Τα Airbnb στην Αθήνα εμφανίζουν μείωση περίπου 1.500 εγγραφών μέσα σε έναν χρόνο στα τρία δημοτικά διαμερίσματα όπου ισχύουν περιορισμοί στην έκδοση νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ). Ωστόσο, πίσω από αυτή τη μείωση κρύβεται ένα ερώτημα με ιδιαίτερη σημασία για τη στεγαστική κρίση, πού κατέληξαν τελικά αυτά τα διαμερίσματα; Επέστρεψαν στη μακροχρόνια μίσθωση, βγήκαν προς πώληση ή εξακολουθούν να παραμένουν κλειστά; Παράγοντες της κτηματαγοράς περιγράφουν μια πιο σύνθετη πραγματικότητα από αυτήν που αποτυπώνουν οι αριθμοί, καθώς η αποχώρηση ενός ακινήτου από την αγορά τύπου Airbnb δεν σημαίνει απαραίτητα ότι προστίθεται στο διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους της πρωτεύουσας.
Το ερώτημα γίνεται ακόμη πιο επίκαιρο μετά τις αναφορές του δημάρχου Αθηναίων, Χάρη Δούκα, για τις περίπου 40.000 κατοικίες που παραμένουν χωρίς χρήση στον Δήμο Αθηναίων. Από τη μία πλευρά, χιλιάδες διαμερίσματα βρίσκονται εκτός της ενεργής στεγαστικής αγοράς και, από την άλλη, η κυβέρνηση επιχειρεί να περιορίσει την περαιτέρω εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, με στόχο να ανακουφίσει την πίεση που δέχεται η προσφορά κατοικιών. Το αποτέλεσμα, ωστόσο, δεν είναι τόσο ξεκάθαρο όσο ενδεχομένως υποδηλώνει η μείωση των εγγραφών.
Οι δύο αριθμοί, βέβαια, δεν είναι ευθέως συγκρίσιμοι. Οι 40.000 κατοικίες χωρίς χρήση αφορούν το σύνολο του Δήμου Αθηναίων, ενώ η μείωση των περίπου 1.500 ακινήτων εντοπίζεται στα τρία δημοτικά διαμερίσματα όπου εφαρμόζεται η απαγόρευση νέων εγγραφών. Αποτυπώνουν, όμως, διαφορετικές όψεις του ίδιου προβλήματος, την αδυναμία της αγοράς να μετατρέψει το υπάρχον οικιστικό απόθεμα σε κατοικίες διαθέσιμες και οικονομικά προσιτές για όσους αναζητούν στέγη.
Τι κρύβεται πίσω από τη μείωση των 1.500 ακινήτων
Η αφετηρία της συζήτησης βρίσκεται στα στοιχεία που παρουσίασε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, σύμφωνα με τα οποία ο αριθμός των ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα στη βραχυχρόνια μίσθωση στα τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου υποχώρησε μέσα σε έναν χρόνο από περισσότερα από 14.000 σε λιγότερα από 12.500.
Η μεταβολή αυτή έρχεται μετά την εφαρμογή του μέτρου που απαγορεύει τις νέες εγγραφές στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας. Πρόκειται για μια παρέμβαση που επιχειρεί να ανακόψει τη συνεχή μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, ιδιαίτερα σε γειτονιές όπου η εξάπλωση των Airbnb έχει μεταβάλει τα χαρακτηριστικά της τοπικής αγοράς.
Από την Πλάκα και το Μοναστηράκι μέχρι το Κουκάκι, τα Πετράλωνα, το Παγκράτι και τον Νέο Κόσμο, η τουριστική αξιοποίηση διαμερισμάτων έχει αποτελέσει τα τελευταία χρόνια μια ιδιαίτερα δημοφιλή επενδυτική επιλογή. Μικρά διαμερίσματα ανακαινίστηκαν, άλλαξαν χρήση και εντάχθηκαν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες τους τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν την αυξημένη τουριστική ζήτηση.
