Μια πόλη μπορεί να ζητά προηγούμενη άδεια για τη λειτουργία καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά δεν αρκεί να επικαλείται γενικά την προστασία της κατοικίας ή των επισκεπτών. Πρέπει να τεκμηριώνει γιατί χρειάζεται το μέτρο στη συγκεκριμένη περιοχή και γιατί μια πιο ήπια λύση δεν θα ήταν εξίσου αποτελεσματική. Αυτό είναι το βασικό μήνυμα της απόφασης του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης της 22ας Οκτωβρίου 2026 στην υπόθεση Smartflats (C‑813/24).
Η διαφορά ξεκίνησε όταν η Smartflats, εταιρεία διαχείρισης διαμερισμάτων, αμφισβήτησε την εφαρμογή των κανόνων της Περιφέρειας Βρυξελλών-Πρωτεύουσας. Για να εγγραφεί ένα ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα, ο διαχειριστής πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό πολεοδομικής συμμόρφωσης από τον δήμο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, για την έκδοση του πιστοποιητικού απαιτείται πρώτα άδεια αλλαγής χρήσης. Το ΔΕΕ έκρινε ότι, όταν ένας πολεοδομικός κανόνας λειτουργεί ως προϋπόθεση για την έναρξη της δραστηριότητας, ελέγχεται βάσει της ευρωπαϊκής οδηγίας για τις υπηρεσίες.
Τι πρέπει να τεκμηριώνουν οι αρχές
Η προστασία της κατοικίας μπορεί να δικαιολογήσει την προηγούμενη αδειοδότηση, αλλά σημασία έχει πού εφαρμόζεται το μέτρο και ποιο πρόβλημα καλείται να λύσει. Μια μελέτη που δείχνει σημαντική επίδραση των τουριστικών μισθώσεων στη διαθεσιμότητα κατοικιών ή στα ενοίκια μπορεί, κατά το ΔΕΕ, να αποτελέσει ισχυρή ένδειξη στεγαστικής πίεσης. Άλλο όμως ένας κανόνας που στοχεύει τις γειτονιές όπου καταγράφεται το πρόβλημα και άλλο η εφαρμογή του σε ολόκληρη την περιφέρεια. Το Εφετείο των Βρυξελλών θα εξετάσει επίσης αν μια απλή δήλωση με μεταγενέστερους ελέγχους θα μπορούσε να πετύχει τον ίδιο στόχο.
Το Δικαστήριο έκανε ειδική αναφορά στην κύρια κατοικία. Όταν ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής διαθέτει προσωρινά την κατοικία στην οποία μένει ή εκμισθώνει μόνο μέρος της, η προστασία της μακροχρόνιας μίσθωσης δεν δικαιολογεί από μόνη της την απαίτηση για πιστοποιητικό πολεοδομικής συμμόρφωσης. Αυτό δεν σημαίνει γενική εξαίρεση από άλλες υποχρεώσεις, όπως οι κανόνες ασφάλειας.
Τι πρέπει να γνωρίζει ο διαχειριστής πριν υποβάλει αίτηση
Για έναν επαγγελματία, το πρακτικό ζήτημα είναι αν μπορεί να ξέρει εκ των προτέρων πότε χρειάζεται πιστοποιητικό ή άδεια αλλαγής χρήσης, πόσο θα περιμένει και τι μπορεί να κάνει αν η αίτησή του απορριφθεί. Το ΔΕΕ ζητά σαφή και αντικειμενικά κριτήρια, εύλογη προθεσμία γνωστή από πριν, αιτιολογημένη άρνηση και δυνατότητα προσφυγής.
Η απόφαση δεν εγκρίνει ούτε ακυρώνει συνολικά το καθεστώς των Βρυξελλών. Το Εφετείο θα εφαρμόσει τα κριτήρια του ΔΕΕ στη συγκεκριμένη υπόθεση. Αν κρίνει ότι η απαίτηση για το πιστοποιητικό δεν συμβιβάζεται με την οδηγία, θα πρέπει να εξετάσει αν μπορεί να την αφήσει ανεφάρμοστη χωρίς να θιγεί το υπόλοιπο σύστημα.
Πώς αντέδρασε η EHHA
Η European Holiday Home Association (EHHA) χαιρέτισε την απόφαση. Η γενική γραμματέας της, Catherine Starkie, υπογράμμισε ότι οι πόλεις οφείλουν να αποδεικνύουν την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα των περιορισμών τους. Η ένωση ζήτησε επίσης να ληφθεί υπόψη το σκεπτικό του ΔΕΕ στην ευρωπαϊκή συζήτηση για την προσιτή στέγη.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
