Η διαχείριση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης συνοδεύεται συχνά από απρόοπτες προκλήσεις. Μία από τις πιο συχνές είναι η εμφάνιση επιπλέον επισκεπτών κατά το check-in ή κατά τη διάρκεια της διαμονής – άτομα δηλαδή που δεν είχαν δηλωθεί στην αρχική κράτηση.
Οι επιπλέον επισκέπτες δεν αποτελούν μόνο θέμα πρόσθετης χρέωσης. Μπορούν να επηρεάσουν το κόστος λειτουργίας, την ασφάλεια, τους γείτονες, τους όρους ασφάλισης και, κυρίως, τη μέγιστη χωρητικότητα του καταλύματος. Πώς πρέπει λοιπόν να αντιδράσει ένας host όταν διαπιστώνει μια τέτοια υπέρβαση;
Επιβεβαίωση του αριθμού των επισκεπτών
Η εμφάνιση περισσότερων ανθρώπων στο ακίνητο δεν σημαίνει απαραίτητα ότι όλοι πρόκειται να διανυκτερεύσουν.
Ο host πρέπει αρχικά να εξακριβώσει εάν πρόκειται για επιπλέον επισκέπτες που θα μείνουν στο κατάλυμα ή για προσωρινούς επισκέπτες. Η πολιτική για επισκέπτες χωρίς διανυκτέρευση (daytime visitors) μπορεί να διαφέρει από τους κανόνες για διανυκτέρευση και γι’ αυτό είναι σημαντικό να αναφέρεται ξεκάθαρα στους House Rules.
Η επικοινωνία πρέπει να γίνεται μέσα από την πλατφόρμα και χωρίς κατηγορίες. Έτσι δημιουργείται παράλληλα γραπτό ιστορικό της υπόθεσης.
Η Airbnb αναφέρει ότι οι επισκέπτες πρέπει να δηλώνουν με ακρίβεια πόσα άτομα ταξιδεύουν και να σέβονται τον εγκεκριμένο αριθμό επισκεπτών. Αν επιθυμούν να προσθέσουν άτομα, πρέπει πρώτα να συμφωνήσουν με τον host.
Μέγιστη χωρητικότητα και ασφάλεια του καταλύματος
Υπάρχει σημαντική διαφορά ανάμεσα στον αριθμό επισκεπτών της κράτησης και στη μέγιστη χωρητικότητα του καταλύματος.
Για παράδειγμα, μια βίλα μπορεί να φιλοξενεί έως οκτώ άτομα, αλλά η συγκεκριμένη κράτηση να έχει πραγματοποιηθεί για έξι. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι δύο επιπλέον επισκέπτες μπορούν να παραμείνουν αυτομάτως. Η κράτηση εξακολουθεί να αφορά έξι άτομα μέχρι να εγκριθεί η αλλαγή.
Ακόμη πιο σημαντικό: εάν το ακίνητο έχει πραγματική μέγιστη χωρητικότητα έξι ατόμων και εμφανιστούν οκτώ, ο host δεν πρέπει να αντιμετωπίσει το ζήτημα απλώς ζητώντας περισσότερα χρήματα.
Στην Ελλάδα, από την 1η Οκτωβρίου 2025 ισχύουν συγκεκριμένες λειτουργικές και τεχνικές προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, μεταξύ άλλων απαιτήσεις που αφορούν την ασφάλεια και την ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης. Για τον host, επομένως, είναι σημαντικό η φιλοξενία να παραμένει εντός των δυνατοτήτων του ακινήτου και να καλύπτεται από τους ισχύοντες κανόνες και τους όρους του ασφαλιστηρίου.
Αν οι επιπλέον επισκέπτες μπορούν να φιλοξενηθούν
Εάν η μεγαλύτερη ομάδα μπορεί να φιλοξενηθεί με ασφάλεια και βρίσκεται εντός της χωρητικότητας του καταλύματος, υπάρχει απλή λύση: Τροποποίηση της κράτησης.
Ο host μπορεί μέσω της Airbnb να στείλει Trip Change Request, προτείνοντας αλλαγή στον αριθμό των επισκεπτών. Η κράτηση ενημερώνεται όταν ο επισκέπτης αποδεχτεί την αλλαγή και, όπου προβλέπεται, αναπροσαρμόζεται και η τιμή.
