• Η πύλη ενημέρωσης των επαγγελματιών της αγοράς Short-Term Rentals
ΝΟΜΙΚΑ, ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και κανονισμοί πολυκατοικιών

βραχυχρόνιες μισθώσεις πολυκατοικιών
Της Βασιλικής Στρ. Παραδιά Δικηγόρου Αθηνών, μέλους Δ.Σ. ΠΟΜΙΔΑ

Η εκμίσθωση διαμερισμάτων πολυκατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένα θέμα που αποτελεί αρκετές φορές αντικείμενο αντιπαράθεσης ανάμεσα στους ιδιοκτήτες εκμισθωτές και τους λοιπούς ενοίκους τους. Η απάντηση στο ερώτημα αν επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση σε ένα κτίριο ή μία πολυκατοικία, βρίσκεται στον κανονισμό πολυκατοικίας που διέπει κάθε κτίριο και κρίνεται γι’ αυτό το λόγο κατά περίπτωση.

Οι περισσότεροι κανονισμοί πολυκατοικιών, καταρτισμένοι συνήθως πριν από πολλές δεκαετίες, προβλέπουν το δικαίωμα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων να τα χρησιμοποιούν και για την άσκηση ελευθέριου επαγγέλματος (ιατροί, δικηγόροι κ.λπ.). Οι συνήθεις απαγορεύσεις χρήσης αφορούν πολιτικό γραφείο, χαρτοπαικτική λέσχη, κλινική, ιατρείο αφροδισίων νοσημάτων και οίκο ανοχής. Ελάχιστοι κανονισμοί περιλάμβαναν και απαγόρευση χρήσης τους ως ξενοδοχείο, και ακόμη λιγότεροι ως πανσιόν.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και κανονισμοί πολυκατοικιών

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όπως περιγράφονται στο νόμο, είναι μισθώσεις με χρήση των διαμερισμάτων ως κατοικίες, έστω και μικρής διάρκειας. Αλλά δεν υπάγονται σε καμιά από τις παραπάνω απαγορεύσεις. Εκτός αν ο κανονισμός αναφέρει ρητά την απαγόρευση χρήσης ως ενοικιαζόμενων δωματίων, πανσιόν, πανδοχείο ή κάτι ταυτόσημο. Γιατί αυτή είναι και η μόνη απαγόρευση που αποκλείει εξ ορισμού τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Όμως όλοι σχεδόν οι κανονισμοί ορθά απαγορεύουν γενικά οποιαδήποτε χρήση η οποία δημιουργεί υπερβολικούς θορύβους, οσμές και λοιπές συμπεριφορές που ενοχλούν διαρκώς τους χρήστες των υπολοίπων ιδιοκτησιών του κτιρίου. Εδώ συνεπώς υπάρχει βάση απαγόρευσης της χρήσης μιας ιδιοκτησίας για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όταν η χρήση που γίνεται από τα άτομα που διαμένουν περιστασιακά προκαλεί διαπιστωμένα έντονους θορύβους, δυσοσμίες και γενικά διαρκή ενόχληση των λοιπών ενοίκων. Ή όταν από συγκεκριμένα περιστατικά αποδεικνύεται ότι απειλείται η ασφάλειά τους από τη συμπεριφορά των διαφόρων περιστασιακών ενοίκων. Τότε μπορεί να έχουν εφαρμογή οι παραπάνω απαγορεύσεις των κτιριακών κανονισμών και οι λοιπές σχετικές διατάξεις του Ελληνικού Δικαίου για την τήρηση των κανόνων της κοινής ησυχίας και υγιεινής των λοιπών ενοίκων του κάθε κτιρίου.

Η απόφαση στο Ναύπλιο

Έτσι λοιπόν σε συνέχεια και συνέπεια των παραπάνω, η πρόσφατη απόφαση με αριθμό ασφαλιστικών μέτρων με αριθμό 263/2019 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, λαμβάνοντας υπόψη της τον κανονισμό της συγκεκριμένης πολυκατοικίας αλλά και τα πραγματικά περιστατικά που αποδείχθηκαν στο δικαστήριο, έκρινε:

  1. Ότι η μίσθωση αυτή δεν είχε το σκοπό εκμίσθωσης κατοικίας αλλά οργανωμένου τουριστικού καταλύματος, δηλαδή επαγγελματικής χρήσης η οποία προσιδιάζει με αυτόν του ξενοδοχείου, χρήση η οποία απαγορεύεται ρητά από τον συγκεκριμένο κανονισμό. Αυτό κρίθηκε λόγω του ότι στο κατάλυμα παρέχονταν και άλλες υπηρεσίες με τιμή επιπλέον της τιμής διανυκτέρευσης, όπως ξενάγηση ή μεταφορά των επισκεπτών, δραστηριότητα η οποία αποκλείεται από τη νομοθεσία των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αλλά και στο ότι στο συγκεκριμένο ακίνητο διέμειναν ταυτόχρονα και πάνω από δέκα άτομα.
  2. Ότι η εν λόγω χρήση στη συγκεκριμένη περίπτωση, παραβαίνει τον κανονισμό πολυκατοικίας λόγω της υπέρμετρης ενόχλησης των ενοίκων της εξ αιτίας του υπερβολικού θορύβου αλλά και της διατάραξης της ησυχίας και της ασφάλειας των ενοίκων της. Κι αυτό γιατί λόγω του μεγάλου αριθμού ατόμων που διέμεναν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, υπήρχε μεγάλη οχλαγωγία τόσο στα διαμερίσματα όσο όμως και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής. Ιδιαίτερης βαρύτητας παράβαση του κανονισμού αποτελεί το γεγονός ότι οι επισκέπτες παρακώλυαν τη χρήση στους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας καταλαμβάνοντας ακόμη τις αποκλειστικές χρήσεις-θέσεις στάθμευσης άλλων ιδιοκτητών της πολυκατοικίας με οχήματα που στάθμευαν σε αυτές.

Το δικαστήριο έκρινε πως λόγω όλων αυτών των βαρειών και συνεχών παραβιάσεων των όρων του κανονισμού, όπως αποδείχθηκε από τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά, τα οποία παραβιάζουν και τους περιορισμούς που θέτει η ισχύουσα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η επαγγελματική χρήση του συγκεκριμένου διαμερίσματος πρέπει να απαγορευτεί. Αυτό όμως δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση ότι η συγκεκριμένη απόφαση, με τα ιδιαίτερα αυτά πραγματικά περιστατικά, μπορεί να θεωρηθεί ότι δημιουργεί την απαρχή κάποιας νομολογιακής απαγόρευσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικίας στις πολυκατοικίες.

Τι μπορείτε να κάνετε

Συνεπώς, άποψή μας είναι ότι οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές διαμερισμάτων πρέπει να ενημερώνουν εκ των προτέρων αλλά και κατά την άφιξή τους, τους επισκέπτες τους ότι δεν μένουν σε ξενοδοχείο αλλά σε κτίριο κατοικιών. Να τους επισημαίνουν ότι πρέπει να σέβονται απολύτως τους λοιπούς ενοίκους αλλά και τους κανονισμούς της κάθε πολυκατοικίας. Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να τηρούν το νόμο ως προς το ότι παρέχουν απλή χρήση κατοικίας και όχι και άλλες υπηρεσίες.  Έτσι δεν θα κινδυνεύουν να θεωρηθούν ότι ασκούν επαγγελματική δραστηριότητα. Και δεν θα διατρέχουν κάποιον κίνδυνο για έκδοση παρόμοιων αποφάσεων σε βάρος τους.

Previous ArticleNext Article