Η εικόνα, όμως, φαίνεται να διαφοροποιείται. Η αύξηση του ανταγωνισμού, τα λειτουργικά έξοδα, οι νέες προδιαγραφές για τα καταλύματα και η δυνατότητα εξασφάλισης σταθερών εσόδων από τη μακροχρόνια μίσθωση δημιουργούν νέα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες.
Αυτό δεν σημαίνει ότι και τα 1.500 ακίνητα εγκατέλειψαν οριστικά τη βραχυχρόνια μίσθωση εξαιτίας της απαγόρευσης. Η μείωση των εγγραφών καταγράφει μια μεταβολή στο μητρώο, χωρίς να αποκαλύπτει από μόνη της τι συνέβη σε κάθε ακίνητο. Και ακριβώς σε αυτό το σημείο αρχίζει το πραγματικό ενδιαφέρον για τη στεγαστική αγορά.
Την πολυπλοκότητα της εικόνας περιγράφει στο BnBnews.gr η Άννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και επικεφαλής της NEW LIFE REAL ESTATE, η οποία εμφανίζεται επιφυλακτική ως προς το κατά πόσο η καταγεγραμμένη μείωση αντανακλά αντίστοιχη αποχώρηση κατοικιών από τη βραχυχρόνια μίσθωση.
«Δεν νομίζω ότι είναι τόσο μεγάλος ο αριθμός των ακινήτων που έφυγαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν ξέρω από πού προκύπτει αυτό το νούμερο, αλλά σε κάθε περίπτωση μπορεί να συμβαίνουν διάφορα», επισημαίνει.
Όπως εξηγεί, δεν υπάρχει μία ενιαία διαδρομή για τα ακίνητα που παύουν να εμφανίζονται στο μητρώο. Ορισμένοι ιδιοκτήτες μπορεί να διαπίστωσαν ότι η βραχυχρόνια εκμετάλλευση δεν είναι πλέον τόσο συμφέρουσα και να επέλεξαν να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Άλλοι μπορεί να αποφάσισαν να πουλήσουν την περιουσία τους, γεγονός που συνεπάγεται και τη διαγραφή του ΑΜΑ του προηγούμενου διαχειριστή.
Υπάρχει, όμως, και μια τρίτη περίπτωση, με ιδιαίτερη σημασία για την προσφορά κατοικιών, διαμερίσματα που έχουν αποσυρθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν διατίθενται ούτε προς μακροχρόνια ενοικίαση, καθώς οι ιδιοκτήτες τους επιδιώκουν να τα πουλήσουν.
Σύμφωνα με την κ. Μωκάκου, αρκετοί ιδιοκτήτες που έχουν αποφασίσει να διαθέσουν το ακίνητό τους προς πώληση προτιμούν να το διατηρήσουν κενό, ώστε να είναι ευκολότερη η μεταβίβασή του. Ένα ελεύθερο διαμέρισμα μπορεί να προσελκύσει αγοραστές που θέλουν να εγκατασταθούν άμεσα ή να προχωρήσουν σε ανακαίνιση και νέα αξιοποίηση, χωρίς να δεσμεύονται από μια υφιστάμενη μίσθωση.
Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί να έχει σταματήσει να λειτουργεί ως Airbnb, αλλά να μην έχει επιστρέψει στην αγορά ενοικίασης. Μπορεί να βρίσκεται σε διαδικασία πώλησης, να έχει ήδη αλλάξει χέρια ή να παραμένει προσωρινά κλειστό μέχρι να αποφασιστεί η επόμενη χρήση του.
Η διαφοροποίηση αυτή είναι καθοριστική. Διότι άλλο είναι να μειώνονται οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και άλλο να αυξάνονται οι κατοικίες που μπορούν να νοικιάσουν οι μόνιμοι κάτοικοι. Για την ώρα, δεν υπάρχουν επαρκή δημοσιοποιημένα στοιχεία που να επιτρέπουν την ακριβή κατανομή των περίπου 1.500 ακινήτων μεταξύ μακροχρόνιας μίσθωσης, πώλησης και αδράνειας.
