Σε δημόσια διαβούλευση έως τις 27 Νοεμβρίου 2023 τέθηκε το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει αυτά που είχαν εξαγγελθεί το προηγούμενο διάστημα αλλά έχει και κάποιες… εκπλήξεις.
Το πρώτο ζήτημα αφορά τον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Περιλαμβάνεται η προαναγγελθείσα μείωση της χρονικής διάρκειας μιας κράτησης, από μέχρι 365 ημέρες που ήταν, σε έως 60 ημέρες. Αλλά προστέθηκε και το ότι οι κρατήσεις αυτές μπορούν να γίνονται είτε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε όχι. Έτσι περιλαμβάνονται και οι απευθείας κρατήσεις που πραγματοποιούνται από διάφορα άλλα κανάλια (τηλεφωνικώς, email, μέσα κοινωνικής δικτύωσης, ιστοσελίδα του ιδιοκτήτη).
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης που νοίκιαζε μέσω πλατφορμών 2 ακίνητα και άλλο ένα το νοίκιαζε μέσω απευθείας κρατήσεων, εντάσσεται επίσης στην υποχρέωση της έναρξης δραστηριότητας.
Δεν ενεργοποιείται πάντως η ήδη υπάρχουσα πρόβλεψη που δίνει τη δυνατότητα να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση (2 ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος και έως 90 ημέρες ανά έτος). Διατηρεί απλώς τη δυνατότητα να ενεργοποιηθεί με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας.
Οι αλλαγές στο «πράσινο τέλος» που δημιουργούν αναστάτωση
Η άλλη μεγάλη αλλαγή αφορά το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση». Ενώ στην αρχική ανακοίνωση των κλιμακίων, η βραχυχρόνια μίσθωση αναφερόταν με 1,5 ευρώ ανά διανυκτέρευση, πλέον το νομοσχέδιο βάζει το κριτήριο του μεγέθους του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, όσα ακίνητα είναι μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. ή βίλες, θα επιβαρύνονται με 4 ευρώ ανά διανυκτέρευση τους χειμερινούς μήνες (Νοέμβριος-Φεβρουάριος) και με 10 ευρώ ανά διανυκτέρευση τους καλοκαιρινούς μήνες (Μάρτιος-Οκτώβριος). Για όλα τα υπόλοιπα, τους χειμερινούς μήνες το τέλος ανέρχεται σε 0,50 ευρώ (ανά διανυκτέρευση) ενώ τους καλοκαιρινούς μήνες ανέρχεται σε 1,5 ευρώ.
Αυτό που έχει προκαλέσει μεγάλη αναστάτωση στους ιδιώτες που δραστηριοποιούνται στον κλάδο είναι ο τρόπος με τον οποίο θα εισπράττεται αυτό το τέλος. Οι αρχικές εκτιμήσεις έκαναν λόγο για είσπραξή του απευθείας από τις πλατφόρμες, οι οποίες θα το απέδιδαν στη συνέχεια στις αρμόδιες αρχές. Με την αλλαγή των κλιμακίων όμως, εκτιμάται ότι οι πλατφόρμες δύσκολα θα μπορέσουν να ενσωματώσουν στα συστήματά τους αυτές τις παραμέτρους και μάλιστα σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Να σημειωθεί άλλωστε ότι κρατήσεις για το 2024 έχουν ήδη αρχίσει και το εν λόγω τέλος δεν περιλαμβάνεται σε αυτές.
Επιπλέον, τίθεται θέμα ανταγωνιστικότητας των τιμών των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα σε σύγκριση με αυτές σε άλλες χώρες.
Με απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων καθορίζονται ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης απόδοσης του τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ο τρόπος προσδιορισμού των προσώπων που είναι υπόχρεα στην απόδοση του τέλους, ο χρόνος και η διαδικασία επιβολής και απόδοσής του, το περιεχόμενο, η διαδικασία και ο τρόπος έκδοσης του ειδικού στοιχείου – απόδειξης είσπραξής του, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος.
Οπότε, οι λεπτομέρειες μένει να αποσαφηνιστούν.
Οι ρυθμίσεις που είχαν εξαγγελθεί και αυτή που παραλείφθηκε
Οι βασικές ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση που τελικά συμπεριλήφθηκαν στο νομοσχέδιο όπως είχαν εξαγγελθεί, είναι:
- Φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπόκειται σε ΦΠΑ. Το ποσοστό του είναι 13%, όπως και στα ξενοδοχεία.
- Αυξάνονται τα πρόστιμα για μη εγγραφή στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ (σήμερα το πρόστιμο είναι 5.000 ευρώ). Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
- Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5 % επί των εσόδων.
Θα πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι δεν συμπεριλήφθηκε τελικά η ρύθμιση να θεωρείται τουριστικό ακίνητο μια πολυκατοικία ή συγκρότημα κατοικιών, όταν όλα τα διαμερίσματα/κατοικίες ενοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση και εφόσον αυτά δεν προσφέρουν καμία άλλη υπηρεσία πλην της διαμονής και των κλινοσκεπασμάτων (π.χ. reception, πρωινό, κ.λπ.).
Ποιοι υποχρεούνται να κάνουν Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
Παρά το μνημόνιο συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις μεγάλες ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com, Vrbo) για παροχή δεδομένων που αφορούν τις κρατήσεις και τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση, το νομοσχέδιο ορίζει τι δηλώσεις πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές προκειμένου να διασταυρώνονται τα έσοδα.
Να σημειωθεί ότι για να νοικιάσει κάποιος ένα ακίνητο μέσω των ψηφιακών πλατφορμών, θα πρέπει ο διαχειριστής να έχει κάνει εγγραφή του ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Α.Α.Δ.Ε. και να αναγράφει σε εμφανές σημείο στην καταχώρηση τον σχετικό αριθμό Α.Μ.Α.. Όσοι διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) του ΕΟΤ, δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ε.Σ.Λ.
Έτσι, όσοι έχουν ΑΜΑ θα πρέπει να υποβάλουν Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλουν Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Όμως, όσοι ιδιοκτήτες έχουν δώσει τη διαχείριση του ακινήτου τους σε εταιρεία διαχείρισης, πρέπει να υποβάλουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρούν τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, διαχειριστής του ακινήτου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας, οι υπόλοιποι δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Όποιος εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης (κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής) εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Και εδώ, με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου.
