Μια αγορά που πλησιάζει πλέον το 1 δισ. ευρώ σε δηλωμένα μισθώματα μπαίνει ξανά στο επίκεντρο των φορολογικών ελέγχων. Η ΑΑΔΕ ανεβάζει ταχύτητα στις διασταυρώσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, επιχειρώντας να διαπιστώσει εάν τα έσοδα που εμφανίζουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων στις φορολογικές τους δηλώσεις συμβαδίζουν με την πραγματική δραστηριότητα που καταγράφεται στις ψηφιακές πλατφόρμες.
Το ενδιαφέρον του ελεγκτικού μηχανισμού στρέφεται πλέον στα εισοδήματα που αποκτήθηκαν μέσα στο 2025, μια χρονιά κατά την οποία η βραχυχρόνια μίσθωση συνέχισε να διευρύνει το οικονομικό της αποτύπωμα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, υποβλήθηκαν συνολικά 2.466.075 δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής, με τα δηλωμένα μισθώματα να φθάνουν τα 973,712 εκατ. ευρώ.
Έναν χρόνο νωρίτερα, το αντίστοιχο ποσό είχε διαμορφωθεί στα 888,851 εκατ. ευρώ. Μέσα σε μόλις δώδεκα μήνες, δηλαδή, προστέθηκαν περίπου 84,9 εκατ. ευρώ στα δηλωμένα έσοδα της συγκεκριμένης αγοράς, αύξηση που προσεγγίζει το 9,5%.
Οι πλατφόρμες «μιλούν» με την Εφορία
Ο μεγάλος όγκος συναλλαγών δημιουργεί ταυτόχρονα μια τεράστια δεξαμενή ηλεκτρονικών δεδομένων, την οποία μπορεί πλέον να αξιοποιεί η φορολογική διοίκηση. Οι έλεγχοι δεν βασίζονται μόνο σε όσα δηλώνει ο φορολογούμενος, αλλά στη σύγκριση διαφορετικών πηγών πληροφοριών.
Στην πράξη, η ΑΑΔΕ αντιπαραβάλλει τα στοιχεία που λαμβάνει από τις Airbnb, Booking.com και VRBO με τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και τις φορολογικές δηλώσεις των προσώπων που εκμεταλλεύονται τα ακίνητα. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να εντοπίζει περιπτώσεις στις οποίες οι κρατήσεις και τα ποσά που καταγράφονται στις πλατφόρμες δεν συμφωνούν με τα εισοδήματα που έχουν δηλωθεί στην Εφορία.
Οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις αναμένεται να ενταθούν κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους, με τον έλεγχο να μην περιορίζεται μόνο στο ύψος των εσόδων. Στο μικροσκόπιο μπαίνει και το κατά πόσο κάθε ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και διαθέτει έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.
Στο εύρος των ελέγχων περιλαμβάνονται ιδιοκτήτες, επικαρπωτές, υπεκμισθωτές αλλά και τρίτα πρόσωπα που εμφανίζονται ως διαχειριστές. Για κάθε περίπτωση ουσιαστικά δημιουργείται ένα ηλεκτρονικό αποτύπωμα, μέσα από το οποίο μπορούν να συγκριθούν η παρουσία του ακινήτου στις πλατφόρμες, οι κρατήσεις, τα έσοδα και όσα τελικά δηλώθηκαν στη φορολογική διοίκηση.
Πρόστιμα που μπορούν να φθάσουν στο 50% των εσόδων
Ιδιαίτερα βαρύ είναι το καθεστώς κυρώσεων για όσους εντοπίζονται εκτός του προβλεπόμενου πλαισίου. Εάν ένα ακίνητο δεν έχει εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ανά έτος παράβασης ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του συγκεκριμένου φορολογικού έτους. Σε κάθε περίπτωση, το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από 5.000 ευρώ.
Οι κυρώσεις γίνονται ακόμη αυστηρότερες σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης. Εάν μέσα σε έναν χρόνο από την επιβολή του πρώτου προστίμου διαπιστωθεί υποτροπή, το ποσό διπλασιάζεται, ενώ σε επόμενη ίδια παράβαση μπορεί να φθάσει στο τετραπλάσιο του αρχικού.
