Αλήθεια, αναρωτηθήκατε ποτέ με ποια κριτήρια αξιολογούν οι εκτιμητές ακινήτων τις περιοχές μιας πόλης, με αποτέλεσμα τη μείωση ή την αύξηση στις τιμές τους;
Πολλοί είναι οι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές, θα πουν κάποιοι. Σωστά, αλλά ποιος είναι αυτός που επηρεάζει περισσότερο την κλίμακα τιμών; Η ασφάλεια! Αυτός είναι ο νο1 παράγοντας που ωθεί μια περιοχή προς τα πάνω ή προς τα κάτω, με μεγάλη μάλιστα ταχύτητα.
Δείτε το τώρα και στην πράξη με ένα παράδειγμα για την πόλη της Αθήνας.
Το Κουκάκι & τα Εξάρχεια
Το Κουκάκι, την περίοδο της κρίσης, είχε μια μείωση στις τιμές των ακινήτων της τάξης του 30-40% προς τα κάτω. Με την άφιξη του Airbnb και την άνθιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε ελάχιστο χρόνο οι αξίες εκτινάχθηκαν στο 120-140% ξεπερνώντας κατά πολύ ακόμα και τις αρχικές τιμές προ κρίσης. Πολλοί είναι αυτοί που αναζητούν για να αγοράσουν ένα ακίνητο, στην ευρύτερη περιοχή γύρω από την Ακρόπολη, αλλά οι τιμές είναι απλησίαστες. Αν βρουν κάποιο, αυτό θα είναι αρκετά υπερτιμημένο σε σχέση με την αξία που είχε μόλις 2-3 χρόνια πριν. Αυτό συμβαίνει γιατί τα ακίνητα στο Κουκάκι έχουν αποκτήσει μια μεγάλη υπεραξία λόγω της μεγάλης ζήτησης για βραχυχρόνια διαμονή.
Βάζουμε μια άνω τελεία εδώ και πάμε σε μια άλλη περιοχή της Αθήνας, τα πολύπαθα Εξάρχεια. Η περιοχή, αν και βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας, έχει τις φθηνότερες τιμές της πόλης. Αυτό οφείλεται στο ότι είναι η περισσότερο στοχευμένη περιοχή από διάφορες αναρχοαυτόνομες ομάδες, εμπόρους ναρκωτικών και άλλα κακοποιά στοιχεία, που εκμεταλλευόμενοι την κατάσταση που επικρατεί, δρουν ανεξέλεγκτα, σκορπώντας το φόβο και τον τρόμο στους κατοίκους. Βασικός σκοπός τους είναι να έχουν υπό τον έλεγχό τους την περιοχή, για να μπορούν να τη χρησιμοποιούν για τις εγκληματικές τους δραστηριότητες, δίχως το φόβο της αστυνομίας. Το αποτέλεσμα είναι η απαξίωση της περιοχής και η ανεξέλεγκτη πτώση της αξίας των ακινήτων.
Αυτό είναι το παγκόσμιο εργαλείο αυξομείωσης των τιμών γης παγκοσμίως, με την περισσότερο γνωστή περιοχή εφαρμογής το Bronx της Νέας Υόρκης.
Ο ρόλος των funds
Για χρόνια λοιπόν, οι ομάδες αυτές δρουν ανεξέλεγκτα στα Εξάρχεια, με αποτέλεσμα οι τιμές να ακολουθούν μια συνεχώς καθοδική πορεία. Εδώ, μπαίνουν στο παιχνίδι μεγάλα funds, & αγνώστων στοιχείων ΜΚΟ που δημιουργούνται με σκοπό να οργανώνουν και να ελέγχουν ότι όλα θα πάνε σύμφωνα με το αρχικό σχέδιο. Αυτά τα funds λειτουργούν ακριβώς όπως τα κοράκια. Μόλις πετύχουν το σκοπό τους και επικρατεί παντού φόβος, αρχίζουν να αγοράζουν σωρηδόν φθηνά ακίνητα, σε πολύ χαμηλές τιμές, δημιουργώντας ένα μεγάλο portfolio υποτιμημένων ακινήτων και δεν κάνουν τίποτα άλλο από το να περιμένουν.
Κάποια στιγμή αρχίζει η πίεση προς τη σωστή κατεύθυνση και αρχίζει η διαδικασία εκκαθάρισης της περιοχής από την αστυνομία που τόσο καιρό παρακολουθούσε αμέτοχη και ξαφνικά καλείται να ξεκινήσει να κάνει την αυτονόητη δουλειά της. Σε λίγο μόλις διάστημα η περιοχή, ως δια μαγείας, καθαρίζεται από τα κακοποιά στοιχεία και όλες τις ομάδες που δρούσαν ανενόχλητες. Θυμηθείτε απλά, σε πόσο σύντομο χρονικό διάστημα, άδειασε η Αθήνα την περίοδο των Ολυμπιακών αγώνων από τους άστεγους, ναρκωμανείς και πάσης φύσεως ταραχοποιούς. Δεν χρειάστηκαν πάνω από 2-3 εβδομάδες και η Αθήνα έγινε μια άλλη πόλη!
