Νέα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ισπανία φέρνει το νέο πακέτο μέτρων για την κατοικία, καθώς από την 1η Δεκεμβρίου 2026 τα τουριστικά καταλύματα θα υπάγονται σε συντελεστή ΦΠΑ 10%. Παράλληλα, οι δήμοι σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση αποκτούν τη δυνατότητα να επιβάλλουν σημαντικά υψηλότερο φόρο ακίνητης περιουσίας στα σπίτια που χρησιμοποιούνται για τουριστική φιλοξενία.
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο τέθηκε σε ισχύ στην Ισπανία, περιλαμβάνει ένα ευρύ πλέγμα παρεμβάσεων που επηρεάζουν ιδιοκτήτες ακινήτων, ενοικιαστές, μεγάλους ιδιοκτήτες και, σε ιδιαίτερα σημαντικό βαθμό, την αγορά τουριστικών και βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η βασικότερη αλλαγή για τον κλάδο είναι η επιβολή ΦΠΑ 10% στις τουριστικές μισθώσεις από την 1η Δεκεμβρίου 2026. Πρόκειται για μέτρο που αναμένεται να αυξήσει το φορολογικό κόστος της δραστηριότητας και να επηρεάσει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και την τελική τιμή που πληρώνουν οι επισκέπτες.
Έως και 150% επιπλέον φόρος για τα τουριστικά ακίνητα
Παράλληλα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα που δίνεται στους δήμους οι οποίοι βρίσκονται σε επίσημα χαρακτηρισμένες ζώνες στεγαστικής πίεσης να επιβάλλουν προσαύξηση έως 50% στον φόρο ακίνητης περιουσίας (IBI) για κατοικίες που χρησιμοποιούνται ως τουριστικά καταλύματα.
Η επιβάρυνση μπορεί να αυξάνεται ακόμη περισσότερο ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτει ο ιδιοκτήτης. Για ιδιοκτήτες με δύο ή περισσότερα τουριστικά ακίνητα, η προσαύξηση μπορεί να φτάσει το 100%, ενώ για όσους διαθέτουν τέσσερα ή περισσότερα μπορεί να ανέλθει στο 150%.
Με τον τρόπο αυτό, η ισπανική κυβέρνηση επιχειρεί να καταστήσει λιγότερο ελκυστική τη χρήση κατοικιών για τουριστική εκμετάλλευση στις περιοχές όπου η στεγαστική αγορά βρίσκεται υπό πίεση.
Στο στόχαστρο οι μεγάλοι ιδιοκτήτες
Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης αυστηρότερους κανόνες για τους λεγόμενους «μεγάλους ιδιοκτήτες». Ως τέτοιοι θεωρούνται όσοι διαθέτουν περισσότερες από 10 κατοικίες, ενώ το όριο μειώνεται στις πέντε κατοικίες όταν αυτές βρίσκονται σε επίσημα χαρακτηρισμένη ζώνη στεγαστικής πίεσης.
Έως το τέλος του 2030, οι μεγάλοι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να αποκτούν κατοικίες έναντι τιμήματος χαμηλότερου από το 70% της αγοραίας αξίας τους, με ορισμένες εξαιρέσεις που αφορούν φορείς κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας.
Παρατάσεις μισθώσεων και πλαφόν στα ενοίκια
Το νομοθετικό πακέτο επεκτείνει παράλληλα σειρά μέτρων προστασίας των ενοικιαστών.
Μισθωτικές συμβάσεις που λήγουν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2028 μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να παραταθούν για έως δύο χρόνια, σε ετήσιες περιόδους. Ο ενοικιαστής θα πρέπει να ζητήσει την παράταση και να είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του.
Παράλληλα, το υφιστάμενο πλαφόν στις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων παραμένει σε ισχύ έως το τέλος του 2027, με τις αυξήσεις να περιορίζονται στο 2% στις περιπτώσεις που καλύπτονται από τους σχετικούς κανόνες.
Αυστηρότερο πλαίσιο για τις προσωρινές μισθώσεις
Σημαντικές αλλαγές έρχονται και στις λεγόμενες προσωρινές μισθώσεις. Οι συμβάσεις αυτού του τύπου θα πρέπει να έχουν διάρκεια από 31 ημέρες έως 12 μήνες, ενώ ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να μπορεί να τεκμηριώσει τον προσωρινό χαρακτήρα της μίσθωσης.
Εάν αυτό δεν αποδεικνύεται, το ακίνητο μπορεί να αντιμετωπίζεται ως κύρια κατοικία και να υπάγεται στους αντίστοιχους κανόνες προστασίας.
Παράλληλα, εισάγονται κανόνες ελέγχου των τιμών και για τις μισθώσεις μεμονωμένων δωματίων.
Προστασία ευάλωτων ενοικιαστών από εξώσεις
Το νέο πλαίσιο επεκτείνει μέχρι το 2030 και την προστασία ευάλωτων ενοικιαστών που αντιμετωπίζουν έξωση και δεν διαθέτουν εναλλακτική κατοικία.
Στις περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης είναι εταιρεία που δραστηριοποιείται στην αγορά ακινήτων με κερδοσκοπικό χαρακτήρα, η αναστολή της έξωσης μπορεί να συνεχιστεί έως το τέλος του 2030. Για τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, οι σχετικές αναστολές θα επανεξετάζονται κάθε χρόνο και μπορούν να διαρκέσουν έως τρία χρόνια.
