Η ευρωπαϊκή πολιτική για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις περνά από τη φάση της συζήτησης στη φάση της πραγματικής εφαρμογής. Ορόσημο για την αγορά φιλοξενίας αποτελεί η 20ή Μαΐου 2026, ημερομηνία κατά την οποία τίθεται σε ισχύ σε όλα τα κράτη-μέλη ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028.
Στη συνέχεια και μέχρι το τέλος του έτους ο Κανονισμός θα συμπληρωθεί με ρυθμίσεις, που θα χαρακτηρίζονται από την “αναλογικότητα”, όπως θα διαβάσετε πιο κάτω.
Ο Κανονισμός της ΕΕ
Στην πράξη, ο κανονισμός στοχεύει στην ενοποίηση του τρόπου με τον οποίο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αναγνωρίζονται, καταγράφονται και αναφέρονται. Οι δημόσιες αρχές θα έχουν πλέον σαφή εικόνα για το τι ενοικιάζεται, πού και σε ποια ένταση, γεγονός που διευκολύνει την πιο συνεπή εφαρμογή των τοπικών κανόνων.
Καθώς η προσφορά ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης γίνεται πιο εύκολα χαρτογραφήσιμη και επαληθεύσιμη, πόλεις και περιφέρειες που ήδη αντιμετωπίζουν στεγαστική πίεση αποκτούν ισχυρότερη βάση για να λάβουν αποφάσεις προς τη σωστή κατεύθυνση. Πλέον θα είναι γνωστό, ανά πάσα χρονική περίοδο του έτους, το πόσο απόθεμα βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πραγματικά διαθέσιμο στην αγορά και πότε.
Μετατόπιση προς γειτονικούς δήμους
Συχνό φαινόμενο μετά από αυστηρότερη ρύθμιση στα αστικά κέντρα είναι η μεταφορά ζήτησης —και μέρους της προσφοράς— σε γειτονικούς δήμους. Έτσι, είναι πιθανό ορισμένοι διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης να μετακινηθούν και όχι να βγουν από την αγορά.
Ο Κανονισμός της ΕΕ εντάσσεται πλέον ξεκάθαρα στο ευρύτερο ευρωπαϊκό πλαίσιο για τη στεγαστική κρίση. Το Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Κατοικία συνδέει ρητά την εξέλιξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων με την πίεση στην κατοικία, προαναγγέλλοντας περαιτέρω παρεμβάσεις πέρα από την απλή διαφάνεια δεδομένων.
Παράλληλα, ανάλυση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου επισημαίνει ότι έως σήμερα οι αρχές βασίζονταν σε ελλιπή ή έμμεσα δεδομένα. Μετά τον Μάιο του 2026, αυτό αλλάζει και μαζί του αλλάζει και η ικανότητα ουσιαστικού ελέγχου.
Η επιδίωξη του νέου Κανονισμού
Οι νέοι κανόνες εισάγουν εναρμονισμένες απαιτήσεις εγγραφής για οικοδεσπότες και βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της χορήγησης μοναδικού αριθμού εγγραφής που θα εμφανίζεται σε ιστότοπους ακινήτων και διαδικτυακές πλατφόρμες.
Οι οικοδεσπότες θα υποβάλουν απλές πληροφορίες για να αποκτήσουν αυτόν τον αριθμό εγγραφής, ο οποίος θα απαιτείται για την παροχή υπηρεσιών βραχυπρόθεσμης ενοικίασης καταλυμάτων.
Οι διαδικτυακές πλατφόρμες θα πρέπει να παρέχουν τακτικά πληροφορίες σε ένα μόνο ψηφιακό σημείο εισόδου στα κράτη μέλη σχετικά με τις δραστηριότητες ενοικίασης των οικοδεσποτών τους. Αυτό θα βοηθήσει τις αρμόδιες αρχές να παράγουν αξιόπιστα στατιστικά στοιχεία και να λαμβάνουν καλά ενημερωμένα ρυθμιστικά μέτρα.
Το επόμενο βήμα η “αναλογικότητα”
Τον Δεκέμβριο του 2025 η Κομισιόν παρουσίασε το Σχέδιο για την προσιτή στέγαση (European Affordable Housing Plan), ενώ ήδη επεξεργάζεται νομοθετική πρόταση που αναμένεται να κατατεθεί στα τέλη του 2026.
Κεντρική αρχή της προσέγγισης της Επιτροπής, όπως τονίζεται, είναι η αναλογικότητα. Οι Βρυξέλλες αναγνωρίζουν ότι οριζόντιοι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα μπορούσαν να πλήξουν τον τουρισμό, ο οποίος αποτελεί βασικό οικονομικό πυλώνα για πολλές περιφέρειες της ΕΕ. Αντί για γενικευμένες απαγορεύσεις, το υπό διαμόρφωση πλαίσιο προβλέπει στοχευμένες παρεμβάσεις, βασισμένες σε αποδεικτικά στοιχεία, μόνο εκεί όπου τεκμηριώνεται ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποσύρουν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά.
