Γράφει ο Γιώργος Ιντζιάδης*
Πόσες φορές δεν αναρωτηθήκαμε «τόσα έξοδα για το ακίνητο και να πηγαίνουν χαμένα;» «Μήπως με συμφέρει να λειτουργώ σαν εταιρεία;» καθώς δεν αναγνωρίζονται στον ιδιώτη τα έξοδα που δαπανά για το ακίνητο παρά μόνο ένα 5% επί των εσόδων.
Η αλήθεια είναι ότι υπάρχουν πολλές προϋποθέσεις οι οποίες είναι διαφορετικές για τον καθένα μας.
Εάν δώσουμε ένα παράδειγμα ετήσιας είσπραξης 35.000 ευρώ από βραχυχρόνια ενοικίαση ενός ή περισσοτέρων ακίνητων και παραδεχόμενοι ότι τα λειτουργικά έξοδα (καθαρισμός, αναλώσιμα, πάγια, ζημίες) για να προκύψει το ανωτέρω ποσό, ανέρχονται στο 28% των εσοδών, θα διαπιστώσουμε τα εξής:
Στην κατηγορία του ιδιώτη διαχειριστή, θα προκύψει μια φορολογική επιβάρυνση της τάξης των 9237 ευρώ. { (35000 – 5% = 33250*), (12.000Χ15%=1800**) + (21250Χ35%=7437***), (1800 +7437=9237)}. Εάν αφαιρέσουμε το φόρο 9237 ευρώ και τα έξοδα 9800 ευρώ (28%), ο ιδιώτης θα κερδίσει καθαρά 15.962 ευρώ.
*5% είναι τα έξοδα που δικαιολογεί αυτόματα το σύστημα
**Οι πρώτες 12000 φορολογούνται με 15%
***Οι υπόλοιπες 21250 φορολογούνται με 35%
Εταιρεία ΙΚΕ
Το ίδιο ακίνητο-α που λειτουργεί ως εταιρεία ΙΚΕ* (λειτουργικό κόστος εταιρείας 6000 ευρώ ετησίως) ενώ το ακίνητο θα έχει τα ίδια λειτουργικά έξοδα (9800 ευρώ) τα οποία μαζί με τμήμα του λειτουργικού της κόστους, θα εκπίπτουν από τα έσοδά της και θα διαμορφώνει μια υποχρέωση φόρου της τάξης των 6438 ευρώ. Εάν και εδώ αφαιρέσουμε το φόρο 6438 ευρώ, τα έξοδα του ακίνητου 9800 ευρώ και τα έξοδα λειτουργίας της εταιρείας 6000 ευρώ, προκύπτει κέρδος 12.762 ευρώ για την εταιρεία, σαφώς μικρότερο από τα 15.962 ευρώ κέρδους του ιδιώτη.
*Επιλέγω εταιρεία ΙΚΕ καθώς οι ατομικές έχουν πρόβλημα στη βραχυχρόνια.
Βέβαια το παράδειγμα είναι στοιχειώδες χωρίς να λαμβάνει υπ’ όψη του παραμέτρους όπως:
- Έχω ήδη εταιρεία και επεκτείνω τη δραστηριότητα της.
- Έχω πρόθεση να αυξήσω τα ακίνητα μου και να λειτουργήσω επαγγελματικά.
- Ανήκω σαν ιδιώτης στη φορολογική κλίμακα των 35-45%.
Επομένως, όπως προείπα, πρέπει κάθε περίπτωση να σταθμίζεται ανάλογα με τη φορολογική κατάσταση του καθενός μας μαζί με τον φοροτεχνικό μας σύμβουλο.
* Ο Γιώργος Ιντζιάδης ασχολείται με το διεθνές εμπόριο και τα τελευταία χρόνια με διαχείριση ακινήτων.
Email: gintziadis@gmail.com
