Η διαχείριση Airbnb αλλάζει χαρακτήρα όταν τα ακίνητα γίνονται περισσότερα από όσα μπορείς να εξυπηρετήσεις προσωπικά. Εκεί που κάποτε γνώριζες κάθε επισκέπτη, έλεγες στον καθαριστή τι χρειάζεται και διόρθωνες μόνος σου μια αστοχία, τώρα πρέπει να συντονίσεις ανθρώπους, κρατήσεις, ιδιοκτήτες και έξοδα. Και κάπου εκεί εμφανίζεται το ερώτημα: μεγαλώνει η επιχείρησή σου ή απλώς μεγαλώνει η δουλειά σου;
Μια ανάρτηση του Alessandro Cuccuru στο LinkedIn μού έδωσε αφορμή να σταθώ σε αυτή τη μεταβατική φάση. Με εμπειρία στην ανάπτυξη της προσφοράς καταλυμάτων στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική, περιγράφει τρεις παραδοχές που αναθεώρησε: ότι το μέγεθος λύνει τα προβλήματα, ότι οι καλύτερες αγορές είναι προφανείς και ότι η δουλειά γίνεται εύκολη μόλις ανέβει η καταχώριση.
Αυτές οι παρατηρήσεις οδηγούν σε ένα πολύ πρακτικό ερώτημα για τον Έλληνα property manager: πότε ένα ακόμη ακίνητο αποτελεί πραγματική ανάπτυξη;
Περισσότερα ακίνητα, αλλά με ποια οργάνωση;
Ο Cuccuru αναφέρει ότι διαχειριστές με 50 ακίνητα και ανεπαρκείς διαδικασίες μπορούν να αποδίδουν χειρότερα από άλλους με 15 και οργανωμένη λειτουργία. Πρόκειται για παρατήρηση από την εμπειρία του, όχι για στατιστική σύγκριση.
Το παράδειγμα, όμως, αξίζει να μας προβληματίσει. Αν για κάθε αλλαγή καθαρισμού πρέπει να σε πάρουν τηλέφωνο, αν μόνο εσύ γνωρίζεις τι έχει συμφωνηθεί με κάθε ιδιοκτήτη και αν οι συνεργάτες σου περιμένουν διαρκώς οδηγίες, πόσα ακόμη ακίνητα μπορείς να προσθέσεις;
Στη διαχείριση Airbnb, η ανάπτυξη χρειάζεται διαδικασίες που λειτουργούν και όταν εσύ δεν είσαι διαθέσιμος. Ποιος ελέγχει το κατάλυμα πριν από την άφιξη; Ποιος αντιμετωπίζει μια βλάβη; Πότε ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης; Το λογισμικό βοηθά, αλλά χρειάζεται να έχει προηγηθεί η απάντηση στο ποιος κάνει τι.
Πριν υπογράψεις την επόμενη συνεργασία, υπολόγισε και τι θα απαιτήσει: μετακινήσεις, προσωπικό, επικοινωνία, χρόνο επίβλεψης. Οι επιπλέον κρατήσεις έχουν αξία όταν αφήνουν αποτέλεσμα αφού πληρωθεί η εξυπηρέτησή τους.
Η γνωστή περιοχή δεν είναι αυτομάτως η σωστή αγορά
Η δεύτερη παραδοχή αφορά τους προορισμούς. Ο Cuccuru επισημαίνει ότι οι δημοφιλείς αγορές μπορεί να είναι δύσκολες λόγω υπερπροσφοράς ή περιορισμών, ενώ λιγότερο προβεβλημένες περιοχές μπορεί να κρύβουν ευκαιρίες.
Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να αναζητήσεις τον επόμενο «άγνωστο παράδεισο». Σημαίνει να εξετάσεις την αγορά πριν εντυπωσιαστείς από μια υψηλή τιμή διανυκτέρευσης.
Πόσους μήνες υπάρχει ζήτηση; Ποιος είναι ο επισκέπτης; Υπάρχουν συνεργάτες για καθαρισμό και συντήρηση; Μπορείς να εξυπηρετήσεις το ακίνητο χωρίς κάθε πρόβλημα να απαιτεί ένα πολύωρο ταξίδι;
Η περιοχή που γνωρίζεις και μπορείς να υποστηρίξεις επιχειρησιακά αξίζει να αξιολογηθεί με την ίδια προσοχή που δίνεις σε έναν διάσημο προορισμό.
Η ενεργή καταχώριση είναι η αρχή της δουλειάς
Η τρίτη επισήμανση του Cuccuru είναι ότι η καταχώριση από μόνη της δεν δημιουργεί ένα αποδοτικό ακίνητο. Χρειάζονται κατάλληλη τιμολόγηση, κανάλια πωλήσεων και ευθυγράμμιση με τον ιδιοκτήτη.
Εδώ μεγάλο ρόλο παίζει η συζήτηση πριν από τη συμφωνία. Τι περιμένει ο ιδιοκτήτης; Πόσες ημέρες θέλει το σπίτι για προσωπική χρήση; Είναι διατεθειμένος να βελτιώσει τον εξοπλισμό; Καταλαβαίνει ότι οι τιμές αλλάζουν ανάλογα με τη ζήτηση;
Η διαχείριση Airbnb γίνεται δυσκολότερη όταν αυτές οι απαντήσεις μένουν ανοιχτές. Ένα γεμάτο ημερολόγιο μπορεί να συνυπάρχει με έναν δυσαρεστημένο ιδιοκτήτη, αν καθένας μετρά την επιτυχία διαφορετικά.
Αν βρίσκεσαι σήμερα ανάμεσα στα 5, τα 20 ή τα 50 ακίνητα, θα σου πρότεινα να κοιτάξεις πρώτα όσα ήδη διαχειρίζεσαι. Ποια αφήνουν κέρδος; Ποια απορροφούν δυσανάλογο χρόνο; Τι χρειάζεται να αλλάξει για να λειτουργεί η ομάδα με μεγαλύτερη αυτονομία;
Ίσως η σημαντικότερη απόφαση ανάπτυξης αυτή την περίοδο να είναι η καλύτερη οργάνωση των ακινήτων που ήδη έχεις. Έτσι, όταν έρθει το επόμενο, θα ξέρεις γιατί το αναλαμβάνεις.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