Περιοχές «υπό στεγαστική πίεση»
Κομβικό στοιχείο της νέας νομοθεσίας θα είναι ο καθορισμός κριτηρίων για τον χαρακτηρισμό των λεγόμενων “Areas Under Housing Stress”. Πρόκειται κυρίως για αστικά κέντρα και έντονα τουριστικούς προορισμούς, όπου η συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης φτάνει σε κρίσιμα επίπεδα.
Σύμφωνα με ευρωπαϊκές εκτιμήσεις, σε ορισμένες περιοχές οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν έως και στο 20% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμους κατοίκους και ασκώντας ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.
Σε αυτές τις περιοχές, οι τοπικές και περιφερειακές αρχές θα αποκτήσουν σαφές νομικό έρεισμα για να εφαρμόζουν στοχευμένα μέτρα, όπως:
** Ανώτατα όρια στον αριθμό των ημερών ενοικίασης ανά ακίνητο σε ετήσια βάση, πρακτική που ήδη εφαρμόζεται σε πόλεις όπως η Βαρκελώνη και το Παρίσι.
** Εποχικούς κανόνες χρήσης, με στόχο τη μεταφορά ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση εκτός τουριστικής περιόδου, για παράδειγμα για κατοίκους ή φοιτητές.
Η χρήση αυτών των εργαλείων δεν θα είναι υποχρεωτική. Η ΕΕ δεν επιβάλλει ενιαία λύση, αλλά θεσπίζει ένα σαφές και προβλέψιμο πλαίσιο, ώστε κάθε παρέμβαση να είναι τεκμηριωμένη, αναλογική και συμβατή με τους κανόνες της ενιαίας αγοράς. Με αυτόν τον τρόπο διασφαλίζεται και η αρχή της επικουρικότητας, με τις αποφάσεις να λαμβάνονται όσο το δυνατόν πιο κοντά στις τοπικές κοινωνίες.
Οι ρυθμίσεις αυτές ενισχύουν τον έλεγχο της αγοράς, διευκολύνουν τη φορολογική συμμόρφωση και κυρίως παρέχουν αξιόπιστα δεδομένα για τον εντοπισμό περιοχών υπό στεγαστική πίεση.
Η πρόταση του 2026 έρχεται να καλύψει τα εναπομείναντα κενά, εισάγοντας πιο στοχευμένα εργαλεία περιορισμού της δραστηριότητας όπου χρειάζεται, αλλά και ενισχυμένες δικλίδες προστασίας για τους καταναλωτές.
Διάκριση επαγγελματιών και μη επαγγελματιών οικοδεσποτών
Στο επίκεντρο των συζητήσεων βρίσκεται και η ανάγκη σαφέστερης διάκρισης μεταξύ επαγγελματικών και μη επαγγελματικών εκμισθωτών. Η Κομισιόν επιδιώκει να διαφοροποιήσει το κανονιστικό βάρος για όσους δραστηριοποιούνται συστηματικά και σε μεγάλη κλίμακα από εκείνους που εκμισθώνουν περιστασιακά ένα ακίνητο.
Η προσέγγιση αυτή στοχεύει στον περιορισμό της μετατροπής κατοικιών σε καθαρά τουριστικά προϊόντα, χωρίς να πλήττονται οι μικροί ιδιοκτήτες, ενώ παράλληλα ενισχύεται η δυνατότητα ελέγχου και εφαρμογής των τοπικών κανόνων.
Οι πολιτικές ισορροπίες
Η Επιτροπή επιδιώκει μια λεπτή ισορροπία: να διατηρηθούν τα οικονομικά και πολιτισμικά οφέλη του τουρισμού, προστατεύοντας ταυτόχρονα την πρόσβαση σε προσιτή κατοικία. Το υπό διαμόρφωση πλαίσιο αποφεύγει τις γενικές απαγορεύσεις και επενδύει σε τοπικές λύσεις βασισμένες σε δεδομένα, σε ευθυγράμμιση με τους στόχους της βιώσιμης τουριστικής ανάπτυξης και με ιδιαίτερη μέριμνα για ευάλωτες ομάδες, όπως οι νέοι, οι φοιτητές και οι εργαζόμενοι σε κρίσιμους τομείς.
Η νομοθετική διαδικασία θα εξελιχθεί έως τα τέλη του 2026, με τη συμμετοχή πλατφορμών, οικοδεσποτών, επαγγελματικών φορέων και οργανώσεων στέγασης. Το τελικό αποτέλεσμα ενδέχεται να αποτελέσει σημαντικό βήμα προς μια πιο δίκαιη, διαφανή και ισορροπημένη αγορά ενοικιάσεων στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
