν πλέον την αγορά κατοικίας: η επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά και η σύνδεση με τη Σίνδο μέσω του Προαστιακού.
Η επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά, με χρονικό ορίζοντα τον Σεπτέμβριο του 2026 σύμφωνα με την έκθεση, χαρακτηρίζεται ως το σημαντικότερο γεγονός για την αγορά κατοικίας κατά το πρώτο εξάμηνο. Περιοχές που αποκτούν άμεση πρόσβαση σε σταθερή τροχιά, όπως η Καλαμαριά, η Αρετσού, η Νέα Κρήνη και η Μίκρα, εμφανίζουν ήδη αναπροσαρμογή των ζητούμενων τιμών.
Η πλήρης επίδραση του έργου στις αξίες, πάντως, αναμένεται να γίνει σταδιακά περισσότερο ορατή από το 2026 και τα επόμενα χρόνια, καθώς θα επιταχύνεται και η ανάπτυξη γύρω από τις περιοχές επιρροής των νέων σταθμών.
Στα δυτικά, ο Προαστιακός προς τη Σίνδο εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει ως αντίστοιχος καταλύτης, ενισχύοντας την προσβασιμότητα περιοχών όπου οι αξίες εξακολουθούν να βρίσκονται σημαντικά χαμηλότερα από το κέντρο και τα ανατολικά. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η Danos εντοπίζει στις δυτικές συνοικίες μεγαλύτερα περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας.
Golden Visa και ξένοι αγοραστές
Σημαντική παράμετρος για την πορεία της αγοράς παραμένει η διεθνής επενδυτική ζήτηση. Παρά την αύξηση του απαιτούμενου ορίου επένδυσης για τη Golden Visa στα 800.000 ευρώ στις κεντρικές περιοχές, η Θεσσαλονίκη εξακολουθεί, σύμφωνα με την Danos, να αποτελεί στρατηγική αγορά για τους ξένους επενδυτές.
Η αλλαγή του ορίου έχει μετατοπίσει μέρος της ζήτησης προς μεγαλύτερα ακίνητα στο κέντρο και προς προνομιακές περιοχές στα ανατολικά, συμβάλλοντας στη διατήρηση των υψηλών τιμών στο ανώτερο τμήμα της αγοράς.
Οι διεθνείς αγοραστές, κυρίως από το Ισραήλ, τη Γερμανία, τα Βαλκάνια και τη Μέση Ανατολή, αντιπροσωπεύουν, σύμφωνα με την έκθεση, πάνω από το 30% της ζήτησης στις πιο προνομιακές επιμέρους αγορές της Θεσσαλονίκης.
Η Danos συνδέει την ενίσχυση του ενδιαφέροντος και με τις αλλαγές που έχουν συντελεστεί σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η Ισπανία έκλεισε το πρόγραμμα Golden Visa τον Απρίλιο του 2025, ενώ η Πορτογαλία είχε ήδη καταργήσει τη δυνατότητα απευθείας απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητο. Έτσι, η Ελλάδα διατηρεί μια ιδιαίτερη θέση μεταξύ των μεγάλων αγορών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς τη δυνατότητα σύνδεσης επένδυσης σε ακίνητα με άδεια διαμονής, στοιχείο που, κατά την έκθεση, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση διεθνών επενδυτών για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Τουρισμός και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεάζει την αγορά είναι η ανάπτυξη του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η συνεχιζόμενη αύξηση των τουριστικών ροών τροφοδοτεί το ενδιαφέρον για την αγορά επενδυτικών κατοικιών που αξιοποιούνται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Την ίδια στιγμή, η έκθεση αναφέρεται σε νέους περιορισμούς στις εγγραφές ακινήτων τύπου Airbnb σε κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, οι οποίοι αναμένονται εντός του 2026. Η προοπτική αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να συγκρατήσει τον ρυθμό αύξησης της προσφοράς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και, παράλληλα, να λειτουργήσει υποστηρικτικά για τις τιμές στη μακροχρόνια μίσθωση.
Γιατί η αγορά συνεχίζει να ανεβαίνει
Η ανοδική πορεία της Θεσσαλονίκης δεν αποδίδεται σε έναν μόνο παράγοντα. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονου οικιστικού αποθέματος, η αναζωογόνηση του κέντρου, η λειτουργία και επέκταση του Μετρό, οι παρεμβάσεις στο παραλιακό μέτωπο και στο λιμάνι, η είσοδος διεθνών ξενοδοχειακών σημάτων, η εγχώρια ζήτηση και η παρουσία ξένων επενδυτών δημιουργούν ένα πλέγμα παραγόντων που εξακολουθεί να στηρίζει τις αξίες.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά πολλών ταχυτήτων. Στο κέντρο, στο παραλιακό μέτωπο και στα ανατολικά δημιουργείται μια ολοένα ισχυρότερη κατηγορία ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, με τιμές που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν τα 7.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα δυτικά, αντίθετα, οι πολύ χαμηλότερες τιμές εισόδου αφήνουν μεγαλύτερα περιθώρια για επενδυτικές αποδόσεις, που μπορούν να φθάσουν ακόμη και το 6%-8%.
Με την Danos να προβλέπει νέα αύξηση τιμών κατά 4%-7% για το σύνολο του 2026, το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η επιβράδυνση του ρυθμού ανατίμησης στις αρχές της χρονιάς δεν σηματοδοτεί αλλαγή κατεύθυνσης. Αντίθετα, η στενότητα της προσφοράς, η ισχυρή αγορά ενοικίων, οι νέες υποδομές και η διεθνής επενδυτική ζήτηση εξακολουθούν να αποτελούν τους βασικούς πυλώνες πάνω στους οποίους στηρίζεται η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