Οι περιφερειακές κυβερνήσεις θα μπορούν, επίσης, να προσφέρουν εναλλακτική στέγαση σε ευάλωτους ενοικιαστές ή να καλύπτουν οφειλόμενα ενοίκια και δικαστικά έξοδα, με το ισπανικό κράτος να αναλαμβάνει την αποζημίωση των περιφερειών για το σχετικό κόστος.
Φορολογικά κίνητρα για όσους μειώνουν τα ενοίκια
Το πακέτο δεν περιλαμβάνει μόνο περιορισμούς αλλά και φορολογικά κίνητρα.
Ιδιοκτήτες που δεν χαρακτηρίζονται ως «μεγάλοι» και μειώνουν το ενοίκιο κατά περισσότερο από 5% σε σχέση με την προηγούμενη σύμβαση θα μπορούν να επωφεληθούν από φορολογικές εκπτώσεις που κυμαίνονται από 15% έως και 100%, ανάλογα με τις προϋποθέσεις κάθε περίπτωσης.
Παράλληλα, ενοικιαστές με ετήσιο εισόδημα κάτω από 33.007,20 ευρώ θα μπορούν να διεκδικούν έκπτωση φόρου 10% για το ενοίκιο της κύριας κατοικίας τους, με το ανώτατο ποσό της έκπτωσης να εξαρτάται από το εισόδημά τους.
Κίνητρα για την αγορά πρώτης κατοικίας
Η κυβέρνηση προωθεί ακόμη άτοκα δάνεια μέσω του ICO, ύψους έως 50.000 ευρώ, για την κάλυψη της προκαταβολής που απαιτείται για την αγορά πρώτης κατοικίας. Για τη χρηματοδότηση του προγράμματος έχει προβλεφθεί ποσό 10 δισ. ευρώ.
Νέες επιβαρύνσεις για εταιρείες ακινήτων και κενές κατοικίες
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων έχει και η εισαγωγή ειδικού φορολογικού συντελεστή 25% σε συγκεκριμένα αδιανέμητα έσοδα από μισθώματα των SOCIMIs, των ισπανικών εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. Στο μέτρο περιλαμβάνονται και έσοδα από τουριστικά και βραχυχρόνια καταλύματα.
Από την άλλη πλευρά, οι δήμοι αποκτούν μεγαλύτερη φορολογική ευελιξία απέναντι στις κατοικίες που παραμένουν κενές χωρίς δικαιολογία για περισσότερα από δύο ή τρία χρόνια. Ο φόρος IBI μπορεί να αυξηθεί έως 50% ή 100%, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπονται ακόμη μεγαλύτερες επιβαρύνσεις.
Διαφάνεια στις αγγελίες ακινήτων
Αλλαγές προβλέπονται και στον τρόπο με τον οποίο διαφημίζονται οι κατοικίες προς ενοικίαση. Οι αγγελίες θα πρέπει να αναφέρουν τον ισχύοντα δείκτη αναφοράς ενοικίου, τυχόν νόμιμο ανώτατο όριο μίσθωσης και, όπου απαιτείται, εάν ο ιδιοκτήτης χαρακτηρίζεται ως μεγάλος ιδιοκτήτης.
Παράλληλα, η Ισπανία καθορίζει νέο ορισμό για την «οικονομικά προσιτή κατοικία»: ως τέτοια θεωρείται εκείνη της οποίας το κόστος αγοράς ή ενοικίασης, μαζί με τις συναφείς επιβαρύνσεις, δεν ξεπερνά το 30% του διάμεσου εισοδήματος των νοικοκυριών στον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Οι αλλαγές σηματοδοτούν μια σαφή προσπάθεια της Ισπανίας να επαναφέρει περισσότερες κατοικίες στη μακροχρόνια αγορά και να περιορίσει τις πιέσεις που προκαλεί η τουριστική ζήτηση στις περιοχές όπου η στέγαση έχει καταστεί ιδιαίτερα ακριβή.
Για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο συνδυασμός ΦΠΑ 10%, υψηλότερου φόρου ακίνητης περιουσίας και αυστηρότερων κανόνων για τις μισθώσεις δημιουργεί ένα σαφώς αυστηρότερο επιχειρηματικό περιβάλλον.
Το ενδιαφέρον, πλέον, είναι κατά πόσο τα μέτρα θα οδηγήσουν πράγματι σε μεταφορά κατοικιών από τη βραχυχρόνια στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση ή εάν ένα μέρος του αυξημένου φορολογικού κόστους θα μετακυλιστεί στις τιμές που πληρώνουν οι τουρίστες.
Το νέο διάταγμα θα πρέπει να εγκριθεί μέσα σε έναν μήνα από τη Μόνιμη Αντιπροσωπεία του ισπανικού Κοινοβουλίου. Η κυβέρνηση, πάντως, διαθέτει την απαιτούμενη κοινοβουλευτική στήριξη για την έγκρισή του.
ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
ΔΩΡΕΑΝ Ημερολόγιο Προθεσμιών ΑΑΔΕ
Αποκτήστε το σήμερα σε 1’ λεπτό,
για να μην χάνετε ΚΑΜΙΑ προθεσμία της ΑΑΔΕ
Άμεσος συγχρονισμός με τις επίσημες εφαρμογές.