Γιατί η μακροχρόνια μίσθωση γίνεται ξανά ελκυστική
Μια διαφορετική αλλά συμπληρωματική προσέγγιση δίνει στο BnBnews.gr ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc Carnegie Mellon University, CEO της KRAMA PROPERTY και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, ο οποίος εκτιμά ότι οι ιδιοκτήτες που εγκαταλείπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση έχουν κυρίως δύο οικονομικά ορθολογικές επιλογές, να στραφούν στη μακροχρόνια ενοικίαση ή να πουλήσουν το ακίνητό τους.
Κατά τον ίδιο, ένας ιδιοκτήτης που διαθέτει ένα ακίνητο σε περιοχή με υψηλή ζήτηση δύσκολα θα επιλέξει να το αφήσει αναξιοποίητο, εφόσον μπορεί να εξασφαλίσει εισόδημα ή να αντλήσει κεφάλαια από την πώλησή του.
Η μακροχρόνια μίσθωση, μάλιστα, αποκτά εκ νέου ενδιαφέρον, καθώς συνδυάζει τη σταθερότητα των εισπράξεων με χαμηλότερες απαιτήσεις διαχείρισης. Σε αντίθεση με τη βραχυχρόνια, όπου ο ιδιοκτήτης πρέπει να καλύπτει ένα σημαντικό μέρος των λειτουργικών εξόδων, στη συμβατική ενοικίαση πολλές από αυτές τις επιβαρύνσεις περιορίζονται.
Στην περίπτωση ενός Airbnb, τα έσοδα μπορεί να είναι υψηλότερα σε περιόδους αυξημένης τουριστικής ζήτησης, ωστόσο από αυτά πρέπει να αφαιρεθούν οι δαπάνες καθαριότητας, συντήρησης, διαχείρισης κρατήσεων, λογαριασμών κοινής ωφέλειας, προμηθειών πλατφορμών και ενδεχόμενων περιόδων χαμηλής πληρότητας.
Αντίθετα, ένας μόνιμος ενοικιαστής μπορεί να εξασφαλίσει σταθερό μηνιαίο εισόδημα, ενώ αναλαμβάνει μέρος των τρεχουσών λειτουργικών δαπανών του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και αν το ονομαστικό ενοίκιο είναι χαμηλότερο από τα δυνητικά έσοδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η τελική καθαρή απόδοση μπορεί να αποδειχθεί ανταγωνιστική.
Σύμφωνα με τον κ. Κρανίδη, η αυξημένη ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση ενισχύει ακόμη περισσότερο αυτή την επιλογή, καθώς περιορίζει τον κίνδυνο να παραμείνει ένα διαμέρισμα χωρίς ενοικιαστή για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Από την άλλη πλευρά, η πώληση προσφέρει τη δυνατότητα άμεσης ρευστοποίησης της περιουσίας, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας έχουν ενισχυθεί σημαντικά σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Επομένως, η απόφαση ενός ιδιοκτήτη δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τους περιορισμούς που επιβάλλονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά από μια ευρύτερη οικονομική αξιολόγηση, δηλαδή από πόσα χρήματα μπορεί να αποφέρει το ακίνητο, ποιο είναι το πραγματικό κόστος εκμετάλλευσής του και ποια προοπτική προσφέρει η πώλησή του.
Οι 40.000 κατοικίες χωρίς χρήση και η άλλη πλευρά της στεγαστικής κρίσης
Η συζήτηση για την τύχη των ακινήτων που αποχωρούν από τη βραχυχρόνια μίσθωση έρχεται να προστεθεί σε ένα ήδη σύνθετο πρόβλημα, το μεγάλο απόθεμα κατοικιών που παραμένει εκτός ενεργής χρήσης στην Αθήνα.
Ο δήμαρχος Αθηναίων, Χάρης Δούκας, έχει αναφερθεί σε περίπου 40.000 κατοικίες χωρίς χρήση στον Δήμο Αθηναίων, αναδεικνύοντας το παράδοξο μιας πόλης όπου, παρά την έντονη στεγαστική πίεση, ένα σημαντικό τμήμα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος δεν αξιοποιείται.
