Η Airbnb αλλάζει δημόσια στρατηγική και περνά από την άμυνα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στη χρηματοδότηση της στέγασης. Στις 14 Σεπτεμβρίου ανακοίνωσε το Airbnb Housing Accelerator, ένα σχέδιο με 250 εκατ. δολάρια για έργα κατοικίας στις ΗΠΑ, μαζί με ένα νέο ετήσιο City Index που θα κατατάσσει πόλεις με βάση την πολιτική στέγασης.
Για τους επαγγελματίες διαχειριστές ακινήτων, το ενδιαφέρον δεν είναι μόνο το μέγεθος του fund. Είναι το εργαλείο που έρχεται δίπλα του: μια δημόσια, ετήσια αξιολόγηση πόλεων για το πώς οι κανόνες στέγασης επηρεάζουν την ανάπτυξη κατοικιών και, έμμεσα, το ρυθμιστικό περιβάλλον μέσα στο οποίο λειτουργούν οι άδειες και οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Τι περιλαμβάνει το Housing Accelerator
Σύμφωνα με το white paper της εταιρείας, το πρόγραμμα έχει τέσσερις βασικούς άξονες:
- 250 εκατ. δολάρια σε last-dollar financing, που η Airbnb λέει ότι θα μπορούσαν να κινητοποιήσουν πάνω από 5 δισ. δολάρια σε κατασκευές μέσα σε δέκα χρόνια.
- Πρώτη επένδυση 6,4 εκατ. δολάρια για 201 προσιτές κατοικίες στο Austin του Τέξας.
- Χρηματοδότηση οργανώσεων υπέρ της αύξησης της προσφοράς κατοικίας σε θέματα zoning, αδειοδοτήσεων, building codes και impact fees σε πέντε πολιτείες των ΗΠΑ το 2026 και στη συνέχεια.
- Ένα Housing Innovation Prize ύψους 5 εκατ. δολαρίων, με πέντε ετήσια βραβεία του 1 εκατ. δολαρίου για τεχνολογίες κατασκευών.
Παράλληλα, η Airbnb έχει δεσμεύσει 50 εκατ. δολάρια για τρία χρόνια με στόχο την αποκατάσταση και αναβάθμιση κατοικιών σε μικρά χωριά της Ισπανίας. Στο ίδιο κείμενο αναφέρει ότι το πρόγραμμα μπορεί να επεκταθεί και σε άλλες χώρες.
Πώς λειτουργεί η χρηματοδότηση
Το last-dollar financing αφορά έργα που έχουν περάσει τα δύσκολα στάδια των εγκρίσεων και έχουν συγκεντρώσει το μεγαλύτερο μέρος της χρηματοδότησής τους, αλλά χρειάζονται το τελευταίο κομμάτι για να προχωρήσουν. Η Airbnb αναφέρει ότι προσφέρει κεφάλαιο με απόδοση χαμηλότερη από τα συνήθη επενδυτικά επίπεδα και ότι τα έσοδα θα ανακυκλώνονται σε νέα έργα στέγασης.
Στην περίπτωση του Austin, η εταιρεία λέει ότι τα 6,4 εκατ. δολάρια καλύπτουν περίπου το 10% του κόστους ανάπτυξης ανά μονάδα. Το συγκεκριμένο έργο είχε μπλοκάρει για χρόνια, καθώς η ολοκλήρωση ενός πλήρως προσιτού κτιρίου 201 διαμερισμάτων ήταν προϋπόθεση για να προχωρήσει ένα δεύτερο, μικτής εισοδηματικής σύνθεσης, 325 μονάδων.
Η Airbnb υποστηρίζει ότι η δική της συμμετοχή θα ξεκλειδώσει συνολικά πάνω από 500 κατοικίες σε εκείνο το project. Την ίδια στιγμή, ο Brian Chesky φέρεται να ξεκαθάρισε ότι η εταιρεία δεν λαμβάνει κίνητρα από τον δήμο και ότι οι αυστηρότεροι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στο Austin παραμένουν ως έχουν.
Το City Index και η νέα αντιπαράθεση με τους δήμους
Η πιο πολιτικά φορτισμένη πλευρά της πρωτοβουλίας είναι το Airbnb City Index. Η εταιρεία το περιγράφει ως δύο διαφορετικά εργαλεία: ένα ανοικτό dataset με στοιχεία για προσθήκες κατοικιών ανά κάτοικο, δείκτες ενοικίου προς εισόδημα και μέτρα που αποτυπώνουν πόσο η ρύθμιση εμποδίζει την κατασκευή, και μια ξεχωριστή editorial κατάταξη των πόλεων που καταγράφει την άποψη της Airbnb για το ποιοι δήμοι προχωρούν και ποιοι όχι.
