Η συζήτηση για περιορισμούς στη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αναζωπυρωθεί. Δεν θα ασχοληθώ με τα υπέρ ή τα κατά. Θα δώσω παρακάτω ορισμένα επεξεργασμένα μεγέθη, τρεις ακόμη σκέψεις για το πρόβλημα και μία γενικότερη για τον «τουρισμό».
Ο λόγος που το κάνω αυτό είναι ότι για να κατανοηθούν και να οριστούν τα πραγματικά προβλήματα που έχει μία «συντεταγμένη πολιτεία» να αντιμετωπίσει, δεν αρκούν οι εντυπώσεις και ποτέ δεν ωφελούν οι κραυγές.
Οι κραυγές χωρίς στοιχεία και συγκεκριμένη στήριξη όσων ισχυρίζεται ο ένας ή ο άλλος, υποκρύπτουν είτε πολιτικές στοχεύσεις διαχείρισης πελατειακού τύπου, είτε αβαντάρισμα συμφερόντων μικρών μειοψηφιών.
Τι λένε τα στοιχεία και πώς προσδιορίζεται το (όποιο) πρόβλημα
Σε όλους τους Δήμους του Νομού Αττικής από τη Βάρη μέχρι το Βορρά (με εξαίρεση τους Δήμους της Νοτιοανατολικής Αττικής και ειδικά τους παραθαλάσσιους που έχουν εντελώς διαφορετικό χαρακτήρα), το σύνολο των καταλυμάτων –ολόκληρων σπιτιών που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, είναι σήμερα 2.800. Οποιαδήποτε συζήτηση για ουσιώδη (και όχι θεωρητική) επίδραση στη δυσκολία ανεύρεσης στέγης σε αυτές τις περιοχές και για συνακόλουθα προβλήματα αυξήσεων που προκαλούνται από τη βραχυχρόνια μίσθωση θα ήταν το λιγότερο αστεία. Εγώ προσωπικά δεν καταδέχομαι να την συζητήσω.
Στο Δήμο Αθηναίων υπάρχουν αυτή τη στιγμή (στοιχεία Ιανουαρίου 2019) 7.700 ολόκληρες κατοικίες στην βραχυχρόνια μίσθωση. Από αυτές τις κατοικίες:
α) Αριθμός 2760 κατοικιών (στην πραγματικότητα δεν πρόκειται μόνο για κατοικίες αλλά και για εκατοντάδες ακίνητα που μέχρι χθες είχαν άλλη χρήση και σε μεγάλο βαθμό ήταν ξενοίκιαστα) βρίσκονται σε περιοχές που ελάχιστα έως καθόλου αποτελούσαν περιοχές κατοικίας εργαζομένων οικογενειών, φοιτητών, μεσαίων στρωμάτων. Οι περιοχές αυτές είναι οι ακόλουθες: Ομόνοια, εμπορικό τρίγωνο, Κολωνάκι, Σταδίου, Γκάζι, Ζάππειο, Ρηγίλλης. Είναι σχεδόν αυταπόδεικτο ότι το «φαινόμενο Airbnb» σε αυτές τις περιοχές, μπορεί μεν να τροποποιεί τις αξίες γης, να μεταβάλλει χρήσεις και να δημιουργεί συγκέντρωση τουριστικής κίνησης (ή απλώς να ανταποκρίνεται σε αυτή), αλλά σε καμία περίπτωση δεν συμβάλει στη μείωση της προσφερόμενης στέγης με όλες τις συνέπειες που έχει αυτό.
β) Αριθμός 2675 κατοικιών βρίσκονται σε σημεία όπου πράγματι δεσμεύεται ένας ορισμένος αριθμός κτιριακού αποθέματος. Με την έννοια αυτή, ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΑΝ να ενοχοποιηθούν, μαζί με πολλούς άλλους παράγοντες, για κάποια από αυτά που κατά κόρον επαναλαμβάνονται. Οι περιοχές αυτές είναι: Εξάρχεια, Παγκράτι, Νέος Κόσμος, Κουκάκι, Θησείο και εν μέρει ο Κεραμικός. Όπως είναι προφανές, ο αριθμός αυτός ακόμη και σε αυτές τις περιοχές που συνιστούν πρόβλημα, συγκρινόμενος με ένα τεράστιο κτιριακό απόθεμα απλώς άδειων η εγκαταλελειμμένων σπιτιών στον Δήμο Αθηναίων είναι τουλάχιστον 1 προς 20.
γ) Αριθμός 2265 κατοικιών ΣΕ ΟΛΕΣ τις υπόλοιπες γειτονιές περιφερειακά του κέντρου του Δήμου Αθηναίων. Αριθμός που στην πλειοψηφία αυτών των περιοχών ούτε καν φαίνεται ποσοστιαία με γυμνό μάτι. Και στις περισσότερες από αυτές το «φαινόμενο» αριθμεί λίγες δεκάδες κατοικίες.
Τρεις παρατηρήσεις που χρειάζονται προσοχή
Επιστροφή στη μακροχρόνια
1. Αυτό που κινεί το «φαινόμενο» δεν είναι μόνο τα οικονομικά του αποτελέσματα (απόλυτα υπαρκτά σε αρκετές περιπτώσεις) αλλά επίσης η «προσδοκία». Προσδοκία η οποία συχνότατα διαψεύδεται, με αποτέλεσμα ένας πολύ μεγάλος όγκος κατοικιών που συνδέεται κατ’ έτος με το δίκτυο της βραχυχρόνιας , να αποχωρεί από αυτό μετά από μία ετήσια «καριέρα», επιστρέφοντας στην μακροχρόνια ή σε κάποιον τύπο μακροχρόνιας (φοιτητές – σπουδαστές – επιπλωμένα).