Το πρόβλημα, επομένως, δεν περιορίζεται μόνο στον αριθμό των κατοικιών που έχουν μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα. Αφορά και εκείνες που παραμένουν κλειστές για διαφορετικούς λόγους, από το υψηλό κόστος ανακαίνισης και τις κληρονομικές εκκρεμότητες μέχρι την αναμονή μιας καλύτερης τιμής πώλησης ή την απροθυμία των ιδιοκτητών να αναλάβουν τους κινδύνους μιας μακροχρόνιας μίσθωσης.
Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η επαναφορά ενός παλιού διαμερίσματος στην αγορά απαιτεί σημαντικές επενδύσεις. Η ανακαίνιση των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, η ενεργειακή αναβάθμιση και η γενικότερη αποκατάσταση ενός ακινήτου μπορεί να συνεπάγονται δαπάνες που δεν είναι σε θέση ή δεν επιθυμεί να καλύψει ο ιδιοκτήτης.
Ακόμη και όταν υπάρχουν οικονομικά κίνητρα για την αξιοποίηση κλειστών κατοικιών, η ενεργοποίησή τους δεν είναι πάντοτε άμεση. Χρειάζεται χρόνος, κεφάλαια και, κυρίως, η βεβαιότητα ότι η μελλοντική εκμετάλλευση θα εξασφαλίζει ικανοποιητική απόδοση.
Η περίπτωση των 40.000 κατοικιών δεν μπορεί, βέβαια, να συνδεθεί αριθμητικά με τη μείωση των 1.500 εγγραφών Airbnb, καθώς αφορά διαφορετική γεωγραφική περιοχή και διαφορετική κατηγορία ακινήτων. Ωστόσο, δείχνει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν εξαρτάται μόνο από τον περιορισμό της τουριστικής χρήσης, αλλά και από την ενεργοποίηση κατοικιών που ήδη υπάρχουν.
Το μεγάλο ζητούμενο είναι τα μικρά και προσιτά διαμερίσματα
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνει ο Μάνος Κρανίδης στο είδος των ακινήτων που επιστρέφουν στην αγορά. Όπως υποστηρίζει, η στεγαστική κρίση δεν αφορά με την ίδια ένταση όλες τις κατηγορίες κατοικιών, αλλά εντοπίζεται κυρίως στα μικρότερα διαμερίσματα, τα οποία αναζητούν νοικοκυριά με περιορισμένη οικονομική δυνατότητα.
Κατά την εκτίμησή του, στην κατηγορία των μεγάλων κατοικιών υπάρχει μεγαλύτερη διαθεσιμότητα, ενώ η ζήτηση για ακίνητα επιφάνειας 200 τετραγωνικών μέτρων δεν συνδέεται με τις ίδιες πιεστικές στεγαστικές ανάγκες. Αντίθετα, οι μεγαλύτερες δυσκολίες εντοπίζονται στους πολίτες που αναζητούν ένα μικρό και οικονομικά προσιτό σπίτι, αλλά αδυνατούν να ανταποκριθούν στα σημερινά επίπεδα ενοικίων.
Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία για τις κεντρικές συνοικίες της Αθήνας, όπου μεγάλο μέρος της ζήτησης για μόνιμη κατοικία αφορά μικρά διαμερίσματα, κατάλληλα για νέους εργαζόμενους, φοιτητές, μονοπρόσωπα νοικοκυριά και ζευγάρια. Εάν τα ακίνητα στην Αθήνα που αποχωρούν από την Airbnb ανήκουν σε αυτή την κατηγορία και επιστρέφουν στη μακροχρόνια ενοικίαση, μπορούν να συμβάλουν στην ενίσχυση της προσφοράς εκεί όπου οι ανάγκες είναι μεγαλύτερες.
Ωστόσο, ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, το αποτέλεσμα δεν είναι αυτονόητο. Ένα μικρό, πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα στο Κουκάκι, στο Παγκράτι ή στο ιστορικό κέντρο μπορεί να επιστρέψει στη μακροχρόνια μίσθωση με ενοίκιο που παραμένει απαγορευτικό για ένα μεγάλο μέρος των ενδιαφερομένων. Η αύξηση της προσφοράς αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την εξισορρόπηση της αγοράς, δεν εξασφαλίζει όμως από μόνη της την προσιτή στέγη.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