Η Airbnb επιτρέπει επίσης στους hosts να έχουν προκαθορισμένο extra guest fee. Η χρέωση αυτή εφαρμόζεται σε νέες κρατήσεις σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του listing, ενώ σε ήδη επιβεβαιωμένη κράτηση η διόρθωση του αριθμού επισκεπτών γίνεται μέσω αλλαγής της κράτησης.
Ο host καλό είναι να αποφεύγει άτυπες συμφωνίες και επιπλέον πληρωμές εκτός πλατφόρμας. Η επίσημη τροποποίηση της κράτησης διασφαλίζει ότι ο αριθμός των επισκεπτών και η αντίστοιχη χρέωση καταγράφονται με ακρίβεια στο ιστορικό της κράτησης.
Τι γίνεται όταν ξεπερνιέται η μέγιστη χωρητικότητα
Εδώ τα πράγματα αλλάζουν. Εάν οι επιπλέον επισκέπτες ξεπερνούν τη μέγιστη επιτρεπόμενη χωρητικότητα, το extra guest fee δεν αποτελεί λύση. Το ίδιο ισχύει όταν υπάρχει περιορισμός λόγω διαθέσιμων κλινών, κανόνων κτιρίου, ασφάλισης ή άλλων απαιτήσεων που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο.
Ο host πρέπει να ενημερώσει τον επισκέπτη μέσω Airbnb ότι τα επιπλέον άτομα δεν μπορούν να διανυκτερεύσουν. Εάν ο επισκέπτης αρνηθεί να συμμορφωθεί, το επόμενο βήμα είναι η επικοινωνία με το Airbnb Support και όχι η προσωπική αντιπαράθεση.
Πώς αποδεικνύεται ότι υπάρχουν περισσότεροι επισκέπτες;
Χρειάζεται, ωστόσο, ιδιαίτερη προσοχή στον τρόπο με τον οποίο ο host διαπιστώνει την παρουσία επιπλέον ατόμων. Από τις 30 Απριλίου 2024, η Airbnb έχει απαγορεύσει τις κάμερες ασφαλείας που παρακολουθούν εσωτερικούς χώρους των καταλυμάτων, ακόμη και όταν αυτές είναι απενεργοποιημένες.
Οι εξωτερικές κάμερες επιτρέπονται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ άλλων με υποχρέωση γνωστοποίησης τους στο listing και χωρίς να καταγράφουν χώρους όπου υπάρχει εύλογη προσδοκία ιδιωτικότητας. Υπό προϋποθέσεις επιτρέπονται και συσκευές παρακολούθησης της στάθμης θορύβου.
Ένα smart lock, η ενημέρωση από τον property manager ή μια εξωτερική κάμερα που χρησιμοποιείται σύμφωνα με τους κανόνες της πλατφόρμας μπορούν να αποτελέσουν ενδείξεις για την παρουσία επιπλέον ατόμων. Σε κάθε περίπτωση, ο host είναι προτιμότερο να ζητήσει πρώτα διευκρινίσεις από τον επισκέπτη και να διατηρήσει τη σχετική επικοινωνία μέσα από την πλατφόρμα.
Πρόληψη και σωστή διαχείριση της κράτησης
Η καλύτερη αντιμετώπιση ξεκινά πριν από το check-in. Ο host μπορεί να αναφέρει με σαφήνεια στους House Rules τη μέγιστη χωρητικότητα του καταλύματος, αν επιτρέπονται επισκέπτες ημέρας (daytime visitors) και να έχει ορίσει Extra Guest Fee όπου εφαρμόζεται. Λίγες ημέρες πριν από την άφιξη μπορεί επίσης να αποστέλλεται ένα σύντομο μήνυμα επιβεβαίωσης του αριθμού των επισκεπτών. Έτσι, ένα πραγματικό λάθος μπορεί να διορθωθεί πριν δημιουργηθεί πρόβλημα.
Για τον host, η σωστή διαχείριση ξεκινά με την επιβεβαίωση του αριθμού των επισκεπτών, τον έλεγχο της χωρητικότητας και την επικοινωνία με τον επισκέπτη. Όπου χρειάζεται, η κράτηση τροποποιείται επίσημα μέσω της πλατφόρμας. Το ζήτημα δεν είναι απλώς οι περισσότεροι επισκέπτες, αλλά η διαφορά ανάμεσα στην πραγματική και τη δηλωμένη κράτηση.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
