Η διαχείριση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα συνοδεύεται πλέον από αυστηρότατες φορολογικές υποχρεώσεις. Κάθε μήνας κλείνει με την υποχρέωση των ιδιοκτητών ή διαχειριστών (hosts) να υποβάλουν τη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα.
Ωστόσο, ένα από τα πιο συχνά και δυσεπίλυτα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι επαγγελματίες και ιδιώτες οικοδεσπότες είναι η άρνηση –ή η αδυναμία– ορισμένων επισκεπτών να χορηγήσουν τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης, όπως το ΑΦΜ ή τον αριθμό διαβατηρίου.
Τι γίνεται, όμως, όταν ο πελάτης εξαφανίζεται, αγνοεί τα μηνύματα ή αρνείται κατηγορηματικά να δώσει τα στοιχεία του; Πώς μπορεί να καλυφθεί ο host απέναντι στην εφορία χωρίς να κινδυνεύσει με πρόστιμα;
Η νομική πραγματικότητα: Τι ακριβώς ζητά η ΑΑΔΕ;
Σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, για να ολοκληρωθεί σωστά η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ, απαιτούνται τα στοιχεία του μισθωτή.
Για τους Έλληνες πολίτες
Για έναν Έλληνα επισκέπτη που διαθέτει ελληνικό ΑΦΜ, ο host δεν θα πρέπει να θεωρεί ότι η κράτηση μέσω Airbnb ή άλλης πλατφόρμας υποκαθιστά τη δική του φορολογική υποχρέωση.
Η ΑΑΔΕ αναφέρει ρητά ότι ο διαχειριστής του ακινήτου οφείλει να υποβάλλει ηλεκτρονικά Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε βραχυχρόνια μίσθωση.
Επομένως, όταν ο επισκέπτης δεν έχει δώσει τον ΑΦΜ του, ο host καλό είναι να επικοινωνήσει μαζί του εγκαίρως και να εξηγήσει ότι το στοιχείο ζητείται στο πλαίσιο της φορολογικής δήλωσης της διαμονής.
Η επικοινωνία μπορεί να γίνει μέσα από την πλατφόρμα μέσω της οποίας πραγματοποιήθηκε η κράτηση, ώστε να υπάρχει και γραπτό αρχείο του αιτήματος.
Αυτό που δεν θα πρέπει να κάνει ο host είναι να καταχωρήσει έναν αυθαίρετο ή εικονικό αριθμό ΑΦΜ προκειμένου να ολοκληρώσει τη δήλωση.
Για τους επισκέπτες από το εξωτερικό
Διαφορετική είναι η περίπτωση του επισκέπτη που δεν διαθέτει ελληνικό ΑΦΜ. Είναι απολύτως υποχρεωτική η καταχώριση του αριθμού διαβατηρίου ή του επίσημου ταξιδιωτικού εγγράφου/ταυτότητας (για πολίτες χωρών της Ε.Ε.) και της χώρας προέλευσης.
Το ζήτημα είναι ότι ο ΑΦΜ δεν αποτελεί γενικό, υποχρεωτικό στοιχείο της διαδικασίας κράτησης στις διεθνείς πλατφόρμες. Η Airbnb, για παράδειγμα, ζητά συγκεκριμένα βασικά στοιχεία από τον επισκέπτη, χωρίς ο ΑΦΜ να περιλαμβάνεται στα γενικά στοιχεία που απαιτούνται για κάθε κράτηση. Έτσι, το βάρος πέφτει στον host, ο οποίος έρχεται αντιμέτωπος με την καχυποψία του επισκέπτη.
Η ίδια η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι η υποχρέωση απόκτησης ελληνικού ΑΦΜ αφορά αλλοδαπά πρόσωπα που διαχειρίζονται ακίνητα ή αποκτούν εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση και όχι τους επισκέπτες αποκλειστικά και μόνο με την ιδιότητά τους ως μισθωτών.
Στις πληροφορίες της ΑΑΔΕ για τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται, άλλωστε, διάκριση μεταξύ μισθωτή με ΑΦΜ και αλλοδαπού, με πεδίο για αριθμό διαβατηρίου ή ταυτότητας Ε.Ε.. Άρα, πριν ζητήσει ο host ΑΦΜ από κάθε επισκέπτη, είναι σημαντικό να ελέγχει ποια στοιχεία απαιτούνται ανάλογα με την περίπτωση.