Η εταιρεία δεν έχει δημοσιεύσει ακόμη τη μεθοδολογία, δεν έχει ανακοινώσει auditor και δεν έχει δώσει τη λίστα των πόλεων που θα περιλαμβάνονται. Παρ’ όλα αυτά, η πρόθεση είναι σαφής: να μεταφερθεί η δημόσια συζήτηση από το αν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά στο αν οι πόλεις παράγουν αρκετή νέα στέγη.
Σε αυτό το πλαίσιο, το City Index μπορεί να γίνει εργαλείο πίεσης προς τα δημοτικά συμβούλια, ιδίως σε αγορές όπου οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις παραμένουν αντικείμενο έντονης αντιπαράθεσης. Για τους επαγγελματίες του κλάδου, η σημασία βρίσκεται στο ότι η Airbnb επιχειρεί πλέον να εμφανιστεί όχι μόνο ως πλατφόρμα, αλλά και ως χρηματοδότης και κριτής της τοπικής στεγαστικής πολιτικής.
Τι σημαίνει για τους property managers
Για τους διαχειριστές ακινήτων, η κίνηση δεν αλλάζει άμεσα τους κανόνες λειτουργίας, αλλά αλλάζει το πλαίσιο της συζήτησης. Η Airbnb επενδύει σε ένα επιχείρημα που τη βοηθά να απαντά σε ρυθμιστικές πιέσεις, ενώ παράλληλα υποστηρίζει ότι η στέγαση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται μόνο μέσα από το πρίσμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η εταιρεία έχει ήδη αφήσει να εννοηθεί, μέσα από το υλικό της, ότι οι πολιτικές που στοχεύουν τις μικρές περιστασιακές μισθώσεις κατοικίας διαφέρουν από εκείνες που αφορούν επαγγελματίες ή speculators. Για τον κλάδο, αυτό σημαίνει ότι η διάκριση ανάμεσα στον περιστασιακό host και τον επαγγελματικό operator εξακολουθεί να βρίσκεται στο επίκεντρο της ρυθμιστικής συζήτησης.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι η Airbnb δηλώνει για το συγκεκριμένο έργο στο Austin πως δεν υπάρχει απαίτηση ή προσδοκία οι επενδύσεις αυτές να δημιουργήσουν καταχωρίσεις στην πλατφόρμα, ενώ τα συγκεκριμένα διαμερίσματα είναι εισοδηματικά περιορισμένα και δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν ως short-term rentals. Πρόκειται όμως για διατύπωση που αφορά το παρόν deal και όχι μόνιμο κανόνα για κάθε μελλοντικό project.
Γιατί η χρονική συγκυρία έχει σημασία
Η ανακοίνωση της Airbnb ήρθε λίγες ημέρες μετά από νέα ευρωπαϊκή συζήτηση για την προσιτή κατοικία και ενώ στην Ευρώπη εξετάζονται μηχανισμοί που θα επέτρεπαν στις πόλεις με στεγαστική πίεση να περιορίζουν τις εμπορικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, με εξαίρεση όσους μοιράζονται περιστασιακά το σπίτι τους. Η εταιρεία απάντησε ήδη πολιτικά σε αυτή τη γραμμή, υποστηρίζοντας ότι τέτοιες παρεμβάσεις δεν προσθέτουν ούτε ένα νέο σπίτι.
Το ουσιαστικό στοιχείο για την αγορά είναι ότι η Airbnb πλέον δεν περιορίζεται στο να αντικρούει τις ρυθμίσεις. Επενδύει κεφάλαιο, δημιουργεί data tool και επιχειρεί να διαμορφώσει τη συζήτηση με όρους που ευνοούν τη δική της θέση στη δημόσια αντιπαράθεση για τη στέγαση.
Συχνές ερωτήσεις
Θα επηρεάσει άμεσα τις άδειες βραχυχρόνιας μίσθωσης;
Όχι άμεσα, με βάση όσα έχει ανακοινώσει η εταιρεία. Η κίνηση αλλάζει κυρίως το πλαίσιο της δημόσιας και ρυθμιστικής συζήτησης γύρω από τη στέγαση και τους δήμους.
Το City Index είναι επίσημο μέτρο των πόλεων;
Όχι. Πρόκειται για δική της ετήσια κατάταξη και dataset της Airbnb, με μεθοδολογία που δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί.
