• Η πύλη ενημέρωσης των επαγγελματιών της Βραχυχρόνιας Τουριστικής Μίσθωσης
ΑΠΟΨΗ

Έχω ένα ακίνητο και θέλω να το κάνω Airbnb

airbnb city apartment

Ως διαχειριστής καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακούω πολύ συχνά τη φράση αυτή σε συζητήσεις με ιδιοκτήτες. Στις μέρες μας δεν είναι όλα τα ακίνητα κατάλληλα για αυτή τη χρήση και φυσικά ούτε όλοι οι ιδιοκτήτες.

Στην παρούσα φάση, θα εξετάσω την περίπτωση των ακινήτων. Ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας δε σημαίνει πως είναι και κατάλληλο για βραχυχρόνια χρήση. Αυτό είναι κάτι το οποίο εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, με βασικότερο την περιοχή (location).

Το κέντρο της Αθήνας είναι πολύ μεγάλο και περιλαμβάνει πληθώρα περιοχών με αναρίθμητες γειτονιές. Συνεπώς, το να συγκρίνει κανείς ως κέντρο ένα ακίνητο στην Πλάκα με ένα ακίνητο στην Κυψέλη μάλλον θα ήταν λάθος, καθώς οι δύο περιοχές δεν είναι συγκρίσιμες τουριστικά, αν σκεφτεί κανείς τις δυνατότητες που προσφέρει η Πλάκα σε ένα ταξιδιώτη με τις αντίστοιχες που προσφέρει η Κυψέλη.

Βασικά κριτήρια

Το ζητούμενο του ταξιδιώτη της Αθήνας είναι η εξερεύνηση της πόλης με τα πόδια. Για να γίνω πιο σαφής, σε πόλεις όπως το Βερολίνο, το Παρίσι ή το Λονδίνο είθισται ο επισκέπτης να χρησιμοποιεί τα μέσα μεταφοράς για να ξεναγηθεί. Κανείς δεν έχει πρόβλημα να ταξιδέψει μισή ώρα από το Airbnb διαμέρισμά του μέχρι να φτάσει στο κέντρο της πόλης. Αυτό το γνωρίζω καλά εκ πείρας. Το κέντρο της Αθήνας, ωστόσο, αξίζει να εξερευνάται λίγο πιο παραδοσιακά. Με τα πόδια και με ένα χάρτη της πόλης στο χέρι. Tο δικό μας κέντρο ορίζεται από την Ακρόπολη και τους γύρω αρχαιολογικούς χώρους, αλλά και χώρους όπως Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Ψυρρή, Μοναστηράκι, γειτονιές όπου είναι γύρω από την Ακρόπολη. Συμπερασματικά είναι πολύ μικρό το τουριστικό κέντρο της Αθήνας.

Ένας δεύτερος σημαντικός παράγοντας είναι οι κριτικές. Η ψυχολογία παίζει καθοριστικό ρόλο, καθώς έχει παρατηρηθεί έντονα ότι τα μαγαζιά που επιλέγουμε να καθίσουμε να φάμε, να πιούμε, να μείνουμε, είναι αυτά που έχουν κόσμο. Ανάμεσα σε μερικά εστιατόρια σε κοντινή απόσταση, ο πελάτης θα επιλέξει να καθίσει σε αυτό που θα δει περισσότερη πελατεία. Το σκεπτικό συνήθως είναι ότι αφού έχει κόσμο, άρα είναι και καλύτερο από τα άλλα. Συμπερασματικά, κρίνουμε ότι κάπως έτσι δρα και η ψυχολογία του ταξιδιώτη σε ό,τι έχει σχέση με τη διαμονή του.

Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά

Λαμβάνοντας υπόψιν τα παραπάνω, αντιλαμβάνεται κανείς ότι ένα ακίνητο που ξεκίνησε ως κατάλυμα Airbnb στις «δύσκολες» περιοχές  δύο ή και τρία χρόνια πριν και έχει πενήντα θετικές κριτικές των πέντε αστέρων, είναι σε θέση να ανταγωνίζεται ένα αντίστοιχο στην Πλάκα, με πολύ χαμηλότερη τιμή βέβαια.  Ασφαλώς όμως, αυτό θα είναι ένα στα δεκαπέντε, λόγου χάρη, που έγιναν πρόσφατα στην Κυψέλη. Τα υπόλοιπα δεκατέσσερα new entry θα πρέπει να έχουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά προκειμένου να μπορέσουν να σταθούν και να επιβιώσουν, όπως πισίνα, jacuzzi, να είναι μονοκατοικία ή νεοκλασικό κτίριο ή κάτι ανάλογο.

Επιπλέον, θα πρέπει να γνωρίζει κάθε ενδιαφερόμενος ότι η ανακαίνιση είναι πλέον δεδομένη. Μη ανακαινισμένα ακίνητα με παλιά επίπλωση και απαρχαιωμένο εξοπλισμό δεν έχουν καμία τύχη.  Αυτή είναι και η απάντησή μου σε όσους με ρωτάνε γιατί το διαμέρισμά τους δεν ‘’πηγαίνει καλά’’ εφόσον βρίσκεται σε πολύ καλή γειτονιά όπου υπάρχουν και άλλα που τα προτιμούν οι τουρίστες. Είναι σίγουρο ότι τα «άλλα» θα έχουν κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά.

Για να είμαι ειλικρινής, περιοχές όπως Κυψέλη, Πατήσια, Άγιος Νικόλαος ή Αττική στο εγγύς μέλλον δύσκολα θα επιβιώσουν. Ο ανταγωνισμός είναι τεράστιος. Για την ακρίβεια, υπάρχουν περιπτώσεις εξαιρετικά αξιόλογων καταλυμάτων στην Πλάκα, το Θησείο, το Μοναστηράκι, στο Ψυρρή ή το Κουκάκι, περιοχές οι οποίες αποτελούν ιδανική επιλογή για τον τουρίστα της πρωτεύουσας μας, τόσο γεωγραφικά όσο και πολιτιστικά.

Ανταγωνισμός

Επιπρόσθετα, ας μη ξεχνάμε τις περιοχές γύρω από τις προαναφερθείσες, που αποτελούν ικανοποιητική επιλογή διαμονής με χαμηλό κόστος διαμονής, όμως επίσης δε μπορούν να ανταγωνιστούν επί ίσοις όροις  τις κατεξοχήν κεντρικές περιοχές- γειτονιές. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το Μεταξουργείο, ο Νέος Κόσμος, το Κολωνάκι, οι Αμπελόκηπο, τα Πετράλωνα ή τα Εξάρχεια. Έχουν ενδιαφέρον, αλλά σε καμία περίπτωση δεν αγγίζουν τα νούμερα πληρότητας των κεντρικών τοποθεσιών. Αν και κοντά στο κέντρο, κατά την ταπεινή μου άποψη, δεν έχουν την ίδια τύχη μακροπρόθεσμα, λόγω του τόσο υψηλού ανταγωνισμού.

Με ευκολία, λοιπόν, γίνεται αντιληπτό ότι δε συμφέρει να βρίσκεται κανείς εκτός του “χρυσού τριγώνου”. Η διάθεση ενός καταλύματος θα γίνει ακόμα δυσκολότερη υπόθεση, ιδιαίτερα αν σκεφτεί κανείς ότι πλέον η υπερπροσφορά έχει μειώσει τις τιμές σημαντικά. Ακόμα και σε περιοχές κορυφαίες στις προτιμήσεις η πληρότητα είναι απογοητευτική, οπότε ας σκεφτούμε δύο ή τρείς (ή και περισσότερες!) φορές για τη σωστή εκμετάλλευση του ακινήτου μας, πριν μπούμε σε έξοδα!

Νάσος Αποστολόπουλος

Operations Manager, WelcomeHost

 

Previous ArticleNext Article

Για να μαθαίνετε

καθημερινά

 τα νέα της αγοράς !