Το αποτέλεσμα, στο παράδειγμά μας, είναι να γίνουν τα Εξάρχεια μια περιζήτητη περιοχή στην καρδιά της Αθήνας και όλοι να θέλουν να αγοράσουν ακίνητο. Με τα νέα δεδομένα όμως, οι τιμές σε ελάχιστο χρόνο έχουν ήδη πάρει την ανηφόρα και τα παραπάνω funds πλουτίζουν, πουλώντας πανάκριβα τα ακίνητα που απέκτησαν σε εξευτελιστικές τιμές.
Και το παιχνίδι συνεχίζεται
Και κάποιοι σε αυτό το σημείο θα αρχίσουν να αναρωτιούνται «μα καλά που πήγαν όλοι αυτά τα κακοποιά στοιχεία που έλεγχαν τα Εξάρχεια;».
Πάμε τώρα πίσω στο Κουκάκι.
Θα έχετε βέβαια παρατηρήσει ότι εδώ και αρκετό καιρό, όλο και περισσότερες ομάδες αναρχικών, με πρόσχημα το Airbnb, στοχοποιούν το Κουκάκι, μια περιοχή δίπλα στην Ακρόπολη, με τεράστια υπεραξία που αποκτήθηκε λόγω της μεγάλης ζήτησης από το Airbnb. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων εκεί, είδαν μέσα σε 2-3 χρόνια τα ακίνητά τους να αποκτούν επιτέλους την πραγματική τους αξία, που σε πολλές περιπτώσεις έφτασε ακόμη και στο διπλάσιο από την εποχή προ κρίσης. Όσο και να αυξηθούν όμως οι τιμές γύρω από τον ιερό βράχο δεν πρόκειται ποτέ να φτάσουν την πραγματική τους αξία. Φτάνει να κάνει κάποιος μια απλή αναζήτηση για ακίνητο γύρω από τον Πύργο του Άιφελ, το Κολοσσαίο, στο κέντρο της Βαρκελώνης, του Λονδίνου και σε όλες τις μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, για να διαπιστώσει πόσο φθηνά είναι ακόμη τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως γύρω από την Ακρόπολη.
Αυτό όμως δεν αρκεί για τα «κοράκια» που αναφέραμε παραπάνω. Σκοπός τους ήταν εξ’ αρχής να συμπιέσουν τις τιμές όσο δεν πάει. Και εδώ είναι που ήρθε η Airbnb και τους χάλασε το σχέδιο. Με κάποιο τρόπο πρέπει να πέσουν οι τιμές για να αρχίσουν να αγοράζουν, δημιουργώντας ένα νέο πορτφόλιο για νέο κύκλο υπερπλουτισμού.
Το Κουκάκι έχει ακόμα υπέρογκες τιμές γι’ αυτούς. Πρέπει λοιπόν να συμπιεστούν προς τα κάτω, για να μπορέσουν να ξαναμπούν στο παιχνίδι και να επενδύσουν εκ νέου τα τεράστια κέρδη που απέκτησαν από τη μεταπώληση των ακινήτων στα Εξάρχεια. Έτσι θα πλουτίσουν ακόμα περισσότερο και θα συνεχίσουν να τροφοδοτούν με κέρδη όσους βρίσκονται πίσω από όλα αυτά.
Και φυσικά τον τρόπο για να τα πραγματοποιήσουν όλα αυτά τον γνωρίζουν πολύ καλά.
Περιθώρια αντίδρασης
Έτσι παίζεται το παιχνίδι των ακινήτων σε όλο τον κόσμο. Κι εμείς δυστυχώς δεν μπορούμε να κάνουμε τίποτα, εκτός από το να παρακολουθούμε ως θεατές από την εξέδρα τα τεκταινόμενα.
Σε 1-2 χρόνια από τώρα το Κουκάκι, για να μπορέσει να εξυπηρετήσει τα συμφέροντά τους, θα γίνει απλησίαστο λόγω της τεχνητής εγκληματικότητας που θα δημιουργηθεί από το πουθενά, σε μια περιοχή της Αθήνας που μέχρι πρότινος ήταν στολίδι, με παραδοσιακές γειτονιές και σοκάκια με περαντζάδες.
Καλά, θα μου πείτε, αφού γνωρίζουμε από πριν και βλέπουμε τα συμπτώματα (κυνηγητό των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, βανδαλισμοί στα lockboxes, στοχοποίηση των τουριστών, κ.λ.π.) δεν υπάρχει κάτι που θα μπορούσαμε να κάνουμε για να το αποτρέψουμε και να σώσουμε τελικά το Κουκάκι από τη στοχοποίηση; Φυσικά και υπάρχει. Χρειάζεται πολύ καλή οργάνωση των κατοίκων της περιοχής για να διαφυλάξουν τις περιουσίες τους. Και φυσικά πολιτική βούληση για να αποτραπεί το φαινόμενο. Και πάλι όμως θα είναι πάρα πολύ δύσκολο να τα βάλει κάποιος με όλους αυτούς τους γύπες που τριγυρνάνε από πάνω περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή για να επιτεθούν.
Και φυσικά το ερώτημα που τίθεται δεν είναι αν θα επιτεθούν, αλλά πότε θα το πράξουν!
Ανδρέας Χίου
Διαχειριστής Ακινήτων