Σύμφωνα με κάποιες δειγματοληπτικές (και όχι αποδεικτικές) δικές μου μετρήσεις, ο όγκος αυτός ενδέχεται να πλησιάζει ακόμη κι ένα ποσοστό 15% του συνόλου, αν εξαιρεθούν οι περιοχές που περιγράφονται στο σημείο β.
Είναι απολύτως βέβαιο ότι ένα μεγάλο κομμάτι των κατοικιών που βρίσκονται στη βραχυχρόνια, θα επιστρέψουν οπωσδήποτε στην μακροχρόνια μίσθωση. Διότι απλούστατα, με την δεδομένη προσφορά και τις τρέχουσες τιμές, κάποιοι δεν χρειάζονται περιορισμούς ή εισοδηματικά όρια για να ανακαλύψουν ότι στην περίπτωσή τους ο θησαυρός ήταν άνθρακες.
Εφαρμογή φορολογικού πλαισίου
2. Μέρος της προβληματικής (όσο είναι προβληματική) λειτουργίας της βραχυχρόνιας οφείλεται αποκλειστικά στην ολιγωρία της πολιτείας στην εφαρμογή του φορολογικού πλαισίου μέσω της καταγραφής. Η σύστασή μου είναι, αντί να ψάχνουμε πρόσθετα μέτρα, να εφαρμόσουμε πλήρως και αποτελεσματικά, όσα σήμερα δεν εφαρμόζονται. Την ημέρα που θα βρεθούν εκτός πλατφορμών οι κατοικίες χωρίς Αριθμό Μητρώου, ας αρχίσουμε να συζητάμε για τους πραγματικούς αριθμούς εκείνης της στιγμής και τα πραγματικά προβλήματα που προκαλούν.
Περιορισμοί
3. Οποιαδήποτε συζήτηση για περιορισμούς ειδικά στο νομό Αττικής (γιατί αυτά τα στοιχεία μελετώ) δεν μπορεί να γίνει οριζόντια και με μέσους όρους. Θα ήταν μια συζήτηση «για τα μάτια», που δεν θα έλυνε οποιοδήποτε υπαρκτό πρόβλημα.
Συγκεκριμένες μελέτες και συγκεκριμένοι αριθμοί ανά γειτονιά, μπορούν να μας πουν κάτι. Γενικολογίες και αόριστες «στατιστικές» δεν μπορούν να μας πουν τίποτε. Ειδικότερα αν δεν παίρνουν υπόψη τους σε κάθε γειτονιά πόσο μεγάλο είναι το κομμάτι του κτιριακού αποθέματος που παραμένει αργό, καταρρέει ή απαξιώνεται, ουδετεροποιείται και «βγαίνει από την αγορά». Και αν δεν παίρνει κανένα μέτρο σε αυτή την κατεύθυνση.
Ένα σχόλιο για τον τουρισμό και την ξενοδοχειακή υποδομή
Είμαι απολύτως πεπεισμένος ότι μεγάλο μέρος της συζήτησης που διεξάγεται για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι προσχηματική.
Θα πω ένα παράδειγμα: Το 2004 οι ξενοδοχειακές κλίνες της Αττικής ήταν περίπου 60.000. Το ίδιο περίπου και το 2012.Το ίδιο περίπου και σήμερα. Αλλά οι αφίξεις με προορισμό την Αττική το 2012 ήταν 2,5 εκ και το 2018 5 εκ.
Με δεδομένο το βαθμό πληρότητας των ξενοδοχείων από το Μάιο μέχρι τον Οκτώβριο, έχει κάποια αρμόδια αρχή καμία ιδέα που θα κοιμούνταν όλοι αυτοί; Ή μήπως κάποιος ελπίζει ότι θα διπλασιαστούν οι υποδομές από την μεγάλη ιδιωτική οικονομία του τουρισμού; Όλοι κατανοούν ότι κάτι τέτοιο έχει όρια και κανείς δεν θα ρισκάρει κεφάλαια δισεκατομμυρίων σε επισφαλή κατεύθυνση.
Δεν είμαι από αυτούς που χρησιμοποιούν εύκολα την κοινοτοπία «ο τουρισμός είναι η βαριά μας βιομηχανία», για πάρα πολλούς λόγους που δεν είναι του παρόντος. Αλλά, είτε πρέπει να είναι, είτε όχι, αυτό που πρέπει να γίνει κατανοητό είναι ότι αυτό που πραγματικά οφείλουμε να συζητήσουμε είναι το κεφάλαιο «τουρισμός» στο σύνολό του και όχι ένα μικρό του τμήμα.
Χωρίς μια τέτοια συζήτηση και με απομονωμένο το κεφάλαιο «βραχυχρόνια», η συζήτηση για το τι είναι «γειτονιά», για το πώς επιδρά το τουριστικό «κύμα» στην καθημερινή μας ζωή, για το τι είναι προτεραιότητα ώστε να ζούμε σε μία αξιο-βίωτη πόλη και πολύ περισσότερο για τις γενικότερες απαιτούμενες προϋποθέσεις διαβίωσης των πολιτών και ειδικότερα των εργαζόμενων στρωμάτων ή θα είναι μία τρύπα στο νερό ή θα αποτελεί πρόσχημα.
(Όλα τα στοιχεία που παρατέθηκαν αποτελούν επεξεργασία των στοιχείων που παρέχει η AirDNA, με την κατάλληλη αναγωγή σε στοιχεία της booking. Μπορούν, στο βαθμό που θεωρούνται βοηθητικά, να αξιοποιηθούν από τους συλλόγους της βραχυχρόνιας και όποιον άλλον ενδιαφέρεται).
Χρήστος Μωρίκης, Διαχειριστής Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ακολουθήστε μας στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις!