Διαφορετικό πλαίσιο εφαρμόζεται όταν το πρόβλημα αφορά τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής. Εάν αυτή δεν έχει υποβληθεί ή είναι ανακριβής, προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που προκύπτει από τα στοιχεία της ψηφιακής πλατφόρμας. Για εκπρόθεσμη υποβολή προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.
Κατά κανόνα, υπόχρεος για την καταβολή των προστίμων είναι ο διαχειριστής του ακινήτου. Όταν, ωστόσο, δεν προκύπτει ότι τη διαχείριση έχει αναλάβει υπεκμισθωτής ή άλλο τρίτο πρόσωπο, η ευθύνη περνά στον κύριο ή στον επικαρπωτή.
Τι έδειξαν οι προηγούμενες διασταυρώσεις
Η νέα ελεγκτική εκστρατεία δεν ξεκινά από μηδενική βάση. Οι προηγούμενες διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ είχαν ήδη αποκαλύψει σημαντικό αριθμό περιπτώσεων στις οποίες τα δεδομένα των πλατφορμών δεν ταίριαζαν με την εικόνα που είχε δηλωθεί στην Εφορία.
Χαρακτηριστικό είναι το αποτέλεσμα των ελέγχων για τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022. Μέσα από την επεξεργασία δεδομένων των Airbnb, Booking.com και VRBO εντοπίστηκαν συνολικά 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις και χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα.
Οι διασταυρώσεις αφορούσαν περιπτώσεις στις οποίες η απόκλιση του δηλωθέντος εισοδήματος ξεπερνούσε τα 500 ευρώ. Ειδικότερα, εντοπίστηκαν 6.222 ΑΦΜ για το 2020, 10.724 για το 2021 και 17.525 για το 2022. Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κλήθηκαν στη συνέχεια να διορθώσουν την εικόνα τους μέσω τροποποιητικών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
Ξεχωριστό πεδίο ελέγχου αποτέλεσαν όσοι εκμεταλλεύονταν μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων. Συνολικά εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είχαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 ή είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου από το 2024 και μετά.
Από αυτές τις περιπτώσεις, οι 1.017 αφορούσαν φορολογουμένους οι οποίοι δεν είχαν προχωρήσει στην απαιτούμενη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ ακόμη 528 πρόσωπα δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ για τη δραστηριότητά τους.
Ακόμη πιο χαρακτηριστικό για την έκταση των ηλεκτρονικών ελέγχων είναι το γεγονός ότι εντοπίστηκαν 12.145 καταχωρίσεις ακινήτων στις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO χωρίς Αριθμό Μητρώου Ακινήτου ή με μη έγκυρο ΑΜΑ. Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποσύρθηκαν στη συνέχεια από τις πλατφόρμες.
Σχεδόν 1 δισ. ευρώ πλέον στην «οθόνη» της ΑΑΔΕ
Η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση περνά σε μια περίοδο πολύ στενότερης ηλεκτρονικής εποπτείας. Όσο αυξάνονται ο τζίρος και ο αριθμός των συναλλαγών, τόσο μεγαλύτερη γίνεται και η δυνατότητα της φορολογικής διοίκησης να εντοπίζει ασυμφωνίες χωρίς να απαιτείται ένας παραδοσιακός επιτόπιος έλεγχος.
Με σχεδόν 974 εκατ. ευρώ δηλωμένων μισθωμάτων μόνο για το 2025, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αποκτήσει πλέον μέγεθος που την τοποθετεί σταθερά ψηλά στη λίστα των ελεγκτικών προτεραιοτήτων. Το επόμενο διάστημα το βάρος πέφτει ακριβώς στη σύγκριση της εικόνας που εμφανίζεται στις πλατφόρμες με εκείνη που έχει αποτυπωθεί στην Εφορία, με τις αποκλίσεις να αποτελούν το βασικό «σήμα» για τον εντοπισμό των υποθέσεων που θα περάσουν στο επόμενο στάδιο ελέγχου.