Τι να κάνει ο host όταν ο επισκέπτης αρνείται
Αν ένας επισκέπτης δεν ανταποκρίνεται στο αίτημά σας για τα στοιχεία του, οι ειδικοί συνιστούν να ακολουθήσετε μια συγκεκριμένη στρατηγική:
Προληπτική και σαφής επικοινωνία
Μην περιμένετε την τελευταία στιγμή ή το check-out. Ενσωματώστε στα αυτοματοποιημένα μηνύματα καλωσορίματος (pre-arrival messages) μια ευγενική αλλά ξεκάθαρη επεξήγηση. Εξηγήστε στον πελάτη ότι, βάσει της ελληνικής νομοθεσίας, η δήλωση της διαμονής στην ΑΑΔΕ είναι νομική υποχρέωση και όχι προαιρετική επιθυμία του οικοδεσπότη. Για τους ξένους τουρίστες, τονίστε ότι ζητείται αποκλειστικά αριθμός διαβατηρίου και όχι ΑΦΜ.
Επίκληση της ασφάλειας και της νομιμότητας
Πολλοί επισκέπτες (ιδίως από το εξωτερικό) φοβούνται το phishing ή την υποκλοπή στοιχείων όταν τους ζητείται ΑΦΜ. Εξηγήστε ότι τα στοιχεία ζητούνται για την εκπλήρωση των φορολογικών και διοικητικών υποχρεώσεων που προβλέπει η ελληνική νομοθεσία και ότι πρέπει να διαχειρίζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες υποχρεώσεις προστασίας προσωπικών δεδομένων.
Αξιοποίηση των επίσημων καναλιών της πλατφόρμας
Όλες οι επικοινωνίες πρέπει να γίνονται μέσω της εσωτερικής συνομιλίας (messaging) της πλατφόρμας (π.χ. Airbnb inbox), ώστε να μπορεί να αποδείξει, εφόσον χρειαστεί, ότι ζήτησε εγκαίρως τα απαιτούμενα στοιχεία.
Όταν ο πελάτης αρνείται να δώσει ΑΦΜ
Αν ο πελάτης αρνείται να γνωστοποιήσει τον ΑΦΜ του, ο host βρίσκεται αντιμέτωπος με ένα πρακτικό ζήτημα για το οποίο δεν θα πρέπει να αναζητήσει αυθαίρετη λύση. Η ΑΑΔΕ προβλέπει την υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε σχετική μίσθωση, όμως ο host δεν θα πρέπει να συμπληρώνει πλασματικά ή τυχαία φορολογικά στοιχεία που δεν διαθέτει. Είναι σκόπιμο να διατηρεί τα στοιχεία που έχει λάβει από την πλατφόρμα, όπως το ονοματεπώνυμο και τα στοιχεία της κράτησης, και να συμβουλεύεται τον λογιστή ή φοροτεχνικό του για τον ορθό χειρισμό της συγκεκριμένης περίπτωσης.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και σε παλαιότερες πληροφορίες που εξακολουθούν να κυκλοφορούν online. Η ύπαρξη παλαιότερων οδηγιών για χρήση εννέα μηδενικών («000000000») σε συγκεκριμένες φορολογικές διαδικασίες δεν σημαίνει ότι ο ίδιος αριθμός μπορεί να χρησιμοποιηθεί σήμερα ως γενική λύση όταν ο ΑΦΜ ενός επισκέπτη δεν είναι διαθέσιμος. Η ισχύουσα διαδικασία πρέπει να ελέγχεται με βάση τις τρέχουσες οδηγίες της ΑΑΔΕ.
Η έγκαιρη ενημέρωση είναι το κλειδί
Η έλλειψη συντονισμού μεταξύ των διεθνών πλατφορμών κρατήσεων και της ελληνικής φορολογικής διοίκησης (ΑΑΔΕ) συνεχίζει να δημιουργεί τριβές. Ο καλύτερος «σύμμαχος» του οικοδεσπότη είναι η διαφάνεια από την πρώτη στιγμή. Ενημερώνοντας τους επισκέπτες πριν καν φτάσουν στο κατάλυμα για τους λόγους που απαιτείται το ΑΦΜ ή το διαβατήριο, οι περισσότερες παρεξηγήσεις λύνονται, προστατεύοντας έτσι την επιχείρηση από περιπέτειες και πρόστιμα.
